Hamburg: Erforderliche Offenlegungspflichten für Vermieter

Seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) am 1. Januar 1900 haben sich die Offenlegungspflichten für Vermieter in Deutschland erheblich weiterentwickelt. Anstelle umfassender Formulare zur Offenlegung des Objektzustands konzentrieren sich die modernen deutschen Pflichten auf das Melderecht, die energetische Transparenz und das einzigartige Hamburger Wohnraumschutzregime.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

1. Wohnungsgeberbestätigung

Dies ist das in Hamburg – und ganz Deutschland – am häufigsten benötigte Vermieterdokument, das in seiner jetzigen Form am 1. November 2015 eingeführt wurde, um Scheinanmeldungen zu bekämpfen (§ 19 Bundesmeldegesetz / BMG).

Was es ist: Eine schriftliche oder elektronische Bestätigung darüber, dass eine namentlich genannte Person tatsächlich in Ihre Immobilie eingezogen ist.

Frist: Innerhalb von 2 Wochen nach dem Einzugsdatum des Mieters.

Was sie enthalten muss:

• Name und Adresse des Vermieters
• Art des Ereignisses (Einzug)
• Datum des Einzugs
• Vollständige Adresse der Immobilie (einschließlich Etage/Einheit, falls zutreffend)
• Vollständige Namen aller einziehenden Personen

Rechtliche Grundlage: Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, gemäß § 19 BMG mit den Meldebehörden zusammenzuarbeiten. Der Mieter benötigt dieses Dokument, um seine Adresse beim örtlichen Bürgeramt (Einwohnermeldeamt/Kundenzentrum) anzumelden.

Sanktionen: Ein Vermieter, der die 'Wohnungsgeberbestätigung' nicht korrekt oder nicht rechtzeitig ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 € (§ 54 Abs. 3 BMG) geahndet werden kann. Das höhere Bußgeld von bis zu 50.000 € ist für Fälle vorgesehen, in denen eine Adresse zu Meldezwecken angegeben wird, ohne dass die Person tatsächlich dort einzieht (§ 54 Abs. 2 Nr. 2).

2. Energieausweis

Der Energieausweis ist gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das das deutsche Energierecht am 1. November 2020 konsolidiert hat, verpflichtend. Der Ausweis muss in jeder Phase des Vermietungsprozesses vorgelegt werden:

Es gibt zwei Arten:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre.
• Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Gebäudeanalyse; erforderlich für ältere Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, die vor 1977 gebaut wurden.

Die Nichteinhaltung der Anforderungen an den Energieausweis (wie das Versäumnis, den Ausweis bei Besichtigungen oder zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorzulegen oder auszuhändigen) kann gemäß § 108 Abs. 4 GEG zu Bußgeldern von bis zu 10.000 € führen.

3. Hamburger Wohnraumschutznummer (Kurzzeitvermietung)

Das Hamburger Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) verbietet die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen (z.B. über Airbnb) ohne Genehmigung. Eine Registrierungsnummer ist erforderlich, wenn:

• Sie Ihre Hauptwohnung für bis zu 56 Tage pro Jahr vermieten möchten (Sie müssen das örtliche Bezirksamt benachrichtigen und eine Nummer gemäß § 9a HmbWoSchG erhalten).
• Sie diese Registrierungsnummer in allen Online-Angeboten anzeigen müssen.

Eine gewerbliche Kurzzeitvermietung, die über die Grenzen der persönlichen Nutzung hinausgeht, erfordert eine vollständige Genehmigung (die im aktuellen politischen Klima Hamburgs selten erteilt wird). Verstöße gegen das Gesetz – einschließlich unbefugter Zweckentfremdung von Wohnraum oder Nichteinhaltung der Registrierungspflichten – können gemäß § 18 HmbWoSchG Bußgelder von bis zu 500.000 € nach sich ziehen.

4. Pflicht zur Offenlegung verdeckter Sachmängel

Obwohl es in Deutschland bei Mietvertragsabschluss kein formelles, mehrseitiges Offenlegungsformular gibt, sind Vermieter an den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden. Vermieter müssen verdeckte Sachmängel, von denen sie Kenntnis haben, proaktiv offenlegen, wie zum Beispiel:

• Baulicher Schimmel oder anhaltende Feuchtigkeitsprobleme aufgrund von Baumängeln
• Asbesthaltige Materialien mit Potenzial zur Faserfreisetzung
• Schädlingsbefall
• Fehlende Baugenehmigung für die beabsichtigte Nutzung

Das Verschweigen bekannter Mängel kann eine arglistige Täuschung darstellen, was den Mieter berechtigt, den Mietvertrag gemäß § 123 BGB anzufechten und Schadensersatz zu fordern.

Vermieter-Compliance leicht gemacht

Den Überblick über die Offenlegungspflichten für mehrere Einheiten in verschiedenen Hamburger Bezirken zu behalten – von Energieausweisen bis hin zu Wohnungsgeberbestätigungen – ist zeitaufwendig.

Landager hilft Ihnen dabei, alle erforderlichen Dokumente pro Einheit zu speichern und zu verwalten, einschließlich Erinnerungen für den Ablauf von Zertifikaten.

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