Mieterhöhungen in Berlin: Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen
Verstehen Sie die Berliner Regeln für Mieterhöhungen: Die 15 %-Grenze, die Mietpreisbremse bei Neuvermietung und die Anwendung des Berliner Mietspiegels.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Berlin verfügt über eines der strengsten Mietpreisregulierungen in Deutschland. Neben den bundesweiten Regeln zur Deckelung von Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis schränkt die Mietpreisbremse stark ein, wie viel Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrags verlangen dürfen.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Grundregel
Bei Neuabschluss eines Mietvertrags für eine Bestandswohnung in Berlin darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (basierend auf dem Mietspiegel) um maximal 10 % überschreiten (§ 556d BGB).
Der Berliner Senat hat das gesamte Stadtgebiet offiziell als Markt mit angespanntem Wohnungsangebot eingestuft und die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Vorvertragliche Auskunftspflicht
Ein Vermieter muss den neuen Mieter proaktiv und schriftlich vor oder bei Vertragsabschluss informieren, wenn er eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nimmt. Ohne diese formelle Auskunft verliert der Vermieter das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen, und der Mieter kann verlangen, dass die Miete auf die gesetzliche Grenze gesenkt wird.
2. Mieterhöhungen im laufenden Vertrag (Kappungsgrenze)
Der bayerische Deckel in Berlin
Während das Bundesrecht Steigerungen von bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren erlaubt, können Länder in Gebieten mit angespannten Märkten diesen Deckel absenken. Berlin hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht.
Innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses darf die Miete um nicht mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB).
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Ein Verlangen auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur gültig, wenn:
- Die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
- Die Erhöhung die 15 %-Kappungsgrenze nicht überschreitet.
- Die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
- Das Verlangen formell begründet wird (meist über den Berliner Mietspiegel).
- Das Verlangen in Textform erfolgt und dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt eingeräumt wird.
3. Der Berliner Mietspiegel
Qualifizierter Mietspiegel
Der Berliner Mietspiegel 2025 gilt als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß § 558d BGB. Er wird alle zwei Jahre vom Senat aktualisiert und dient als primäre gesetzliche Vermutungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Berechnung der Miete
Der Mietspiegel berücksichtigt verschiedene Faktoren für die Basismiete pro Quadratmeter:
- Baualtersklasse.
- Wohnlage (einfach, mittel, gut).
- Wohnungsgröße (m²).
- Ausstattung (Sanitär, Heizung, Bodenbeläge).
- Energetischer Zustand des Gebäudes.
4. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Nach Durchführung energetischer oder wertsteigernder Modernisierungen (z. B. Fassadendämmung, neuer Aufzug, Balkonanbau) kann der Vermieter die jährliche Miete dauerhaft um bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen.
Beschränkungen
- Die monatliche Miete darf innerhalb von 6 Jahren wegen Modernisierungen um maximal 3,00 € pro m² steigen.
- Liegt die Miete unter 7,00 € pro m², sinkt die absolute Grenze auf 2,00 € pro m² in 6 Jahren.
- Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate im Voraus ankündigen.
- Dem Mieter steht nach Erhalt der Ankündigung ein Sonderkündigungsrecht zu.
5. Index- und Staffelmiete
Indexmiete (§ 557b BGB)
Wird in Berlin immer mehr zum Standard. Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.
- Anpassungen frühestens alle 12 Monate.
- Da die Miete der Inflation folgt, sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) ausgeschlossen.
- Die Anfangsmiete unterliegt dennoch der Mietpreisbremse.
Staffelmiete (§ 557a BGB)
- Feste Steigerungsbeträge zu bestimmten Zeitpunkten.
- Der genaue Euro-Betrag der Erhöhung muss im Vertrag stehen (Prozentangaben sind unwirksam).
- Mindestens 12 Monate Abstand zwischen den Stufen.
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Quellen & offizielle Referenzen
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