Regeln zur Mieterhöhung in Baden-Württemberg: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Wie Vermieter in Baden-Württemberg die Miete erhöhen können: Die 15%-Kappungsgrenze, Mietpreisbremse bei Neuvermietung, Modernisierungsumlage sowie Index- und Staffelmieten erklärt.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Die Anpassung einer bestehenden Miete in Deutschland unterliegt strengen verfahrensrechtlichen Anforderungen und materiellen Grenzen. Vermieter in Baden-Württemberg müssen besonders die landeseigene Mieterschutzverordnung beachten, welche die Kappungsgrenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt absenkt.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Die gängigste Methode zur Mieterhöhung bei einem unbefristeten Wohnraummietverhältnis ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Voraussetzungen:
- Zustimmungsverfahren: Der Vermieter muss die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung in Textform (Brief oder E-Mail) einholen und diese begründen.
- Begründungsmethoden: Der Vermieter kann sich auf den offiziellen Mietspiegel der Gemeinde, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder drei Vergleichswohnungen beziehen.
- Wartefrist: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein, bevor die Erhöhung wirksam werden kann. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung versendet werden.
Überlegungsfrist des Mieters
Nach Erhalt des Erhöhungsverlangens hat der Mieter den Rest des Monats des Zugangs sowie die folgenden zwei vollen Monate Zeit, um das Schreiben zu prüfen und zu reagieren. Stimmt der Mieter nicht zu, hat der Vermieter weitere drei Monate Zeit, um auf Zustimmung zu klagen.
Die Kappungsgrenze in Baden-Württemberg
Zusätzlich zu der Anforderung, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen darf, fungiert die Kappungsgrenze als weitere Obergrenze.
Nach Bundesrecht (§ 558 BGB) darf die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % steigen.
Sonderregelung in Baden-Württemberg: In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Die Mieterschutzverordnung wurde am 16. Dezember 2025 verlängert und gilt mit der abgesenkten 15%-Grenze bis zum 31. Dezember 2026 für 130 Städte und Gemeinden. Prüfen Sie immer, ob die Gemeinde Ihrer Immobilie in der Verordnung aufgeführt ist (darunter Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe, Ulm, Heidelberg, Mannheim und viele andere).
Beispiel: Wenn Ihre Nettokaltmiete 1.000 € beträgt, dürfen Sie diese unter der abgesenkten Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren auf maximal 1.150 € erhöhen — sofern dies die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Modernisierungsumlage Wenn
eine energetische Sanierung, ein Fenstertausch oder eine andere qualifizierte Modernisierung (§ 555b BGB) durchgeführt wurde, gelten andere Regeln.
Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Reine Instandhaltungs- oder Reparaturkosten müssen vorab abgezogen werden. Es gelten zusätzliche Obergrenzen: Die Miete darf sich durch Modernisierungen in der Regel um nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen (bzw. 2 €/qm, wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/qm liegt). Modernisierungsumlagen sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.
Index- und Staffelmiete
Um die wiederholte Nachweispflicht der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermeiden, entscheiden sich viele Vermieter von Anfang an für eine Indexmiete oder Staffelmiete:
- Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete nach schriftlicher Ankündigung entsprechend anpassen. Die gesetzliche Kappungsgrenze gilt für Indexmieterhöhungen nicht.
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Bei Vertragsschluss vereinbaren die Parteien schriftlich die genauen Beträge und Zeitpunkte zukünftiger Mieterhöhungen (z. B. 30 € Erhöhung jeden Januar). Zwischen den Staffeln muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.
Hinweis: In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, unterliegt auch die anfängliche Staffelmiethöhe den Grenzen der Mietpreisbremse.
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