Mietrechtliche Bestimmungen zur Mieterhöhung in Brandenburg

Das Recht zur Mieterhöhung ist im deutschen Mietrecht streng geregelt und wird hauptsächlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt. In Brandenburg gibt es landesspezifische Verordnungen, die Vermieter in bestimmten Regionen zwingend einhalten müssen. Dazu gehören die 'Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung - MietBegrenzV)' und die 'Verordnung zur Bestimmung der Gebietskulisse zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Kappungsgrenzenverordnung - KappGrenzV)'. Beide Verordnungen traten am 1. Januar 2026 in Kraft und sind eigenständige Rechtsinstrumente.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) möglich. Vermietern stehen verschiedene Instrumente zur Begründung der Mieterhöhung zur Verfügung:

• Ein (qualifizierter) Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde (z.B. in Potsdam oder Cottbus).
• Ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit entsprechenden Mieten.

Die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein. Das formell korrekte Erhöhungsverlangen kann der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung einreichen (sogenannte Jahressperrfrist).

Das Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen. Die erhöhte Miete wird ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig.

Die Kappungsgrenze in Brandenburg

Zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze. Sie begrenzt den maximalen Prozentsatz, um den die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren erhöht werden darf.

• Reguläre Kappungsgrenze (Bundesrecht): Maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
• Abgesenkte Kappungsgrenze (Brandenburg): In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Die von der abgesenkten Kappungsgrenze betroffenen Gebiete umfassen derzeit (Stand 2026) viele Gemeinden im Berliner Umland, wie Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Falkensee, Potsdam und Schönefeld. Vermieter müssen bei der Planung regelmäßiger Mieterhöhungen genau prüfen, ob ihre Immobilie in einem dieser Gebiete liegt.

Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen

In denselben Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse für neue Mietverträge. Nach dieser Regel darf die Ausgangsmiete 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• Neubau: Diese Regel gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
• Umfassende Modernisierung: Wenn die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurde.
• Vormiete: War die vom Vormieter rechtmäßig geschuldete Miete bereits höher als die Mietpreisbremse erlaubt, kann dieses Niveau beibehalten, aber nicht weiter erhöht werden.

Mieterhöhungen nach Modernisierung

Hat der Vermieter energetische oder wohnwertverbessernde Maßnahmen durchgeführt, findet § 559 BGB Anwendung. Demnach kann die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöht werden.

Auch hier gilt eine Kappung: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen (oder nur um 2 Euro pro Quadratmeter, wenn die Miete vor der Modernisierung unter 7 Euro/qm lag).

Wichtig: Der Vermieter muss dem Mieter die geplante Modernisierung und die voraussichtliche Mieterhöhung mindestens drei Monate vor Baubeginn in Textform ankündigen.

Index- und Staffelmieten

Index- oder Staffelmieten können ebenfalls im Mietvertrag vereinbart werden, wodurch die Miete automatisch steigt.

• Staffelmiete: Die Miete erhöht sich zu festen Terminen (mindestens 1 Jahr auseinander) um einen bestimmten, schriftlich vereinbarten Eurobetrag. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen (z.B. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Stufe zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit.
• Indexmiete: Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, dabei die Indexänderung und den neuen Mietbetrag angeben. Die Miete muss zwischen den Erhöhungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Mietpreisbremse gilt nur für die anfängliche Ausgangsmiete, nicht für nachfolgende indexbasierte Erhöhungen.

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