Mantenimiento y Reparaciones de Alquileres en Asturias
Descubra cómo la LAU española divide la carga de las reparaciones entre el arrendador y el arrendatario ante el clima húmedo y el desgaste estructural en Asturias.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
Gestionar el mantenimiento de una vivienda en Asturias —una zona geográfica expuesta a climas rigurosos, una alta salinidad costera en Gijón o Avilés y lluvias constantes— agrava el eterno conflicto sobre quién paga las reparaciones. El marco ineludible es el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con entrada en vigor el 1 de enero de 1995.
Responsabilidades del Arrendador (Propietario)
El principio general dicta que el propietario está estrictamente obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta pactada, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
En el contexto asturiano, esto suele incluir de forma inextricable:
- Humedades y Goteras: Reparar los daños por lluvias que penetran en la fachada, defectos en el tejado o humedades por capilaridad en las plantas bajas. Si la mancha de moho proviene de un defecto exterior o de una tubería comunitaria, el propietario debe remediarlo por completo.
- Sistemas de Calefacción: La reparación o sustitución de la caldera (vital durante los inviernos asturianos), los radiadores estructurales y la red de tuberías de gas o agua.
- Daños Estructurales y Suministros Básicos: Reparar el cuadro eléctrico principal, fugas importantes o hundimientos de suelos por fatiga del edificio.
El arrendador solo queda exento si la vivienda es destruida (Art. 28 LAU) o si el deterioro es imputable al inquilino según los Artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Según el Artículo 1563 del Código Civil, el inquilino es legalmente responsable de cualquier deterioro o pérdida de la propiedad arrendada a menos que demuestre que ocurrió sin su culpa (culpa). El arrendador no necesita probar "mala fe" o "negligencia total"; la simple negligencia o el mal uso por parte del inquilino es suficiente para trasladar el coste de la reparación al inquilino.
Responsabilidades del Arrendatario (Residente)
El inquilino, como usuario diario, no está exento de gastos. El artículo 21.4 de la LAU establece que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."
La jurisprudencia generalmente las define como reparaciones de bajo coste (típicamente menos de 150 €) o mantenimiento simple de elementos sujetos a uso diario (por ejemplo, bombillas, filtros, juntas de grifos o cuerdas de persianas).
Según la jurisprudencia española y las costumbres locales en Asturias, esto abarca:
"Pequeñas Reparaciones"
- Sustitución de bombillas, LEDs o pequeños fusibles fundidos por el uso.
- Reparar grifos que gotean (cambio de zapatas o gomas) y desatascar desagües obstruidos por pelos o restos de comida.
- Arreglar las cintas de las persianas atascadas o rotas por el uso diario continuado.
- Cambiar las llaves (y la cerradura si es necesario) en caso de pérdida por parte del inquilino.
- Arreglar cristales rotos si el impacto se originó desde el interior de la vivienda.
Uso Correcto o Condensación Interna (Humedad del Inquilino)
Aunque la humedad estructural es responsabilidad del propietario, existe una excepción clave: la humedad por condensación severa. En Asturias, si el inquilino nunca ventila la vivienda, seca constantemente la ropa sobre los radiadores y sella las rendijas, fomentando la aparición de moho negro espeso en el interior, un perito puede determinar que es culpa del mal uso del habitante, obligándole a pagar la limpieza y pintura.
Prevención para Evitar Pleitos
Determinar si una caldera falló por "desgaste ordinario" o por el "fin de su vida útil estructural" colapsa con frecuencia los juzgados civiles asturianos. La forma más ágil de blindar la gestión como propietario bajo Landager es documentar con fotos el estado inicial exacto de los electrodomésticos al firmar, y utilizar nuestro sistema de Incidencias de Mantenimiento para clasificar y asignar rápidamente las pequeñas averías a sus inquilinos, evitando meses de discusiones sobre quién paga al fontanero.
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Fuentes y referencias oficiales
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