Offenlegungspflichten für Gewerbevermieter in Rheinland-Pfalz

Im Gegensatz zur Wohnraumvermietung, wo die Sozialgesetzgebung extreme Transparenz vom Vermieter fordert, gehen Gesetzgebung und Rechtsprechung in Deutschland (und somit auch im Bundesland Rheinland-Pfalz) im gewerblichen (B2B) Bereich von grundsätzlich erfahreneren, informierten Marktteilnehmern aus. Diese Beziehungen werden primär durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist.

1. Der Energieausweis (GEG)

Die bei weitem am strengsten regulierte Information für Vermieter und Mieter, die bedingungslos für fast alle gewerblich vermarkteten Gewerbeimmobilien gilt, wird durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt:

• Selbst in Zeitungsanzeigen oder gewerblichen Immobilienangeboten müssen Kennzahlen (wie Energiequelle, Baujahr des Gebäudes und Endenergiebedarf) zwingend offengelegt werden!
• Der Vermieter ist verpflichtet, den Energieausweis für Nichtwohngebäude potenziellen Mietern bei einer Vor-Ort-Besichtigung auf Verlangen vorzulegen oder sichtbar auszuhängen.
• Unterlässt der Vermieter die rechtzeitige Vorlage dieses Nachweises, gilt dies als Ordnungswidrigkeit, die bei Entdeckung durch die Behörden erhebliche Bußgelder im oberen vierstelligen Bereich nach sich zieht.

2. Grundstücksnutzung und Baugenehmigungen

Ein Hauptkonfliktbereich im gewerblichen Mietrecht ist die Nutzbarkeit der Fläche: Wer trägt das Risiko, ob eine Gewerbefläche beispielsweise als Friseursalon, Nachtclub oder Industrieküche betrieben werden kann (Brandschutzvorkehrungen, behördliche Nutzungsgenehmigungen)?

• Gerichte entscheiden in der Regel, dass dieses Betriebs- und Nutzungsrisiko fast vollständig beim Gewerbemieter liegt. Der Interessent muss sich vorab (z. B. nach der Besichtigung) bei den Baurechtsbehörden der jeweiligen rheinland-pfälzischen Kreisverwaltung oder kreisfreien Stadt (wie Mainz, Koblenz oder Trier) vergewissern, dass er seinen gewünschten Zweck in den Mieträumen rechtlich ausführen darf.
• Der Vermieter hat hier in der Regel keine umfassende Offenlegungspflicht, da er nicht vorhersehen kann, welche detaillierten rechtlichen Beschränkungen für das Geschäftskonzept des Mieters gelten.

Einschränkung (Treu und Glauben) Wenn der Vermieter positiv Kenntnis von einem bestehenden behördlichen Nutzungsverbot für die beabsichtigte Geschäftsart des Mieters hat – und dies verschweigt, um die Flächen vermietbar zu halten (Arglistige Täuschung, § 123 BGB) – stellt dies eine grobe Pflichtverletzung dar. Dies gewährt dem Mieter das Recht zur sofortigen Kündigung (oft verbunden mit hohen Schadensersatzansprüchen des Geschäftsinhabers). Streitigkeiten bezüglich dieser gewerblichen Mietforderungen werden typischerweise vom Landgericht in Bezirken wie Mainz oder Koblenz verhandelt, wenn der Streitwert 5.000 € übersteigt.

3. Bekannte und versteckte Mängel

Hier gilt das strenge Dogma „Gesehen wie gemietet“. Für offensichtliche Umstände, die der Gewerbemieter bei sorgfältigen Objektbesichtigungen selbst feststellen kann, schweigt die Offenlegungspflicht des Vermieters vollständig (§ 536b BGB).

Dies unterscheidet sich jedoch bei „versteckten“, wesentlichen Sachmängeln, nach denen ein zukünftiger Mieter typischerweise nicht fragen würde (weil er davon ausgeht, dass die Immobilie intakt ist), die dem Vermieter aber bekannt sind. Dazu gehören (sind aber nicht beschränkt auf):

• Extrem schwer zu lokalisierende und ständig wiederkehrende Verstopfungen im Rohrsystem.
• Die Tatsache, dass benachbarte Grundstücke hochbelastete, dauerhaft emittierende Industrieanlagen beherbergen.
• Eine akute, unlösbare Asbestkontamination – diese muss proaktiv offengelegt werden (aufgrund von Gesundheitsrisiken).

Hier erfordern die Nebenpflichten zur Offenlegung nach § 242 BGB (Treu und Glauben) und § 311 Abs. 2 BGB (Culpa in contrahendo) vom Vermieter eine frühzeitige Aufklärung vor Vertragsunterzeichnung.

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