Offenlegungspflichten für Vermieter in Sachsen (Leitfaden 2026)

Vermieter in Sachsen müssen die obligatorischen Offenlegungspflichten erfüllen, die durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 das Wohnraummietrecht regelt, sowie durch moderne Bundes- und Landesverordnungen vorgeschrieben sind. Während regionale Mietpreisregelungen variieren, bleibt die Rechtslage in Großstädten wie Dresden und Leipzig streng reguliert. Das Versäumnis, erforderliche Dokumente und Mitteilungen an Mieter zu übermitteln, kann zu Verwaltungsstrafen oder Mieteransprüchen auf Mietminderung und Rückforderung von Überzahlungen führen.

1. Energieausweis

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt strenge Anforderungen an die energetische Offenlegung für alle Wohnungsvermieter.

Anforderungen an Anzeigen

Bei der Insertion einer Wohnung (online oder in Printmedien) muss der Vermieter spezifische Energiedaten aus einem gültigen Energieausweis angeben:

• Die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
• Den Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a).
• Den wesentlichen Energieträger für die Heizung (z. B. Gas, Fernwärme).
• Das Baujahr des Gebäudes.
• Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) bei Gebäuden, die nach Mai 2014 gebaut oder deren Ausweise danach ausgestellt wurden.

Besichtigung und Übergabe

Der Vermieter muss Mietinteressenten den Energieausweis unaufgefordert während der Besichtigung vorlegen. Bei Unterzeichnung des Mietvertrags muss eine Kopie des Ausweises (physisch oder digital) an den Mieter ausgehändigt werden.

Bußgeld: Das Fehlen des Energieausweises oder fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € geahndet werden.

2. Status der Mietpreisbremse

Die sächsische Staatsregierung hat die Mietpreisbremse in Dresden und Leipzig über die Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Im Rahmen dieser Regelung sind Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, es sei denn, es liegt eine gesetzliche Ausnahme vor.

Offenlegungspflicht (BGB § 556g): Vermieter in Dresden und Leipzig müssen potenzielle Mieter vor Abschluss des Mietvertrags in Textform informieren, wenn sie beabsichtigen, eine Miete zu verlangen, die den Höchstbetrag aufgrund einer der folgenden Ausnahmen überschreitet:

• Vormiete: Die vom Vormieter gezahlte Miete lag bereits über der Obergrenze.
• Modernisierung: Der Vermieter hat in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.
• Erstbezug: Die Wohnung wird nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet.

Wird diese Offenlegung vor Vertragsunterzeichnung nicht korrekt erbracht, kann sich der Vermieter in den ersten zwei Jahren des Mietverhältnisses nicht auf die Ausnahme berufen. Eine allgemeine Transparenz bezüglich des örtlichen Mietspiegels ist ebenfalls erforderlich, um Streitigkeiten vor den örtlichen Amtsgerichten zu vermeiden.

3. Jährliche Betriebskostenabrechnung

Zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf Nebenkosten, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine detaillierte, aufgeschlüsselte Jahresabrechnung zu erstellen.

• Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (BGB § 556).
• Folge: Versäumt der Vermieter diese 12-Monats-Frist, verliert er den Anspruch auf Nachforderungen für dieses Jahr (muss aber Guthaben dennoch an den Mieter auszahlen).
• Transparenz: Die Abrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel (z. B. Quadratmeter oder Verbrauch), den Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen klar ausweisen. Mieter haben das Recht, die Originalbelege gemäß § 259 BGB einzusehen.

4. CO2-Kostenaufteilung

Nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) von 2023 werden die Kosten für die CO2-Bepreisung von Heizstoffen zwischen Vermieter und Mieter basierend auf der Energieeffizienz des Gebäudes aufgeteilt.

Vermieter müssen:

• Die spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes ermitteln.
• Das Gebäude in die richtige Stufe des gesetzlichen 10-Stufen-Modells einordnen.
• Die Berechnung und den Vermieteranteil an den CO2-Kosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung transparent offenlegen.

5. Modernisierungsankündigung

Plant ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen (z. B. energetische Sanierungen), die zu einer späteren Mieterhöhung führen, muss er den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten formell informieren (BGB § 555c).

Die Ankündigung muss enthalten:

• Die genaue Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahmen.
• Den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Arbeiten.
• Die berechnete voraussichtliche Mieterhöhung.
• Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
• Hinweis auf das Recht des Mieters, eine Härte geltend zu machen.

6. Fernablesbare Heizkostenmesser

Bis Ende 2026 müssen alle Wärme- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Wenn fernablesbare Zähler installiert sind, müssen Vermieter den Mietern monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser bereitstellen.

Das Versäumnis, diese Zähler zu installieren oder die Verbrauchsinformationen bereitzustellen, gibt dem Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 3 % zu kürzen.

7. Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

Nach § 17 TrinkwV haben Vermieter (als Betreiber von Wasserversorgungsanlagen) strenge Pflichten bezüglich Bleileitungen:

• Pflicht zur Entfernung oder Stilllegung: Bis zum 12. Januar 2026 müssen alle Trinkwasserleitungen oder -abschnitte aus Blei gemäß den allgemein anerkannten Regeln der Technik entfernt oder stillgelegt worden sein.
• Informationspflicht: Werden Vermieter auf das Vorhandensein von Bleileitungen aufmerksam, sind sie verpflichtet, betroffene Mieter unverzüglich zu informieren. Sie müssen die Mieter auch darüber informieren, wann die Leitungen voraussichtlich entfernt werden, sobald diese Information verfügbar ist.
• Nachweis der Einhaltung: Seit dem 13. Januar 2026 sind Vermieter verpflichtet, den Mietern in Textform zu erklären und einen geeigneten Nachweis zu erbringen, dass sie die Entfernungs-/Stilllegungspflicht erfüllt haben oder dass die Frist verlängert wurde.
• Strafen: Verstöße gegen diese Pflichten nach § 17 TrinkwV gelten als Ordnungswidrigkeiten nach § 72 TrinkwV und können mit Geldbußen von bis zu 25.000 € geahndet werden.

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