Mantenimiento y Reparaciones en los Alquileres de Aragón

Una de las principales causas de fricción en cualquier alquiler en Aragón (Zaragoza, Huesca, Teruel) surge de resolver "quién paga qué" cuando se rompe un electrodoméstico o revienta una tubería. El marco legal para el mantenimiento residencial en Aragón se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a nivel estatal, tal como lo establece el Artículo 523 del Código del Derecho Foral de Aragón. Vigente desde el 1 de enero de 1995, la LAU traza explícitamente la línea entre la habitabilidad estructural y el desgaste diario en su Artículo 21.

Deberes del Arrendador

La premisa innegable de la ley es que el propietario está legalmente obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para su uso convenido (Art. 21.1 LAU). Crucialmente, el propietario no puede subir el alquiler simplemente porque se haya visto obligado a costear estas reparaciones inevitables.

¿Qué debe cubrir el arrendador?

• Reparaciones, sustitución o revisión de la estructura (tejados, paredes, suelos).
• Arreglo o sustitución total de las tuberías principales, desagües y la red de saneamiento primaria.
• Mantenimiento del cableado eléctrico básico de la propiedad y de la instalación completa de gas.
• Arreglo o sustitución del termo eléctrico principal, la caldera de gas primaria o los sistemas permanentes de calefacción/aire acondicionado.
• Resolución de humedades originadas por defectos estructurales, la red de tuberías de la comunidad o las fachadas exteriores.

Reparaciones Urgentes (Art. 21.3 LAU)

El arrendatario debe notificar al arrendador la necesidad de reparaciones de inmediato. Si una reparación es "urgente para evitar un daño inminente o una molestia grave", el arrendatario puede proceder a realizar la reparación por sí mismo (después de notificar al arrendador) y tiene derecho a exigir el reembolso inmediato del coste total. La LAU no establece un umbral monetario ni un "límite prescrito" para estas intervenciones urgentes.

Excepciones a la carga del arrendador

El propietario queda exonerado judicial y materialmente de reparar si:

1. El daño es atribuible al arrendatario (según los Artículos 1563 y 1564 del Código Civil).
2. La propiedad sufre destrucción total (Artículo 28 LAU).
3. La reparación se categoriza legalmente como una "pequeña reparación" exigida por el uso ordinario y primario.

Deberes del Arrendatario

El ocupante de la vivienda tiene el deber irrenunciable de actuar con diligencia, devolver la vivienda en el estado en que la recibió y notificar urgentemente al arrendador cualquier incidencia repentina para minimizar daños mayores.

Bajo el Artículo 21.4 de la LAU, las "pequeñas reparaciones" (pequeñas reparaciones) exigidas por el desgaste ordinario del uso diario de la vivienda son responsabilidad del arrendatario. Aunque la ley no define una cantidad específica, la jurisprudencia española suele considerar que las reparaciones de bajo coste (a menudo citadas como menos de 150 €) o que implican componentes sencillos (por ejemplo, arandelas, bombillas, filtros) entran en esta categoría.

Ejemplos de "Pequeñas Reparaciones" (Jurisprudencia Española):

• Cambiar bombillas fundidas, tubos fluorescentes o fusibles eléctricos menores.
• Arreglar un grifo viejo que gotea (sustituir juntas o arandelas).
• Desatascar desagües cotidianos obstruidos por pelos, grasa o desechos higiénicos rutinarios.
• Reparar las cintas desgastadas de las persianas que por lo demás funcionan correctamente.
• Arreglar cerraduras de puertas estropeadas por la manipulación diaria o sustituir llaves perdidas por el habitante.

Resolución de Disputas e Infraestructura

Para evitar el temido escenario de "su palabra contra la suya" ("eso ya estaba roto"), contar con un exhaustivo informe fotográfico inicial vinculado al contrato es una base inexpugnable. Landager proporciona a las partes un portal de notificación de incidencias trazable, permitiendo a los propietarios diagnosticar con precisión la naturaleza de una avería sin visitas estresantes ni retrasos prolongados en las reparaciones que rozan las infracciones graves de habitabilidad en Aragón.

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