El Proceso de Desahucio en Andalucía, España
Una guía para arrendadores sobre el proceso de desahucio en Andalucía: fundamentos legales, el requisito del Burofax y procedimientos judiciales.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
Iniciar un desahucio es un proceso altamente regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) española y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los arrendadores deben seguir estrictamente los cauces judiciales; realizar medidas de "autodefensa" (como cambiar las cerraduras o cortar los suministros) son delitos penales (coacciones) según el Código Penal español y resultarán en arresto y graves sanciones.
Causas Legales para el Desahucio
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) detalla los motivos válidos por los que un arrendador puede solicitar a un tribunal la finalización de un contrato y el desahucio del arrendatario:
- Impago: La falta de pago de la renta principal o de otras cantidades asumidas por el arrendatario en el contrato (como suministros, gastos de comunidad o la fianza).
- Subarriendo No Autorizado: Subarrendar o ceder el contrato sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
- Daños Intencionados: Causar daños dolosos a la propiedad o realizar obras estructurales no autorizadas.
- Actividades Molestas o Ilegales: Utilizar la vivienda para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Necesidad del Propietario (Necesidad): Según el Art. 9.3 LAU, el arrendador puede recuperar la propiedad para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge tras un divorcio. Esto requiere una cláusula contractual específica y un preaviso de 2 meses.
El Cronograma del Desahucio en Andalucía
A pesar de los términos coloquiales como "desahucio exprés", el proceso para desalojar a un inquilino moroso en Andalucía suele tardar entre 6 y 12 meses, y a menudo más si se certifica la vulnerabilidad, dependiendo de la carga de trabajo de los Juzgados locales.
1. El Requerimiento Previo (Burofax)
Antes de presentar una demanda por impago, es obligatorio enviar un requerimiento formal. El método estándar en España es un Burofax con certificación de texto y acuse de recibo enviado a través del servicio de Correos. Dar al inquilino 30 días para pagar mediante Burofax evita que este pueda utilizar un resquicio legal llamado enervación—donde paga la deuda en el último momento ante el tribunal para detener el desahucio. Si no se envía un Burofax 30 días antes de presentar la demanda, el inquilino puede pagar una vez para quedarse.
2. Presentación de la Demanda
Si el Burofax no surte efecto, el arrendador debe presentar una demanda de desahucio. Según la ley española, esto requiere la contratación de un abogado y un procurador.
Desde la Ley de Vivienda de 2023, todas las demandas de desahucio deben incluir declaraciones obligatorias según el Art. 439 LEC:
- Vivienda Habitual: Certificación de si la propiedad es la vivienda principal del inquilino.
- Condición de Gran Tenedor: Declaración de si el propietario es un "Gran Tenedor" (posee más de 10 propiedades residenciales, o 5 en zonas declaradas tensionadas). Si el propietario no es un gran tenedor, se debe adjuntar a la demanda un certificado del Registro de la Propiedad.
3. Decreto Judicial y Opciones del Arrendatario
El juzgado emite un decreto dando al inquilino 10 días para responder. El arrendatario puede:
- Abandonar la vivienda voluntariamente y entregar las llaves.
- Pagar la deuda (enervar) para quedarse (solo permitido una vez, e impedido si se envió un Burofax 30 días antes).
- Oponerse a la demanda (lo que requerirá que se fije una fecha para el juicio). Si el inquilino no hace absolutamente nada en el plazo de 10 días, el juez fallará a favor del arrendador sin necesidad de juicio.
4. El Día del Desahucio (Lanzamiento)
Si el juez falla a favor del arrendador, se fija una fecha firme para el lanzamiento (el desahucio físico). El tribunal debe fijar una fecha y hora determinadas; las fechas abiertas están prohibidas. Ese día, los funcionarios del juzgado, un cerrajero y las fuerzas del orden (si es necesario) acuden a la propiedad para devolver la posesión al propietario.
Suspensiones por Vulnerabilidad
En Andalucía, al igual que en toda España, leyes de protección social recientes permiten a los tribunales pausar temporalmente el proceso de desahucio si los servicios sociales certifican que el inquilino se encuentra en un estado de vulnerabilidad económica grave.
Aunque la sentencia del Tribunal Constitucional de 2025 (STC 26/2025) anuló el requisito de mediación obligatoria para los grandes tenedores a nivel nacional, los tribunales siguen exigiendo la certificación del estado de vulnerabilidad del inquilino. Si se certifica la vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso durante 2 meses (para propietarios individuales) o 4 meses (para grandes tenedores) para permitir la intervención de los servicios sociales.
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