Gesetze zur Mieterhöhung bei Wohnraum in Hessen: Ein Leitfaden

Die Erhöhung der Miete in Hessen erfordert die strikte Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der primäre rechtliche Rahmen für Mietanpassungen in Deutschland ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das ursprünglich am 1. Januar 1900 in Kraft trat. In „angespannten“ Märkten gelten noch strengere Obergrenzen dafür, wie schnell und wie hoch Sie die monatlichen Zahlungen erhöhen können.

Mieterhöhungen in Hessen unterliegen einer Reihe von Regeln, die durch die Hessische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) in 49 Kommunen weiter verschärft werden. Vermieter müssen sowohl bei Neuvermietungen als auch bei bestehenden Mietverhältnissen strenge Grenzen einhalten, um Mieterhöhungen rechtmäßig umzusetzen.

Mieterhöhungsregeln auf einen Blick

1. Mietpreisbremse für Neuvermietungen

In den 49 hessischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) um nicht mehr als 10 % übersteigen. Die maßgebliche Verordnung ist die Mieterschutzverordnung (MiSchuV) vom 18. November 2020, geändert am 12. November 2025, und ist gültig bis zum 25. November 2026.

Ausnahmen

• Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher als das zulässige Niveau, darf der Vermieter diese Miete beibehalten (BGB § 556e)
• Modernisierung: Wenn in den letzten drei Jahren eine umfassende Modernisierung abgeschlossen wurde (BGB § 556e Abs. 2)
• Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen (BGB § 556f)

Offenlegungspflicht

Der Vermieter muss den Mieter proaktiv und vor Vertragsunterzeichnung schriftlich informieren, wenn er eine Ausnahme geltend macht. Unterbleibt die Offenlegung, verfällt das Recht, die Ausnahme geltend zu machen.

Betroffene Kommunen (Auswahl)

Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach, Marburg, Bad Homburg, Dreieich, Langen, Rüsselsheim, Neu-Isenburg, Dietzenbach, Maintal, Eschborn, Kelkheim, Groß-Gerau, Viernheim und 33 weitere. Hinweis: Kassel und Gießen sind derzeit von dieser Liste ausgenommen.

2. Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse

In den 49 betroffenen Kommunen

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Dies gilt für ausgewiesene Gebiete wie Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und Marburg, schließt jedoch Kassel und Gießen AUS.

In anderen hessischen Kommunen

Die reguläre Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren gilt.

Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung

1. Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
2. Die Miete muss zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
3. Die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
4. Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet sein, z.B. durch Verweis auf:
   • Den qualifizierten Mietspiegel (verfügbar in Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt)
   • Drei vergleichbare Wohnungen
   • Ein Sachverständigengutachten
5. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mitteilung.
6. Die Erhöhung wird zum Beginn des dritten Monats wirksam (§ 558b BGB).

3. Modernisierungsumlage

Vermieter dürfen 8 % der Modernisierungskosten (abzüglich des Instandhaltungsanteils) als jährliche Mieterhöhung umlegen (BGB § 559).

• Obergrenze: Die monatliche Miete darf durch Modernisierungsumlagen innerhalb von 6 Jahren um maximal 3,00 €/m² steigen (bei einer Ausgangsmiete unter 7,00 €/m² maximal 2,00 €/m²).
• Vorankündigung: Modernisierungen müssen mindestens 3 Monate vorher in Textform angekündigt werden.

4. Staffelmiete und Indexmiete

Staffelmiete (§ 557a BGB)

• Vorab vereinbarte Mieterhöhungen in festen Abständen (mindestens 12 Monate auseinander).
• Jede Erhöhung muss als spezifischer Euro-Betrag angegeben werden (Prozentsätze sind nicht ausreichend).
• In den 49 Kommunen mit Mietpreisbremse muss die Ausgangsmiete der maximal zulässigen Miete entsprechen.

Indexmiete (§ 557b BGB)

• Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt.
• Anpassungen frühestens alle 12 Monate, in Textform mitgeteilt.
• Die Ausgangsmiete muss gegebenenfalls auch der Mietpreisbremse entsprechen.

Best Practices für Vermieter

1. Überprüfen Sie, ob sich Ihre Immobilie in einer der 49 betroffenen Kommunen befindet (Ausschlüsse wie Kassel bestätigen).
2. Nutzen Sie den qualifizierten Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen, wo verfügbar.
3. Dokumentieren Sie Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig für zukünftige Umlagen.
4. Berechnen Sie die 3-Jahres-Kappungsgrenze (15% oder 20%) vor jeder Erhöhung.
5. Legen Sie Ausnahmen von der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen proaktiv offen.

Landager hilft Ihnen, zulässige Mieterhöhungen zu berechnen, Fristen zu überprüfen und konforme Mieterhöhungsverlangen zu erstellen.

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