Gewerbliches Räumungsverfahren in Bayern: Ein Leitfaden

Das gewerbliche Räumungsverfahren in Bayern beruht auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit und bietet Vermietern deutlich schnellere Handlungsmöglichkeiten als im Wohnraummietrecht. Dennoch bleibt der Schutz vor Eigenmacht bestehen: Jede Räumung muss über ein rechtskräftiges Gerichtsurteil und durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

1. Beendigung unbefristeter Gewerbemietverträge

Wenn kein fester Endtermin vereinbart wurde, können beide Parteien den Vertrag mittels ordentlicher Kündigung beenden:

• Gesetzliche Frist (§ 580a BGB): Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (ca. 6 Monate Frist).
• Diese Fristen können im Gewerbemietvertrag fast immer frei abweichend vereinbart werden (z. B. 3 Monate zum Monatsende).

2. Befristete Gewerbemietverträge

Die meisten gewerblichen Mietverträge in Bayern sind befristet (5–10 Jahre), oft mit Verlängerungsoptionen:

• Keine ordentliche Kündigung während der Laufzeit: Beide Parteien sind für die gesamte Dauer gebunden.
• Ein vorzeitiger Ausstieg ist nur durch eine außerordentliche Kündigung oder einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag möglich.

3. Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

Unabhängig von der Vertragsart kann ein Vermieter bei schwerwiegenden Verstößen fristlos kündigen:

Zahlungsverzug (Der häufigste Grund)

• Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand, ODER
• Die aufgelaufenen Rückstände summieren sich über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten.

Kein Heilungsrecht (Entscheidender Unterschied!)

Im Gegensatz zu Wohnraummietern können Gewerbemieter eine außerordentliche Kündigung nicht heilen, indem sie die Rückstände nachträglich begleichen:

• Sobald das Kündigungsschreiben zugegangen ist, ist der Vertrag endgültig beendet.
• Selbst wenn der Mieter die gesamten Rückstände einen Tag später zahlt, bleibt die Kündigung wirksam.
• Dies ist einer der gravierendsten Unterschiede zwischen dem gewerblichen und dem privaten Mietrecht in Deutschland.

Weitere Gründe

• Erheblich unbefugter Gebrauch der Mietsache (z. B. illegale Aktivitäten, große unbefugte Umbauten).
• Unbefugte Untervermietung (nach erfolgloser Abmahnung).

4. Das gerichtliche Räumungsverfahren

Wenn der Gewerbemieter nach wirksamer Kündigung nicht auszieht:

1. Räumungsklage einreichen — Typischerweise beim Landgericht, wenn der Streitwert 5.000 € übersteigt (was bei Gewerbeobjekten fast immer der Fall ist).
2. Gerichtliches Urteil erwirken — Gewerbliche Verfahren können in Bayern 6 bis 18 Monate dauern.
3. Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher — Der Vermieter kann sein Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) an den vom Mieter eingebrachten Sachen (Ausstattung, Vorräte, Möbel) geltend machen, um ausstehende Mietforderungen zu sichern.

Wichtig: Eine eigenmächtige Räumung (Schlossaustausch, Abstellen von Strom/Wasser, Entfernen von Mieterbesitz) ist streng verboten und stellt eine Straftat dar, ganz gleich wie eindeutig die rechtliche Lage des Vermieters sein mag.

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