A kilakoltatási folyamat Magyarországon (és a közjegyzői okiratok)
Ismerje meg a magyarországi kilakoltatási folyamatot, beleértve a „közjegyzői okirat” kritikus szerepét az évekig tartó bírósági késedelmek elkerülésében.
Jogi Nyilatkozat
Ez a tartalom általános tájékoztatási és oktatási célokat szolgál. Nem minősül jogi tanácsnak, és nem is szabad annak tekinteni. A törvények gyakran változnak – mindig ellenőrizze az aktuális szabályozásokat, és forduljon szakképzett ügyvédhez az Ön joghatóságában az Ön helyzetére vonatkozó tanácsért. A Landager egy ingatlan-kezelési platform, nem ügyvédi iroda.Utoljára ellenőrzött információ: May 2026.
A bérlő kilakoltatását Magyarországon elsősorban a lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésükről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakásbérleti törvény) és a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szabályozza. A folyamat rávilágít a hagyományos polgári peres eljárás és a proaktív szerződéses védelem közötti éles különbségre. Ha a bérbeadó kizárólag a standard polgári jogra támaszkodik, egy nem fizető bérlő kilakoltatása kimerítő, többéves rémálommá válhat. Azonban a bérleti szerződés aláírásakor alkalmazott speciális közjegyzői eljárásokkal a bérbeadók gyorsan és hatékonyan hajthatják végre a kilakoltatást.
A hagyományos kilakoltatási per (A lassú út)
Ha a bérbeadó és a bérlő csak egy egyszerű, írásbeli magánokiratba foglalt bérleti szerződést ír alá, a bérbeadó kénytelen hagyományos bírósági peres eljárást indítani a kilakoltatáshoz.
Ha a bérlő leállítja a bérleti díj fizetését, a bérbeadónak az 1993. évi LXXVIII. törvény 25. §-a szerinti szigorú eljárást kell követnie:
- Írásbeli fizetési felszólítást kell kiadnia, amely 8 napot biztosít a bérlőnek a hátralék rendezésére.
- Ha nem fizetnek, a bérbeadó a következő 8 napon belül írásbeli felmondási értesítést küldhet.
- A felmondás a felmondás hónapját követő hónap utolsó napján lép hatályba, feltéve, hogy a felmondási idő legalább 15 nap.
- Ha a bérlő még ekkor sem hajlandó elmenni, a bérbeadó nem cserélheti le a zárat, és nem szüntetheti meg a közüzemi szolgáltatásokat (ez jogellenes, önbíráskodásnak minősül).
- A bérbeadónak kilakoltatási pert (Lakáskiürítési per) kell indítania a helyi polgári bíróságon (Járásbíróság).
Ez a hagyományos bírósági eljárás rendkívül lassú. Rendszerint 1-2 évig tart egy jogerős, végrehajtható ítélet megszerzése, amely idő alatt a bérlő ingyen lakik az ingatlanban, miközben hatalmas közüzemi tartozásokat halmoz fel a bérbeadó nevére.
A kiköltözési közjegyzői okirat (A gyors út)
A polgári bíróságok elhúzódó eljárásainak teljes elkerülése érdekében a professzionális bérbeadók és ingatlankezelők Magyarországon kizárólag közjegyző közreműködésére támaszkodnak.
A bérleti szerződés aláírásakor (és a kulcsok átadása előtt) a bérlőnek közjegyzőhöz kell fordulnia, hogy aláírja a közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozatot.
Hogyan működik a folyamat?
Ezen okirat aláírásával a bérlő egy hivatalos, egyoldalú, államilag elismert nyilatkozatot tesz, amelyben elismeri a bérleti feltételeket, és vállalja, hogy önként kiköltözik az ingatlanból, amint a bérleti jogviszony jogilag megszűnik (legyen szó a határozott idő lejártáról vagy a szerződésszegés miatti felmondásról).
Ha a bérlő ezt követően megszegi a szerződést:
- A bérbeadó jogilag felmondja a bérleti szerződést ajánlott levélben, betartva az 1993. évi LXXVIII. törvényben előírt felmondási időket.
- A bérbeadó a felmondás igazolását és a közjegyzői nyilatkozatot visszaviszi a közjegyzőhöz.
- A közjegyző közvetlenül „Végrehajtási záradékkal” látja el az okiratot az 1994. évi LIII. törvény 21. és 23/C. §-a alapján.
- A közjegyzői okirat azonnal ugyanolyan jogi erővel bír, mint egy jogerős, meg nem fellebbezhető bírósági ítélet.
- A bérbeadó azonnal átadja az okiratot az állami végrehajtónak (Végrehajtó) a bírósági végrehajtásról szóló törvény (1994. évi LIII. törvény) alapján. A végrehajtó értesítést küld, amely 15 napot ad a bérlőnek az önkéntes kiköltözésre; a fizikai kilakoltatás csak ezen időszak lejárta után kerül sor.
A teljes kilakoltatási folyamat 2 évről körülbelül 8-12 hétre rövidül. A közjegyzői díjat (általában 100-200 euró) szinte mindig a bérlő fizeti a beköltözéskor.
Kilakoltatási moratórium
Függetlenül attól, hogy a bérbeadó rendelkezik-e hatályos közjegyzői okirattal vagy jogerős bírósági ítélettel, Magyarországon a téli időszakban nem hajtható végre lakóingatlanból történő fizikai kilakoltatás.
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (182/A. §) értelmében abszolút kilakoltatási moratórium van érvényben november 15-től a következő év április 30-ig. Ezen közel hat hónapos tilalom alatt az állami végrehajtóknak jogilag tilos fizikailag eltávolítani a lakóingatlanok bérlőit elsődleges lakóhelyükről, hogy megvédjék a kiszolgáltatott polgárokat a fagyos téli hőmérsékletektől. Ez a moratórium nem vonatkozik a kereskedelmi ingatlanokra vagy az önkényes lakásfoglalók (squatters) eseteire.
Kilakoltatások kezelése nyereségesen
A magyarországi bérlemények kezelése szigorúan érvényesített közjegyzői okirat nélkül pénzügyi öngyilkosság. A bérbeadóknak biztosítaniuk kell, hogy a közjegyzői okirat lényegében előre jóváhagyott kilakoltatási végzésként funkcionáljon. A Landager kritikus dokumentumkezelést biztosít annak érdekében, hogy ezek a közjegyzői okiratok közvetlenül kapcsolódjanak minden bérleti profilhoz, automatikus figyelmeztetéseket küldve, ha a bérlő közjegyzői dokumentumai hiányoznak vagy nem megfelelőek, megvédve a bérbeadókat az évekig tartó, pusztító és behajthatatlan bérleti veszteségektől.
Gyakran ismételt kérdések
▶Mi a jogi kilakoltatási folyamat Magyarországon a bérbeadók számára?
A magyarországi kilakoltatási folyamat során a bérbeadóknak formális jogi eljárásokat kell követniük. Az érvényes indokok közé tartozik jellemzően a bérleti díj nem fizetése, a bérleti szerződés megszegése vagy az ingatlan bérbeadó általi saját célú használata. A bérbeadóknak megfelelő írásbeli felmondást kell küldeniük, biztosítaniuk kell az előírt türelmi időt, és szükség esetén bírósági vagy hatósági végzést kell beszerezniük. Az önhatalmú kilakoltatás általában tilos.
▶Melyek a legfontosabb bérbeadói-bérlői jogszabályok Magyarországon?
A magyar lakásbérleti piacot a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, valamint a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó szabályokról szóló törvény szabályozza. 2026-ban jelentős szigorítások léptek életbe a rövid távú bérleti piacon a hosszú távú lakhatási stabilitás előtérbe helyezése érdekében. Ez az útmutató összefoglalja az ingatlantulajdonosokra és bérbeadókra vonatkozó alapvető megfelelési követelményeket.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Milyen korlátozások és felső határok vonatkoznak a bérleti díj emelésére Magyarországon?
Magyarországon konkrét szabályok vonatkoznak arra, hogy a bérbeadók mikor és hogyan emelhetik a bérleti díjat. Ezek a szabályok tartalmazhatnak az emelés mértékére vonatkozó korlátokat, minimális felmondási időt és a gyakoriságra vonatkozó korlátozásokat. A bérbeadóknak a meglévő bérleti szerződések módosításakor minden vonatkozó jogszabályt be kell tartaniuk.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Milyen szabályok vonatkoznak a kaucióra és annak visszatérítési határidejére Magyarországon?
Magyarországon szabályozott, hogy a bérbeadók mekkora összegű kauciót kérhetnek, hogyan kell azt kezelni vagy biztosítani, valamint milyen határidőn belül kell azt a bérleti jogviszony megszűnését követően visszafizetni. A bérbeadóknak tételes kimutatást kell adniuk az esetleges levonásokról, és a szankciók elkerülése érdekében be kell tartaniuk minden törvényi határidőt.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Melyek a kötelező bérleti szerződési elemek Magyarországon?
A magyarországi bérleti szerződéseknek meg kell felelniük a hatályos nemzeti és helyi jogszabályoknak. A kötelező elemek közé tartozik a felek megnevezése, az ingatlan leírása, a bérleti díj összege és fizetési feltételei, a kaució részletei, a bérlet időtartama, valamint a karbantartási kötelezettségek megosztása. Bizonyos bérlettípusok vagy időtartamok esetén írásbeli szerződés kötelező.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Melyek a bérbeadó karbantartási és javítási kötelezettségei Magyarországon?
Magyarországon a bérbeadók általában kötelesek a bérleményt lakható állapotban tartani, biztosítva az épületszerkezet, a vízvezeték-, az elektromos hálózat és az alapvető szolgáltatások megfelelő működését. A karbantartási feladatok bérbeadó és bérlő közötti megosztását egyértelműen rögzíteni kell a bérleti szerződésben.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Milyen szabályok vonatkoznak a késedelmi díjakra és szankciókra a bérlemények esetében Magyarországon?
Magyarországon konkrét szabályok vonatkoznak a késedelmes bérleti díjfizetés esetén alkalmazható késedelmi díjakra és szankciókra. Ezek tartalmazhatnak kötelező türelmi időt, a késedelmi díj összegének korlátozását és a kamatszámításra vonatkozó korlátozásokat. A késedelmi díjra vonatkozó rendelkezéseket egyértelműen rögzíteni kell a bérleti szerződésben, és az érvényességhez meg kell felelniük a helyi szabályozásoknak.
Olvassa el a teljes útmutatót▶Milyen tájékoztatási kötelezettségei vannak a bérbeadóknak Magyarországon?
A magyarországi bérbeadók kötelesek a bérleti szerződés aláírása előtt tájékoztatni a leendő bérlőt az ingatlannal kapcsolatos lényeges információkról. A kötelező tájékoztatás jellemzően kiterjed az ismert lényeges hibákra, környezeti kockázatokra, a korábbi károk történetére, valamint minden olyan körülményre, amely befolyásolhatja a bérlő ingatlanhasználatát és annak élvezetét.
Olvassa el a teljes útmutatót📬 Értesítést kap, ha ezek a törvények megváltoznak
E-mailben értesítjük, ha a bérlőkkel kapcsolatos törvények frissülnek itt: Nem spam – csak jogszabályi változások.
