Lakbéremelés és lakbérszabályozás Magyarországon

Magyarországon a magáncélú lakásbérleti piacon tisztán szabadpiaci rendszer érvényesül. Nincsenek „lakbérfékek” vagy törvényi korlátok arra vonatkozóan, hogy egy bérbeadó mennyi lakbért kérhet. A bérleti időszak alatti lakbéremelés folyamatát azonban mind a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény), mind a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályozza, amely 2014. március 15-én lépett hatályba.

1. Előre rögzített indexálás (CPI/HICP)

A legtöbb magyarországi professzionális lakásbérleti szerződés tartalmaz éves indexálási záradékot (értékkövetési záradék).

• A mechanizmus: A lakbér évente (jellemzően minden januárban) az előző évi inflációs ráta alapján kerül kiigazításra, gyakran a KSH (Központi Statisztikai Hivatal) fogyasztói árindexéhez kötve a forint alapú bérleti szerződéseknél, vagy az MUICP (Eurozóna HICP) inflációs rátájához az euró alapú bérleti szerződéseknél.
• Értesítés: Még ha a záradék automatikus is, a legjobb gyakorlat, ha a bérbeadó írásos értesítést küld a bérlőnek az új összegről és a számítás alapjáról, bár ezt a Lakástörvény kifejezetten nem írja elő az automatikus indexálás esetében a magánszerződésekben.

2. Lakbéremelés indexálási záradék nélkül

Ha egy magáncélú lakásbérleti szerződés nem tartalmaz indexálási záradékot, a bérbeadó nem emelheti egyoldalúan a lakbért. Bármilyen lakbéremeléshez új megállapodás szükséges a bérbeadó és a bérlő között. Ha a felek nem tudnak megállapodni az új lakbérről, a meglévő lakbér marad érvényben. Ilyen esetekben, vagy ha a lakbért törvény határozza meg, a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) 6. §-ában vázolt eljárás követhető:

1. A javaslat: A bérbeadónak írásos javaslatot kell küldenie az új lakbérről a bérlőnek. Ha a lakbért törvény határozza meg, és abban nem állapodtak meg, a bérbeadónak a beköltözéstől számított nyolc napon belül írásban értesítenie kell a bérlőt a lakbér összegéről.
2. A válasz: A bérlőnek a javaslat kézhezvételétől számított 8 napja van arra, hogy írásban kifogást emeljen a javasolt lakbér ellen. Ha nem érkezik kifogás, a bérlő köteles a bejelentett lakbért megfizetni.
3. Az eredmény:
   • Ha a bérlő elfogadja, az új lakbér hatályba lép.
   • Ha a bérlő elutasítja vagy nem válaszol, és a felek nem tudnak megállapodni a lakbérről vagy annak módosításáról, kérhetik a bíróságot a lakbér összegének meghatározására. A Lakástörvény nem határoz meg határidőt a bérbeadó számára a bírósági eljárás megindítására a bérlő elutasítása vagy válasz hiánya után. A gyakorlatban a magáncélú határozatlan idejű bérleti szerződések esetében a bérbeadók gyakran élnek általános jogukkal, hogy felmondják a bérleti szerződést felmondási idővel, ha nem sikerül megállapodásra jutni.

3. Egyéves határozott idejű stratégia

A magáncélú bérlemények lakbérszabályozásának hiánya miatt Magyarországon gyakori gyakorlat az egyéves határozott idejű szerződések megkötése.

• Az előny: Amikor a 12 hónapos időtartam lejár, a bérbeadó új szerződést ajánlhat fel az aktuális piaci áron.
• Hatékonyság: Ez elkerüli a lakbéremelésről szóló tárgyalási folyamatot a bérleti időszak alatt, és biztosítja, hogy az ingatlan mindig piaci szempontból megfelelő hozamot termeljen.

4. Méltánytalanság és stigmák

Bár nincs lakbérszabályozás, a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) általános védelmet nyújt azokkal a szerződésekkel szemben, amelyek jogszabályba, jó erkölcsbe vagy közrendbe ütköznek, vagy amelyek kizsákmányolást tartalmaznak. A lakásbérletek esetében azonban a bérlő számára általában nehéz bizonyítani, hogy egy piaci lakbér „méltánytalan”, hacsak az nem haladja meg jelentősen az adott környékre vonatkozó összes összehasonlítható adatot.

Ajánlott gyakorlatok bérbeadóknak

1. Szabványosítsa a bérleti szerződések dátumát: Az összes bérleti szerződés januártól decemberig tartó ciklushoz való igazítása lehetővé teszi, hogy a KSH-indexálást egyetlen tömeges művelettel alkalmazza a portfóliójában.
2. Használjon írásbeli értesítéseket: Soha ne hagyatkozzon telefonhívásra vagy szóbeli megállapodásra a lakbéremelésnél. A Lakástörvény értelmében a lakbér bármilyen módosításának írásban kell történnie ahhoz, hogy jogilag kötelező érvényű legyen.
3. Kövesse a KSH közleményeit: A hivatalos inflációs adatok általában január végére válnak véglegessé. Győződjön meg arról, hogy a Landager irányítópultja szinkronizálva van az adatok automatikus lehívásához, hogy ne maradjon le az emelési időszakokról.

Vissza a Magyarországi bérbeadói-bérlői jogszabályok áttekintéseElőnézet nem elérhető oldalra.