Penalizaciones y Recargos por Mora en Contratos de Aragón

En el derecho inmobiliario residencial español y aragonés, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) rige la estructura general del arrendamiento, pero no menciona los recargos por mora. Las cláusulas penales se rigen, en cambio, por el principio de libertad de contratación del Artículo 1255 del Código Civil, sujeto al Artículo 1108 del Código Civil y al Artículo 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU). Si bien los recargos por mora son generalmente exigibles si se acuerdan, son nulos si se consideran "desproporcionadamente altos" o abusivos según los estándares de protección al consumidor.

Requerimientos Ordinarios de Pago y Gastos de Gestión

Según el Artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta debe pagarse dentro de los siete primeros días del mes, a menos que las partes acuerden explícitamente un período de pago diferente.

Además, según el Artículo 20.1 de la LAU, los propietarios tienen prohibido cobrar a los inquilinos por la gestión inmobiliaria o los gastos de formalización del contrato en arrendamientos residenciales. Estos costes deben ser asumidos exclusivamente por el propietario.

Cláusulas Penales e Intereses de Demora

Según el Código Civil español, las partes pueden estipular cláusulas penales o intereses de demora por pagos atrasados. Sin embargo, el Artículo 85.6 de la LGDCU anula cualquier cláusula que imponga una compensación desproporcionadamente alta al consumidor por el incumplimiento de sus obligaciones. Estas deben ser razonables y proporcionales al daño causado por el retraso para ser plenamente exigibles.

Acuerdo Contractual Explícito

Para que un propietario pueda exigir legalmente un recargo por mora o intereses de demora, es obligatorio documentar explícitamente esta disposición dentro del contrato de arrendamiento por escrito.

Proporcionalidad y Limitaciones

Las cláusulas penales deben mantener la proporcionalidad. Los tribunales suelen tomar como referencia el tipo de interés legal del dinero oficial como punto de referencia para la razonabilidad. Para 2024/2025, este tipo se establece en el 3.25%. La estipulación de penalizaciones excesivas puede ser anulada o modificada por un juez si se impugna como abusiva según el Artículo 85.6 de la LGDCU.

¿Qué ocurre si el contrato no dice nada?

Si el contrato de arrendamiento no establece explícitamente una penalización o un tipo de interés por el retraso en el pago, se aplica el Artículo 1108 del Código Civil. En este caso, el propietario solo tiene derecho a reclamar el interés legal del dinero oficial por el período de retraso, que es del 3.25% para el período 2024/2025.

Desahucio por Impago

El desahucio por impago está sujeto a estrictos requisitos procesales según el Artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), modificado por la Ley 12/2023 (Ley de Vivienda). Una demanda de desahucio debe:

• Indicar si la propiedad es la residencia habitual del inquilino.
• Indicar si el propietario es un "Gran Tenedor" (propietario de más de 5 o 10 propiedades, según la zona).
• Certificar si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica mediante un informe de servicios sociales.
• Para los Grandes Tenedores, probar que se realizó un intento previo de mediación o conciliación con el inquilino vulnerable antes de presentar la demanda.

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