Danmark: Regler for depositum og tilbagebetalingsfrister

Når du udlejer bolig i Danmark, har udlejere lovmæssig ret til at kræve økonomisk sikkerhed fra lejeren før indflytning. Med virkning fra 1. juli 2022, under den konsoliderede Lejelov (Lejeloven, LBK nr 341 af 22/03/2022), opdeler det danske system eksplicit forudbetalinger i to særskilte juridiske kategorier: Depositum og forudbetalt leje.

De Absolutte Maksimumgrænser

I modsætning til mindre regulerede markeder håndhæver Lejeloven (§ 60) strenge, obligatoriske lofter for det beløb, en udlejer kan kræve af en ny lejer:

1. Depositum: Maksimalt 3 måneders grundleje (eksklusive acontobetalinger til forbrug som varme eller vand). Dette tjener som sikkerhed for alle lejerens forpligtelser ved fraflytning, herunder reparationer, ubetalt leje og restancer til forbrug (§ 60).
2. Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders grundleje. Sammen med den faktiske første måneds leje, der forfalder ved underskrift, er det absolutte maksimum for forudbetaling, som en udlejer lovligt kan kræve, 7 måneders grundleje plus den første måneds acontobetalinger til forbrug.

Justering af Depositum i Lejeperioden

Loven tillader udlejere at justere depositum og forudbetalt leje, når den månedlige grundleje lovligt stiger for at matche det aktuelle lejeniveau (§ 61). En udlejer kan anmode lejeren om at supplere beløbene, så de løbende afspejler den aktuelle 3-måneders leje. Denne supplering fordeles normalt over mindre månedlige rater for at undgå pludselige økonomiske chok for lejeren.

Indflytnings- og Fraflytningssyn

For at opnå den juridiske ret til at foretage fradrag i depositummet til istandsættelse eller reparationer, skal danske udlejere overholde strenge synsregler. Hvis du udlejer mere end én boligenhed, er du underlagt de obligatoriske regler om syn:

1. Indflytningssyn: Udlejeren skal planlægge en fysisk gennemgang med lejeren, før denne overtager boligen, og udarbejde en underskrevet rapport, der fastslår boligens stand ved indflytning.
2. Fraflytningssyn: Ved lejemålets ophør er et syn obligatorisk for udlejere med mere end én enhed (§ 187, stk. 1). Et detaljeret skriftligt krav, der indeholder de specifikke mangler, der skal udbedres (f.eks. afslibning af gulve, spartling af huller), skal fysisk eller digitalt overleveres til lejeren ved synet, eller senest inden for 14 dage fra det tidspunkt, hvor lejeren afleverer nøglerne (§ 187, stk. 2).

KRITISK ADVARSEL: 14-dages fristen gælder strengt for fremsættelsen af reparationskravet, ikke for tilbagebetalingen af selve depositummet. Hvis en udlejer undlader at udføre et obligatorisk fraflytningssyn eller overskrider 14-dages fristen for at meddele lejeren om reparationskrav i henhold til § 187, stk. 2, mister udlejeren sin fulde ret til at kræve istandsættelses- eller reparationsomkostninger. I sådanne tilfælde vil Huslejenævnet pålægge en øjeblikkelig, ureduceret tilbagebetaling af hele depositummet.

Tidsfristen for tilbagebetaling af depositum

Lejeloven fastsætter ikke en streng "14-dages tilbagebetalingsperiode" for depositumsbeløbet. I stedet skal udlejeren tilbagebetale det resterende depositum inden for en "rimelig tid" (typisk 1-2 måneder), efter at den endelige opgørelse er beregnet, når alle reparationsregninger og forbrugsopgørelser er afsluttet.

"Almindelig slitage" (Reformen fra 2015)

Efter den store lovændring, der påvirkede kontrakter underskrevet efter juli 2015, kan danske udlejere ikke kræve, at en lejlighed afleveres i "nyistandsat stand". I henhold til § 187, stk. 1, kan lejeren ikke kræves at aflevere ejendommen i bedre stand, end den blev modtaget. Loven dikterer, at lejemålet kun skal afleveres i "normalistandsættelse". Mindre ridser i gulve, falmet maling fra sollys og små huller fra ophængning af billeder kategoriseres juridisk som almindelig slitage, hvilket betyder, at den økonomiske byrde for generel vedligeholdelse og maling mellem lejere påhviler udlejeren.

Hvordan Landager hjælper

Den rigide 14-dages frist for indsendelse af krav om fradrag efter syn kan være udfordrende at holde styr på. Landager forbinder dine depositumsregnskaber direkte med din planlægning af syn. Når en fraflytningsdato er fastsat, aktiverer systemet en 14-dages nedtælling på dit dashboard. Landager automatiserer dine Lejelovens § 187 synsplaner og sikrer, at din boligudlejning overholder strengt de proceduremæssige krav, der er nødvendige for lovligt at kræve istandsættelsesomkostninger.

Tilbage til Oversigt over danske lejeloveForhåndsvisning ikke tilgængelig.