Mietzahlungsfristen und Verzug in Brandenburg

Wenn die Miete verspätet ist, geraten Vermieter schnell in eine schwierige Lage. Gültig seit dem 1. Januar 1900, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Wohnraummietverhältnisse in Brandenburg. Anders als in einigen angelsächsischen Ländern (wie den USA) gibt es in Deutschland – und damit auch in Brandenburg – keine festen, frei wählbaren „Strafgebühren“. Stattdessen regelt das Zivilrecht sogenannte Mahngebühren (Mahngebühren) und Verzugszinsen (Verzugszinsen).

Die Fälligkeit der Miete

Nach den gesetzlichen Regelungen muss die Miete immer im Voraus gezahlt werden (§ 556b BGB). Konkret bedeutet dies, dass der Mieter den Zahlungsauftrag (z.B. eine Überweisung an seine Bank) spätestens am dritten Werktag eines Monats veranlasst haben muss (Ausnahme: der Vertrag sieht ausdrücklich einen anderen Zeitpunkt vor). Gemäß der etablierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) (z.B. VIII ZR 222/15) gilt der Samstag für die Berechnung dieser Dreitagesfrist nicht als Werktag.

Ein Mieter, der die Zahlung nach diesem dritten Werktag veranlasst, gerät automatisch in Zahlungsverzug, ohne dass es einer zusätzlichen Mahnung bedarf.

Verzugszinsen (Verzugszinsen)

Vermieter haben das Recht, Verzugszinsen gegenüber Wohnraummietern geltend zu machen, die im Rückstand sind. Der gesetzliche Verzugszinssatz in Deutschland beträgt 5 Prozentpunkte über dem jeweils geltenden Basiszinssatz (definiert durch die Deutsche Bundesbank).

Zur Berechnung: Wenn der Basiszinssatz beispielsweise 3 % beträgt, belaufen sich die Verzugszinsen auf 8 % für die exakte Dauer der Verzögerung (taggenaue Abrechnung).

Vermieter können Verzugszinsen zusammen mit der ausstehenden Gesamtsumme fordern. Da der Aufwand den finanziellen Ertrag der täglich berechneten Beträge oft übersteigt, wird bei sehr kurzen Verzögerungen meist auf Zinsansprüche verzichtet.

Mahngebühren (Mahngebühren)

Eine pauschale „Verspätungsgebühr“ in hoher Euro-Höhe, wie sie in ausländischen Mietverträgen oft üblich ist, wäre in Deutschland rechtlich unwirksam. Vermieter können jedoch für jede versendete Mahnung eine Mahngebühr in Rechnung stellen, um ihren organisatorischen Aufwand zu decken.

• Die erste Mahnung: Die sogenannte „verzugsbegründende Mahnung“, die den Mieter nach Eintritt des Verzugs zur Zahlung auffordert, kann in der Regel noch nicht mit einer Mahngebühr belegt werden.
• Gerichtliche Festlegung: Nach aktueller Rechtsprechung werden Pauschalen von 2,50 € bis maximal 5,00 € pro Folgemahnung als angemessen und zulässig anerkannt. Die Gebühr soll lediglich reale Auslagen (Papier, Briefmarke, Tinte) decken, aber nicht zu einer versteckten Einnahmequelle werden.

Falls eine rechtssichere Vereinbarung über pauschale Mahnkosten gewünscht ist, sollte diese explizit im Mietvertrag erwähnt werden, sofern sie das gerichtlich festgelegte Maximum (max. 5 €) nicht überschreitet.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Während die Mahngebühren niedrig sind, hat der deutsche Gesetzgeber mit dem Instrument der Kündigung eine scharfe Waffe gegen ausbleibende Zahlungen installiert.

Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn:

1. Der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist.
2. Der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine fristlose Kündigung kann durch Begleichung der Schulden innerhalb einer definierten Schonfrist („Heilung der Kündigung“) nachträglich abgewendet werden. Dies ist möglich, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig entschädigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dies rettet das Mietverhältnis jedoch nicht, wenn der Vermieter gleichzeitig wirksam eine „ordentliche“ Kündigung (wegen schuldhafter Vertragsverletzung) gemäß § 573 BGB ausgesprochen hat.

Streitigkeiten und Zuständigkeit

In Brandenburg fallen Streitigkeiten bezüglich Mietrückständen oder Mahngebühren in die Zuständigkeit des Amtsgerichts, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Dies gilt unabhängig vom Streitwert für Wohnraummietsachen (§ 23 Nr. 2a GVG).

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