Gewerbliche Instandhaltungspflichten in Hessen: Dach und Fach
Instandhaltungspflichten in gewerblichen Mietverträgen in Hessen: Reparaturen, Dach und Fach sowie Modernisierungen.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Im gewerblichen Mietrecht Hessens herrscht weitgehende Freiheit bei der Verteilung der Instandhaltungslasten. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht können im gewerblichen Bereich signifikante Teile der Wartungs- und Reparaturpflichten auf den Mieter übertragen werden, sofern dies rechtssicher im Mietvertrag vereinbart wird.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Die gesetzliche Grundregel (§ 535 BGB)
Ohne abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist der Vermieter für die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich. In Hessen umfasst dies:
- Die gesamte Gebäudesubstanz (Dach, Außenwände, Fenster von außen).
- Die haustechnischen Anlagen (Zentralheizung, Aufzüge, Brandschutz).
- Die Schönheitsreparaturen im Inneren.
2. Vertragliche Neugestaltung (Dach und Fach)
In gewerblichen Mietverträgen in Frankfurt oder Wiesbaden ist eine Verschiebung dieser Lasten marktüblich:
Inneninstandhaltung
Vermieter können die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb der Mieträume (Bodenbeläge, Innentüren, Sanitär- und Elektroinstallation in den Einheiten) wirksam auf den Mieter übertragen.
Äußere Hülle (Dach und Fach)
Die Instandhaltung der tragenden Teile des Gebäudes wird als „Dach und Fach“ bezeichnet.
- In Standardverträgen (AGB): Hier bleibt meist der Vermieter verantwortlich. Eine Abwälzung auf den Mieter ist in vorformulierten Verträgen rechtlich riskant.
- In Individualvereinbarungen: Nur wenn die Klausel tatsächlich zwischen den Parteien ausgehandelt wurde (z. B. bei Triple-Net-Verträgen für Logistikhallen), kann der Mieter auch für die Substanz verantwortlich gemacht werden.
3. Wartungskosten technischer Anlagen
In Hessen ist es üblich, dass die Kosten für die regelmäßige Wartung (z. B. Klimageräte, Brandschutztüren, Fettabscheider) vom Mieter getragen werden – entweder durch direkten Wartungsvertrag oder über die Betriebskostenabrechnung.
4. Modernisierung im Gewerbe
Im Gegensatz zum Wohnraumrecht gibt es für gewerbliche Immobilien keine gesetzliche Modernisierungsumlage (§ 559 BGB gilt hier nicht).
- Eine Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen ist nur möglich, wenn dies im Vertrag explizit vorgesehen wurde oder einvernehmlich vereinbart wird.
5. Gesetzliche Prüfpflichten
Vermieter in Hessen müssen sicherstellen, dass das Gebäude die gesetzlichen Sicherheitsstandards erfüllt:
- Elektroprüfung: Regelmäßige Prüfung der elektrischen Anlagen (DGUV V3).
- Trinkwasserprüfung: Bei großen Anlagen in Gewerbebauten.
- Heizungsprüfung: Gemäß GEG nach 15 Jahren bei Gebäuden mit 6+ Einheiten.
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Quellen & offizielle Referenzen
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