Mieterhöhungen Berlin: Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen

Berlin verfügt über eines der strengsten Mietpreisregulierungssysteme in Deutschland. Primär durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, das am 1. Januar 1900 in Kraft trat, wird die Landschaft zusätzlich durch lokale Verordnungen geprägt, die die bundesweiten Obergrenzen verschärfen. Neben bundesweiten Regeln schränkt die Berliner "Mietpreisbremse" die anfänglichen Miethöhen stark ein, während strenge Kappungsgrenzen Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse regeln.

Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen

Die Grundregel

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Bestandswohnung in Berlin darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreiten (BGB § 556d).

Der Berliner Senat hat über die Mietenbegrenzungsverordnung das gesamte Stadtgebiet offiziell als Wohnungsmarkt mit angespanntem Angebot eingestuft und die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Vorvertragliche Auskunftspflicht

Ein Vermieter muss den potenziellen Mieter schriftlich vor oder bei Vertragsabschluss proaktiv informieren, wenn er eine Ausnahme von der Mietpreisbremse geltend macht. Ohne diese formelle Offenlegung verliert der Vermieter das Recht, sich auf die Ausnahme zu berufen, und der Mieter kann verlangen, dass die Miete auf die gesetzliche Grenze gesenkt wird.

Mieterhöhungsgrenzen während eines Mietverhältnisses (Kappungsgrenze)

Berlins Kappungsgrenze

Während das deutsche Bundesrecht vorsieht, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % steigen kann, können Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten diese Obergrenze senken. Berlin hat die abgesenkte Kappungsgrenze mittels der Kappungsgrenzen-Verordnung umgesetzt.

Innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses darf die Miete um nicht mehr als 15 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren erhöht werden (BGB § 558 Abs. 3).

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Ein Verlangen auf Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur gültig, wenn:

1. Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung unverändert geblieben (das Zustimmungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung versendet werden).
2. Die Erhöhung überschreitet die 15 %-Kappungsgrenze über 3 Jahre nicht.
3. Die neu verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
4. Das Verlangen ist formell begründet (üblicherweise über den offiziellen Berliner Mietspiegel 2024, ein Sachverständigengutachten oder durch Nennung von drei Vergleichswohnungen).
5. Das Verlangen erfolgt in Textform und dem Mieter wird eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens eingeräumt.

Der Berliner Mietspiegel

Ein "qualifizierter" Mietspiegel

Der Berliner Mietspiegel 2024 (veröffentlicht am 30. Mai 2024) gilt als „qualifizierter Mietspiegel“ gemäß BGB § 558d. Er wird alle zwei Jahre vom Berliner Senat aktualisiert und dient als primäre gesetzliche Vermutungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Streitigkeiten vor dem zuständigen Amtsgericht.

Berechnung der Miete

Der Mietspiegel berücksichtigt verschiedene Faktoren zur Bestimmung der Basismiete pro Quadratmeter:

• Baualtersklasse.
• Wohnlage (einfach, mittel, gut).
• Wohnungsgröße (m²).
• Ausstattung (Sanitär, Heizung, Bodenbeläge).
• Energieeffizienz des Gebäudes.

Modernisierungsumlagen (Modernisierungsumlage)

Die Regel

Nach Abschluss energetischer oder baulicher Modernisierungen (z. B. Fassadendämmung, Einbau eines neuen Aufzugs, Anbau eines Balkons) kann der Vermieter die jährliche Miete dauerhaft um bis zu 8 % der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen (BGB § 559).

Beschränkungen

• Die monatliche Miete darf innerhalb eines 6-Jahres-Zeitraums aufgrund von Modernisierungen um nicht mehr als 3,00 € pro m² steigen.
• Liegt die aktuelle Miete unter 7,00 € pro m², sinkt die absolute Grenze auf 2,00 € pro m² in 6 Jahren.
• Der Vermieter muss die Modernisierung 3 Monate im Voraus förmlich ankündigen.
• Dem Mieter steht nach Erhalt der Modernisierungsankündigung ein Sonderkündigungsrecht zu.

Index- und Staffelmiete

Indexmiete (Indexmiete - BGB § 557b)

• Wird in Berlin zunehmend zum Standard. Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.
• Anpassungen können frühestens alle 12 Monate vorgenommen werden (BGB § 557b Abs. 2).
• Da die Miete der Inflation folgt, sind regelmäßige Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) ausgeschlossen.
• Die anfängliche Startmiete unterliegt weiterhin der Mietpreisbremse.

Staffelmiete (Staffelmiete - BGB § 557a)

• Feste Steigerungsbeträge zu bestimmten zukünftigen Zeitpunkten.
• Muss den genauen Euro-Betrag der Erhöhung angeben (Prozentsätze sind ungültig).
• Mindestens 12 Monate Abstand zwischen den einzelnen Stufen.

Best Practices für Vermieter

1. Verwenden Sie immer den Mietspiegel zur Begründung: Dies ist die sicherste und gerichtsbeständigste Methode in Berlin.
2. Beachten Sie die Berliner 15 %-Kappungsgrenze: Verwenden Sie nicht versehentlich die bundesweite 20 %-Grenze.
3. Ausnahmen vor Vertragsunterzeichnung offenlegen: Das Versäumnis, schriftlich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse hinzuweisen, ist ein kostspieliger Verwaltungsfehler.
4. Modernisierungen sorgfältig kalkulieren: Nur förderfähige Modernisierungskosten (ausschließlich reiner Instandhaltungs-/Reparaturanteile) können auf Mieter umgelegt werden.
5. Gewähren Sie die volle Überlegungsfrist: Der Mieter hat das Recht, die Erhöhung bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt Ihres Schreibens zu prüfen.

Wie Landager hilft

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