A kilakoltatási folyamat Magyarországon (és a közjegyzői okiratok)
Ismerje meg a magyarországi kilakoltatási folyamatot, beleértve a „közjegyzői okirat” kritikus szerepét az évekig tartó bírósági késedelmek elkerülésében.
Jogi Nyilatkozat
Ez a tartalom általános tájékoztatási és oktatási célokat szolgál. Nem minősül jogi tanácsnak, és nem is szabad annak tekinteni. A törvények gyakran változnak – mindig ellenőrizze az aktuális szabályozásokat, és forduljon szakképzett ügyvédhez az Ön joghatóságában az Ön helyzetére vonatkozó tanácsért. A Landager egy ingatlan-kezelési platform, nem ügyvédi iroda.Utoljára ellenőrzött információ: April 2026.
A bérlő kilakoltatása Magyarországon élesen rávilágít a hagyományos polgári peres eljárás és a proaktív szerződéses védelem közötti különbségre. Ha a bérbeadó kizárólag a polgári jogi szabályokra támaszkodik, a nem fizető bérlő kilakoltatása egy kimerítő, többéves rémálommá válhat. Azonban a bérleti szerződés megkötésekor alkalmazott speciális közjegyzői eljárásokkal a bérbeadók gyorsan és hatékonyan érvényesíthetik a kilakoltatást.
Eviction Process in national
Confirm Valid Ground
Verify that the reason for eviction is legally recognised under Hungarian Civil Code 2013 (Act V of 2013).
Issue Written Notice
Serve formal written notice as stipulated by the lease or the Civil Code.
Wait for Notice to Expire
Allow the notice period to lapse; tenants may contest the termination during this time.
Direct Enforcement or Lawsuit
Submit the Notarial Deed to a Bailiff (Végrehajtó) for direct enforcement or file a lawsuit in District Court if no Deed exists.
The Traditional Eviction Lawsuit (The Slow Path)
Ha a bérbeadó és a bérlő csak egy egyszerű, írásbeli magánokiratba foglalt bérleti szerződést ír alá, a bérbeadó kénytelen hagyományos bírósági peres eljárást indítani a kilakoltatáshoz.
Ha a bérlő leállítja a bérleti díj fizetését, vagy nyíltan tönkreteszi az ingatlant, a bérbeadónak a következőket kell tennie:
- Hivatalos írásbeli fizetési felszólítást kell kiadnia, 8 napos teljesítési határidővel.
- Ha a bérlő ezt figyelmen kívül hagyja, hivatalos felmondó levelet kell küldenie.
- Ha a bérlő még ekkor sem hajlandó elmenni, a bérbeadó nem cserélheti le a zárat, és nem szüntetheti meg a közüzemi szolgáltatásokat (ez jogellenes, önbíráskodásnak minősül).
- A bérbeadónak kilakoltatási pert (Lakáskiürítési per) kell indítania az illetékes járásbíróságon (Járásbíróság).
Ez a hagyományos bírósági eljárás rendkívül lassú. Rendszerint 1-2 évig tart egy jogerős, végrehajtható ítélet megszerzése, amely idő alatt a bérlő ingyen lakik az ingatlanban, miközben hatalmas közüzemi tartozásokat halmoz fel a bérbeadó nevére.
A kiköltözési közjegyzői okirat (A gyors út)
A polgári bíróságok elhúzódó eljárásainak teljes elkerülése érdekében a professzionális bérbeadók és ingatlankezelők Magyarországon kizárólag közjegyző közreműködésére támaszkodnak.
A bérleti szerződés aláírásakor (és a kulcsok átadása előtt) a bérlőnek közjegyzőhöz kell fordulnia, hogy aláírja a közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozatot.
Hogyan működik a folyamat?
Ezen okirat aláírásával a bérlő egy hivatalos, egyoldalú, államilag elismert nyilatkozatot tesz, amelyben elismeri a bérleti feltételeket, és vállalja, hogy önként kiköltözik az ingatlanból, amint a bérleti jogviszony jogilag megszűnik (legyen szó a határozott idő lejártáról vagy a szerződésszegés miatti felmondásról).
Ha a bérlő ezt követően megszegi a szerződést:
- The landlord legally terminates the lease via registered mail.
- The landlord takes the termination proof and the Notarized Declaration back to the Notary.
- The Notary directly stamps the document with an "Enforcement Clause" (Végrehajtási záradék).
- A közjegyzői okirat azonnal ugyanolyan jogi erővel bír, mint egy jogerős, meg nem fellebbezhető bírósági ítélet.
- A bérbeadó a dokumentumot azonnal átadja az állami végrehajtónak (Végrehajtó), aki a bírósági végrehajtásról szóló törvény (1994. évi LIII. törvény) alapján heteken belül rendőri segítséggel megjelenik, és fizikailag kiköltözteti a bérlőt, valamint kicseréli a zárat.
A teljes kilakoltatási folyamat 2 évről körülbelül 3-6 hétre rövidül. A közjegyzői díjat (általában 100-200 euró) szinte mindig a bérlő fizeti a beköltözéskor.
Kilakoltatási moratórium
Függetlenül attól, hogy a bérbeadó rendelkezik-e közjegyzői okirattal vagy jogerős bírósági ítélettel, Magyarországon a téli időszakban nem hajtható végre lakóingatlanból történő kilakoltatás.
A bírósági végrehajtásról szóló törvény értelmében Magyarországon kilakoltatási moratórium van érvényben november 15-től a következő év április 30-ig. Ezen közel hatnapos tilalom alatt az állami végrehajtók törvényi tilalom alatt állnak, és nem távolíthatják el fizikailag a lakóingatlanokban lakó bérlőket elsődleges lakóhelyükről, hogy megvédjék a kiszolgáltatott polgárokat a fagyos téli időjárástól. (A kereskedelmi ingatlanokra nem vonatkozik ez a moratórium.)
Kilakoltatások kezelése nyereségesen
A magyarországi bérlemények kezelése szigorúan érvényesített közjegyzői okirat nélkül pénzügyi öngyilkosság. A bérbeadóknak biztosítaniuk kell, hogy a közjegyzői okirat előre jóváhagyott kilakoltatási végzésként funkcionáljon. A Landager kritikus dokumentumkezelést biztosít annak érdekében, hogy ezek a közjegyzői okiratok közvetlenül kapcsolódjanak minden bérleti profilhoz, automatikus figyelmeztetéseket küldve, ha a bérlő dokumentumai hiányoznak vagy nem megfelelőek, megvédve a bérbeadókat az évekig tartó, behajthatatlan bérleti veszteségektől.
Források és hivatalos hivatkozások
📬 Értesítést kap, ha ezek a törvények megváltoznak
E-mailben értesítjük, ha a bérlőkkel kapcsolatos törvények frissülnek itt: Nem spam – csak jogszabályi változások.
