Offenlegungspflichten für Vermieter in Sachsen (Leitfaden 2026)

Vermieter in Sachsen müssen obligatorische Offenlegungspflichten erfüllen, die durch das deutsche Bundesrecht vorgegeben sind. Während regionale Mietpreisbegrenzungsverordnungen früher in bestimmten Städten zusätzliche Lasten auferlegten, hat sich die Rechtslage im Jahr 2025 erheblich verändert. Das Versäumnis, erforderliche Dokumente und Informationen bereitzustellen, kann zu Bußgeldern oder Mietminderungsansprüchen führen.

1. Energieausweis (Energieleistungsausweis)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt strenge Anforderungen an die energetische Offenlegung für alle Wohnungsvermieter.

Anforderungen an Anzeigen

Bei der Insertion einer Wohnung (online oder in Printmedien) muss der Vermieter spezifische Energiedaten aus einem gültigen Energieausweis angeben:

• Die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
• Den Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/(m²·a).
• Den wesentlichen Energieträger für die Heizung (z. B. Gas, Fernwärme).
• Das Baujahr des Gebäudes.
• Die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) bei Gebäuden, die nach Mai 2014 gebaut oder deren Ausweise danach ausgestellt wurden.

Besichtigung und Übergabe

Der Vermieter muss Mietinteressenten den Energieausweis unaufgefordert während der Besichtigung vorlegen. Bei Unterzeichnung des Mietvertrags muss eine Kopie des Ausweises (physisch oder digital) an den Mieter ausgehändigt werden.

Bußgeld: Das Fehlen des Energieausweises oder fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 € geahndet werden.

2. Status der Mietpreisbremse

In der Vergangenheit hat die sächsische Staatsregierung die „Mietpreisbremse“ in Dresden und Leipzig verordnet. Nach dieser Verordnung waren Neuvermietungen grundsätzlich auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Update für 2026: Die sächsische Staatsregierung hat die Mietpreisbegrenzungsverordnung im Jahr 2025 auslaufen lassen. Infolgedessen sind die Mietpreisbegrenzungsmaßnahmen und die damit verbundenen Auskunftspflichten nach § 556g BGB (bezüglich Vormiete, Modernisierungen oder Neubau) in Dresden oder Leipzig derzeit nicht in Kraft. Vermieter sind nicht mehr gesetzlich verpflichtet, diese spezifischen Angaben vor Vertragsabschluss zu machen. Obwohl allgemeine Transparenz empfohlen wird, gibt es in diesen Städten aktuell keine aktive gesetzliche Mietpreisobergrenze.

3. Jährliche Betriebskostenabrechnung

Zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf Nebenkosten, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine detaillierte, aufgeschlüsselte Jahresabrechnung zu erstellen.

• Frist: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
• Folge: Versäumt der Vermieter diese 12-Monats-Frist, verliert er den Anspruch auf Nachforderungen für dieses Jahr (muss aber Guthaben dennoch an den Mieter auszahlen).
• Transparenz: Die Abrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel (z. B. Quadratmeter oder Verbrauch), den Anteil des Mieters und die geleisteten Vorauszahlungen klar ausweisen. Mieter haben das Recht, die Originalbelege einzusehen.

4. CO2-Kostenaufteilung

Nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) von 2023 werden die Kosten für die CO2-Bepreisung von Heizstoffen zwischen Vermieter und Mieter basierend auf der Energieeffizienz des Gebäudes aufgeteilt.

Vermieter müssen:

• Die spezifischen CO2-Emissionen des Gebäudes ermitteln.
• Das Gebäude in die richtige Stufe des gesetzlichen 10-Stufen-Modells einordnen.
• Die Berechnung und den Vermieteranteil an den CO2-Kosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung transparent offenlegen.

5. Modernisierungsankündigung

Plant ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen (z. B. energetische Sanierungen), die zu einer späteren Mieterhöhung führen, muss er den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten formell informieren (§ 555c BGB).

Die Ankündigung muss enthalten:

• Die genaue Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahmen.
• Den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Arbeiten.
• Die berechnete voraussichtliche Mieterhöhung.
• Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
• Hinweis auf das Recht des Mieters, eine Härte geltend zu machen.

6. Fernablesbare Heizkostenmesser

Bis Ende 2026 müssen alle Wärme- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Wenn fernablesbare Zähler installiert sind, müssen Vermieter den Mietern monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser bereitstellen.

Das Versäumnis, diese Zähler zu installieren oder die Verbrauchsinformationen bereitzustellen, gibt dem Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 3 % zu kürzen.

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