Mieterhöhung Thüringen: Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse
Umfassender Leitfaden zu Mieterhöhungen in Thüringen: 15%-Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Erfurt & Jena, Modernisierungsumlagen, Indexmieten und korrekte Mitteilungsverfahren.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
Mieterhöhungen in laufenden Wohnraummietverhältnissen in Deutschland richten sich primär nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das ursprünglich am 1. Januar 1900 in Kraft trat. Thüringen hat zusätzliche Beschränkungen speziell in Erfurt und Jena erlassen, wo der Mietmarkt als besonders angespannt gilt.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen
Das Standardinstrument zur Erhöhung einer laufenden Wohnraummiete in Deutschland ist die Vergleichsmieterhöhung – die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie durch einen lokalen Mietspiegel oder vergleichbare Objekte ermittelt wird.
Standard-Kappungsgrenze (Großteil Thüringens)
In den meisten Teilen Thüringens, wo keine spezielle Verordnung gilt, darf die Miete innerhalb von drei aufeinanderfolgenden Jahren um höchstens 20 % erhöht werden, begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete.
Reduzierte Kappungsgrenze – Erfurt und Jena (bis 30. September 2029)
In Erfurt und Jena reduziert die Thüringer Landesverordnung die Kappungsgrenze auf 15 % innerhalb von drei Jahren (ThürKappGrVO, verlängert bis 30. September 2029).
Verfahrensanforderungen
2. Mietpreisbremse – Nur Erfurt und Jena
Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung einer bestehenden Wohnung (nicht bei Neubauten). In Erfurt und Jena begrenzt sie die Anfangsmiete für ein neues Mietverhältnis auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (ThürMietBegrVO, verlängert bis 31. Dezember 2027).
Ausnahmen
Hinweis: Um eine Ausnahme (z.B. Neubau, hohe Vormiete oder umfassende Modernisierung) geltend zu machen, müssen Vermieter dies dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags schriftlich mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB).
3. Mieterhöhungen nach Modernisierung
Nach Abschluss qualifizierter Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter gemäß § 559 BGB eine Modernisierungsumlage erheben. Die Regeln gelten bundesweit, einschließlich Thüringen, einheitlich:
- Bis zu 8 % der auf die Einheit entfallenden Kosten können zur jährlichen Grundmiete hinzugerechnet werden.
- Öffentliche Förderungen und Kosten, die ohnehin für routinemäßige Instandhaltung fällig gewesen wären (sogenannte Sowieso-Kosten), müssen von der förderfähigen Investition abgezogen werden.
- Harte Obergrenze: Die Erhöhung ist auf 3,00 €/m² innerhalb von 6 Jahren begrenzt; bei Immobilien, deren Miete vor der Modernisierung unter 7,00 €/m² liegt, reduziert sich die Obergrenze auf 2,00 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Mieter müssen mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten eine schriftliche Mitteilung erhalten.
4. Indexmieten
Eine in Deutschland zunehmend beliebte Methode ist die Indexmiete (§ 557b BGB), die die Miete direkt an den offiziellen Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes (Destatis) koppelt.
- Dauer: Es gibt keine Mindestmietdauer oder die Anforderung eines unbefristeten Mietverhältnisses für Wohnraum-Indexmieten. Sie sind für jede Mietdauer gültig.
- Mitteilungspflicht: Erhöhungen erfolgen nicht automatisch. Der Vermieter muss für jede Erhöhung eine Erklärung in Textform abgeben, die die Änderung des Verbraucherpreisindex (VPI) und den neuen Mietbetrag angibt (§ 557b Abs. 3 BGB).
- Wirksamkeitsdatum: Die angepasste Miete ist ab dem Beginn des zweiten Monats nach dem Monat der Erklärung fällig (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).
- In Erfurt/Jena: Die Anfangsmiete unterliegt weiterhin der Mietpreisbremse. Indexgebundene zukünftige Erhöhungen werden jedoch nicht durch die Kappungsgrenze eingeschränkt.
5. Staffelmiete
Staffelmietverträge (§ 557a BGB) legen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spezifische zukünftige Mietbeträge in absoluten Euro-Werten fest. Jede Stufe in Erfurt/Jena muss zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit auch die Mietpreisbremse erfüllen.
6. Streitigkeiten und Zuständigkeit
Im Falle eines Rechtsstreits bezüglich Mieterhöhungen oder der Mietpreisbremse ist das örtliche Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, ausschließlich zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG; § 29a ZPO). Dies gilt unabhängig vom Streitwert für Wohnraummietverhältnisse.
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