Zahlungsverzug und Mahngebühren in Brandenburg

Bei Mietverzögerungen geraten Vermieter schnell in eine schwierige Lage. Anders als in einigen angelsächsischen Ländern (wie den USA) gibt es in Deutschland – und damit auch in Brandenburg – keine festen, frei wählbaren „Strafgebühren“. Stattdessen regelt das Zivilrecht sogenannte Mahngebühren und Verzugszinsen.

Die Fälligkeit der Miete

Nach den gesetzlichen Regelungen muss die Miete immer im Voraus gezahlt werden (§ 556b BGB). Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats über den Mietbetrag verfügen können muss (Ausnahme: der Vertrag sieht ausdrücklich einen anderen Zeitpunkt vor). Gemäß § 193 BGB gilt der Samstag bei der Berechnung dieser Frist als Werktag.

Ein Mieter, der nach diesem dritten Werktag zahlt, gerät automatisch in Zahlungsverzug, ohne dass es einer zusätzlichen Mahnung bedarf.

Verzugszinsen (Verzugszinsen)

Vermieter haben das Recht, Verzugszinsen gegenüber Wohnraummietern geltend zu machen, die im Rückstand sind. Der gesetzliche Verzugszinssatz in Deutschland beträgt 5 Prozentpunkte über dem jeweils geltenden Basiszinssatz (definiert durch die Deutsche Bundesbank).

Zur Berechnung: Wenn der Basiszinssatz beispielsweise 3 % beträgt, belaufen sich die Verzugszinsen auf 8 % für die exakte Dauer der Verzögerung (taggenaue Abrechnung).

Vermieter können Verzugszinsen zusammen mit der ausstehenden Gesamtsumme fordern. Da der Aufwand den finanziellen Ertrag der täglich berechneten Beträge oft übersteigt, wird bei sehr kurzen Verzögerungen meist auf Zinsansprüche verzichtet.

Mahngebühren (Mahngebühren)

Eine pauschale „Verspätungsgebühr“ in hoher Euro-Höhe, wie sie in ausländischen Mietverträgen oft üblich ist, wäre in Deutschland rechtlich unwirksam. Vermieter können jedoch für jede versendete Mahnung eine Mahngebühr in Rechnung stellen, um ihren organisatorischen Aufwand zu decken.

• Die erste Mahnung: Die sogenannte „verzugsbegründende Mahnung“, die den Mieter nach Eintritt des Verzugs zur Zahlung auffordert, kann in der Regel noch nicht mit einer Mahngebühr belegt werden.
• Gerichtliche Festlegung: Nach aktueller Rechtsprechung werden Pauschalen von 2,50 € bis maximal 5,00 € pro Folgemahnung als angemessen und zulässig anerkannt. Die Gebühr soll lediglich reale Auslagen (Papier, Briefmarke, Tinte) decken, aber nicht zu einer versteckten Einnahmequelle werden.

Falls eine rechtssichere Vereinbarung über pauschale Mahnkosten gewünscht ist, sollte diese explizit im Mietvertrag erwähnt werden, sofern sie das gerichtlich festgelegte Maximum (max. 5 €) nicht überschreitet.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Während die Mahngebühren niedrig sind, hat der deutsche Gesetzgeber mit dem Instrument der Kündigung eine scharfe Waffe gegen ausbleibende Zahlungen installiert.

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn:

1. Der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug ist.
2. Der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine fristlose Kündigung kann durch Zahlung der Schulden innerhalb einer definierten Schonfrist nachträglich unwirksam gemacht werden („Heilung der Kündigung“). Dies rettet das Mietverhältnis jedoch nicht, wenn der Vermieter gleichzeitig wirksam eine „ordentliche“ Kündigung (wegen schuldhafter Vertragsverletzung) ausgesprochen hat.

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