Mantenimiento y Reparaciones de Alquileres en Asturias

Gestionar el mantenimiento de una vivienda en Asturias —una zona geográfica expuesta a climas rigurosos, una alta salinidad costera en Gijón o Avilés y lluvias constantes— agrava el eterno conflicto sobre quién paga las reparaciones. El marco ineludible es el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Responsabilidades del Arrendador (Propietario)

El principio general dicta que el propietario está estrictamente obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta pactada, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

En el contexto asturiano, esto suele incluir de forma inextricable:

• Humedades y Goteras: Reparar los daños por lluvias que penetran en la fachada, defectos en el tejado o humedades por capilaridad en las plantas bajas. Si la mancha de moho proviene de un defecto exterior o de una tubería comunitaria, el propietario debe remediarlo por completo.
• Sistemas de Calefacción: La reparación o sustitución de la caldera (vital durante los inviernos asturianos), los radiadores estructurales y la red de tuberías de gas o agua.
• Daños Estructurales y Suministros Básicos: Reparar el cuadro eléctrico principal, fugas importantes o hundimientos de suelos por fatiga del edificio.

El arrendador solo queda exento si la vivienda queda destruida por causas externas (terremoto, incendio no provocado) o si el daño estructural fue causado explícita y demostrablemente por la mala fe o negligencia total del inquilino (Art. 1.563 del Código Civil).

Responsabilidades del Arrendatario (Residente)

El inquilino, como usuario diario, no está exento de gastos. El artículo 21.4 de la LAU establece que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

Según la jurisprudencia española y las costumbres locales en Asturias, esto abarca:

"Pequeñas Reparaciones"

• Sustitución de bombillas, LEDs o pequeños fusibles fundidos por el uso.
• Reparar grifos que gotean (cambio de zapatas o gomas) y desatascar desagües obstruidos por pelos o restos de comida.
• Arreglar las cintas de las persianas atascadas o rotas por el uso diario continuado.
• Cambiar las llaves (y la cerradura si es necesario) en caso de pérdida por parte del inquilino.
• Arreglar cristales rotos si el impacto se originó desde el interior de la vivienda.

Uso Correcto o Condensación Interna (Humedad del Inquilino)

Aunque la humedad estructural es responsabilidad del propietario, existe una excepción clave: la humedad por condensación severa. En Asturias, si el inquilino nunca ventila la vivienda, seca constantemente la ropa sobre los radiadores y sella las rendijas, fomentando la aparición de moho negro espeso en el interior, un perito puede determinar que es culpa del mal uso del habitante, obligándole a pagar la limpieza y pintura.

Prevención para Evitar Pleitos

Determinar si una caldera falló por "desgaste ordinario" o por el "fin de su vida útil estructural" colapsa con frecuencia los juzgados civiles asturianos. La forma más ágil de blindar la gestión como propietario bajo Landager es documentar con fotos el estado inicial exacto de los electrodomésticos al firmar, y utilizar nuestro sistema de Incidencias de Mantenimiento para clasificar y asignar rápidamente las pequeñas averías a sus inquilinos, evitando meses de discusiones sobre quién paga al fontanero.

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