قوانين المالك والمستأجر في الإمارات: دليل شامل لملاك العقارات

يتم تنظيم سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة على مستوى الإمارة، بشكل أساسي ضمن إطار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985، ساري المفعول اعتبارًا من 29 مارس 1986). وتضع قوانين الإمارات المحددة، مثل القانون رقم 26 لسنة 2007 في دبي (ساري المفعول اعتبارًا من 26 نوفمبر 2007) والقانون رقم 20 لسنة 2006 في أبوظبي (ساري المفعول اعتبارًا من 8 نوفمبر 2006)، أنظمة تسجيل متطورة للغاية توفر حماية قانونية قوية لكلا الطرفين.

مفاهيم الإيجار الرئيسية في الإمارات

1. تسجيل العقود الإلزامي

يجب تسجيل عقود الإيجار لتكون قابلة للتنفيذ قانوناً.

• دبي (إيجاري): مطلوب لتوصيل خدمات ديوا (هيئة كهرباء ومياه دبي) ولفتح أي قضية قانونية.
• أبوظبي (توثيق): جزء من إطار عمل دائرة البلديات والنقل (DMT).

2. الزيادات الإيجارية

• دبي: الزيادات ليست تعسفية؛ بل يجب أن تتبع حاسبة مؤشر ريرا الإيجاري. إذا أظهر المؤشر عدم السماح بالزيادة، فلا يمكن للمالك رفع الإيجار حتى لو وجد بند في العقد يسمح بذلك.
• أبوظبي: عملاً بقرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي رقم 14 لسنة 2016، يطبق سقف أقصى للزيادة السنوية في الإيجار بنسبة 5% على جميع تجديدات عقود الإيجار. لا يجوز للملاك تجاوز هذا الحد دون قرار محدد من رئيس المجلس التنفيذي.

3. إجراءات الإخلاء

يميل قانون الإمارات نحو استقرار المستأجر.

• الإخلاء لعدم السداد: في أبوظبي، بموجب القانون رقم 20 لسنة 2006 (المادتان 11 و 23)، يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار خلال 21 يومًا من تاريخ الاستحقاق للعقارات السكنية. في دبي، يتطلب هذا عادة إخطارًا موثقًا مدته 30 يومًا.
• الإخلاء للسكن الشخصي أو البيع (دبي): بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 25(2)، يجب على المالك تقديم إخطار مدته 12 شهرًا يُرسل عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل إذا رغب في استعادة العقار للاستخدام الشخصي أو البيع عند انتهاء عقد الإيجار.
• عدم التجديد/الاستخدام الشخصي في أبوظبي: يتطلب القانون رقم 20 لسنة 2006 (المادة 20) إخطارًا بحد أدنى شهرين للعقارات السكنية لأي تعديل أو عدم تجديد لعقد الإيجار. ومع ذلك، تحدد المادة 23(7) إخطارًا مدته 6 أشهر إذا كان المالك ينوي شغل العقار شخصيًا.

4. الصيانة والإصلاحات

بموجب قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 (المادة 16)، يكون المالك مسؤولاً عن أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عيب أو ضرر يؤثر على الاستخدام المقصود للمستأجر، ما لم يتفق الطرفان صراحة على خلاف ذلك في العقد. بينما من الشائع في الممارسات التعاقدية أن يتعامل المستأجرون مع الصيانة البسيطة (مثل ما هو أقل من 500-1000 درهم إماراتي)، إلا أن هذا ليس افتراضًا قانونيًا. في أبوظبي، يجب على الملاك الاستجابة لإصلاحات السكن العاجلة في غضون 24 ساعة.

5. الامتثال الضريبي لعام 2026

لا يدفع الملاك السكنيون الأفراد ضريبة دخل في الإمارات. ومع ذلك، مع سريان ضريبة الشركات بنسبة 9% على الأعمال، يجب على الملاك من الشركات الاحتفاظ ببيانات مالية مدققة لمحافظهم الإيجارية لخصم تكاليف الصيانة ورسوم الإدارة والاستهلاك بدقة قبل تطبيق الضريبة على الأرباح التي تتجاوز حد الـ 375,000 درهم.