Mieterhöhungen in Hessen: Kappungsgrenze und Mietspiegel
Leitfaden für Vermieter zur Mieterhöhung in Hessen. Erfahren Sie mehr über die 15% Kappungsgrenze, die Mietpreisbremse und den Frankfurter Mietspiegel.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Mieterhöhungen in Hessen unterliegen, insbesondere in urbanen Zentren wie dem Rhein-Main-Gebiet, strengen gesetzlichen Restriktionen. Vermieter müssen bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie bei Modernisierungen spezifische hessische Verordnungen und Kappungsgrenzen beachten.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
In Hessen ist die ortsübliche Vergleichsmiete die wichtigste Messlatte.
- Mietspiegel: In Städten wie Frankfurt am Main, Wiesbaden oder Kassel bildet der qualifizierte Mietspiegel die verbindliche Grundlage für Erhöhungsbegehren.
- Vergleichswohnungen: In Kommunen ohne Mietspiegel müssen mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten zur Begründung herangezogen werden.
2. Die Kappungsgrenze in Hessen
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg der Miete innerhalb von drei Jahren:
- Regulierte Kommunen: In 49 hessischen Kommunen (darunter Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach und Kassel) gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %.
- Restliches Hessen: Hier gilt die allgemeine gesetzliche Grenze von 20 %.
3. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB)
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Auskunftspflicht: Der Vermieter muss den Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss informieren, wenn er eine Ausnahme von der Bremse (z. B. hohe Vormiete) beansprucht.
4. Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Wenn Sie energetische Sanierungen oder nachhaltige Wohnwertverbesserungen durchführen, können Sie die Miete erhöhen:
- Umlage: Maximal 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr.
- Limit: Die monatliche Miete darf durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen (bei Mieten unter 7 €/m² maximal 2 €/m²).
5. Formvorgaben für das Erhöhungsverlangen
Ein rechtssicheres Erhöhungsverlangen in Hessen muss:
- Schriftlich abgefasst sein.
- An alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein.
- Den Mieter zur Zustimmung auffordern.
- Die Überlegungsfrist einhalten (den Rest des Monats, in dem das Schreiben zugeht, plus zwei volle Kalendermonate).
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Quellen & offizielle Referenzen
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