Kewajiban Pemeliharaan Indonesia: Siapa Memperbaiki Apa?
Panduan untuk tugas perbaikan dan pemeliharaan di Indonesia untuk tahun 2026.
Penafian Hukum
Konten ini hanya untuk tujuan informasi dan edukasi umum. Ini tidak merupakan nasihat hukum dan tidak boleh diandalkan sebagai nasihat hukum. Hukum sering berubah — selalu verifikasi peraturan saat ini dan konsultasikan dengan pengacara berlisensi di yurisdiksi Anda untuk nasihat spesifik mengenai situasi Anda. Landager adalah platform manajemen properti, bukan firma hukum.Informasi terakhir diverifikasi: May 2026.
Dalam penyewaan jangka panjang (tahunan) dan apartemen di Indonesia, tugas perawatan properti secara fisik dibagi mengikuti prinsip "penggunaan sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik" (sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik) di bawah Pasal 1560 dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Kode era kolonial ini (1848) dipertahankan melalui ketentuan konstitusional transisional dan dilengkapi oleh Peraturan Pemerintah (PP) No. 44 Tahun 1994 mengenai hunian tempat tinggal.
Kewajiban Pemilik
Pasal 1551 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mewajibkan pemberi sewa (pemilik) untuk menyerahkan properti dalam kondisi baik dan harus melaksanakan semua perbaikan yang mungkin diperlukan selama masa sewa, kecuali untuk perbaikan yang menjadi tanggung jawab penyewa.
- Tanggung Jawab Teknis: Umumnya mencakup kegagalan instalasi struktural (kebocoran atap parah, retakan dinding struktural, pipa ledeng utama bangunan).
- Integritas Struktural: Berdasarkan Pasal 10 PP No. 44 Tahun 1994, perbaikan kerusakan rumah akibat usia bangunan (keausan struktural atau alami) adalah tanggung jawab pemilik.
Kewajiban Penyewa
Pasal 1560 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mewajibkan penyewa untuk menggunakan properti sewaan sebagai "kepala rumah tangga yang baik" sesuai dengan tujuan penggunaannya. Pasal 1583 merinci tanggung jawab pemeliharaan harian bagi pihak yang menikmati fasilitas:
- Semua perbaikan "kecil" (perbaikan-perbaikan kecil) seperti perapian, bagian belakang cerobong asap, daun jendela, kaca jendela, dan barang-barang lain yang ditentukan oleh kebiasaan setempat.
- Semua kerusakan pada furnitur atau perlengkapan karena penggunaan yang lalai. Berdasarkan Pasal 9 PP No. 44 Tahun 1994, perbaikan kerusakan rumah akibat penggunaan rumah adalah tanggung jawab penghuni (penyewa).
- Di Indonesia, merupakan praktik umum untuk menetapkan ambang batas nominal (misalnya, Rp500.000 hingga Rp1.000.000) dalam perjanjian sewa, di bawah mana perbaikan ditanggung oleh penyewa.
Sangat dianjurkan untuk merinci pendelegasian ini secara detail dalam bab-bab kontrak sewa.
Panduan Hukum Substantif & Yurisdiksi
Fokus pada Pasal 1551 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mewajibkan pemilik untuk memelihara properti dalam keadaan layak untuk tujuan penggunaannya. Sengketa mengenai kewajiban pemeliharaan atau kerusakan properti berada di bawah yurisdiksi Pengadilan Negeri. Sistem hukum Indonesia memprioritaskan 'konsensus' (musyawarah) antara para pihak sebelum litigasi. Selain itu, keabsahan hukum sewa untuk proses pengadilan memerlukan penerapan bea meterai (Materai) yang tepat. Berdasarkan Undang-Undang No. 10 Tahun 2020, bea meterai sebesar Rp10.000 diperlukan agar dokumen dapat diterima sebagai bukti di Pengadilan Negeri. Pemilik harus memastikan semua catatan pemeliharaan dan catatan komunikasi disimpan dengan rapi karena merupakan bukti penting dalam setiap potensi litigasi.
Strategi Kepatuhan untuk Manajer Properti Indonesia
Saat mengelola properti di pasar Indonesia, seseorang harus memprioritaskan doktrin 'Itikad Baik'. Prinsip hukum ini berarti bahwa kontrak ditafsirkan berdasarkan niat bersama dan keadilan antara para pihak. Alat kepatuhan Landager dirancang untuk menyederhanakan pelacakan ini, menyediakan log komunikasi dan permintaan perbaikan yang diberi stempel waktu yang dapat langsung dipresentasikan di Pengadilan Negeri. Selain itu, memahami nuansa antara zonasi perumahan dan komersial (IMB/PBG) sangat penting, karena standar pemeliharaan dan persyaratan kepatuhan kota dapat sangat bervariasi.
Bagaimana Landager Membantu
Landager melacak ketentuan sewa, permintaan pemeliharaan, dan kepatuhan hukum Indonesia - memudahkan untuk tetap patuh pada peraturan nasional dan menyediakan dokumentasi untuk Pengadilan Negeri.
Kembali ke Ikhtisar Hukum Pemilik-Penyewa Indonesia.
Sumber & Referensi Resmi
Pertanyaan yang Sering Diajukan
▶Apa saja kewajiban pemeliharaan dan perbaikan bagi pemilik properti di Indonesia?
Pemilik properti di Indonesia pada umumnya berkewajiban untuk menjaga properti sewaan dalam kondisi layak huni, memastikan struktur bangunan, sistem perpipaan, instalasi listrik, dan layanan esensial berfungsi dengan baik. Pembagian tanggung jawab pemeliharaan yang spesifik antara pemilik dan penyewa harus didokumentasikan dengan jelas dalam perjanjian sewa.
▶Apa saja hukum utama yang mengatur hubungan pemilik dan penyewa di Indonesia?
Hukum sewa-menyewa hunian di Indonesia terutama diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Berbeda dengan beberapa negara yang memiliki undang-undang perlindungan penyewa yang ketat, Indonesia sangat mengedepankan asas kebebasan berkontrak. Artinya, ketentuan dalam perjanjian sewa-menyewa secara ketat mengatur hak dan kewajiban kedua belah pihak. Panduan ini mencakup persyaratan kepatuhan penting bagi pemilik properti dan tuan tanah.
Baca panduan lengkap▶Bagaimana proses pengusiran (eviksi) yang sah bagi pemilik properti di Indonesia?
Proses pengusiran di Indonesia mengharuskan pemilik properti mengikuti prosedur hukum formal. Alasan yang sah biasanya mencakup tunggakan sewa, pelanggaran perjanjian sewa, atau penggunaan properti untuk kepentingan pribadi pemilik. Pemilik wajib memberikan pemberitahuan tertulis yang layak, memberikan masa perbaikan (cure period) jika diwajibkan, dan mungkin perlu mendapatkan penetapan pengadilan. Tindakan pengusiran mandiri (self-help eviction) pada umumnya dilarang.
Baca panduan lengkap▶Apa saja batasan dan aturan kenaikan harga sewa di Indonesia?
Indonesia memiliki aturan spesifik yang mengatur kapan dan bagaimana pemilik properti dapat menaikkan harga sewa. Aturan ini dapat mencakup batasan persentase kenaikan, periode pemberitahuan minimum, dan pembatasan frekuensi kenaikan. Pemilik properti wajib mematuhi semua peraturan yang berlaku saat menaikkan harga sewa pada masa sewa yang sedang berjalan.
Baca panduan lengkap▶Apa saja aturan mengenai uang jaminan (security deposit) dan tenggat waktu pengembaliannya di Indonesia?
Indonesia memiliki aturan yang mengatur besaran uang jaminan yang dapat dibebankan oleh pemilik properti, cara penyimpanan atau perlindungan uang jaminan tersebut, serta jangka waktu pengembalian setelah masa sewa berakhir. Pemilik properti wajib memberikan rincian pemotongan (jika ada) dan mematuhi semua tenggat waktu menurut undang-undang untuk menghindari sanksi.
Baca panduan lengkap▶Apa saja persyaratan wajib dalam perjanjian sewa di Indonesia?
Perjanjian sewa di Indonesia harus mematuhi hukum nasional dan daerah yang berlaku. Elemen yang wajib ada biasanya mencakup identitas kedua belah pihak, deskripsi properti, jumlah sewa dan ketentuan pembayaran, rincian uang jaminan, durasi sewa, serta pembagian tanggung jawab pemeliharaan. Perjanjian tertulis mungkin diwajibkan untuk jenis atau durasi sewa tertentu.
Baca panduan lengkap▶Apa saja aturan mengenai denda keterlambatan dan penalti untuk properti sewaan di Indonesia?
Indonesia memiliki aturan spesifik mengenai denda keterlambatan dan penalti atas tunggakan sewa. Hal ini dapat mencakup masa tenggang (grace period) wajib, batasan jumlah denda keterlambatan, dan pembatasan atas pengenaan bunga. Ketentuan mengenai denda keterlambatan harus dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian sewa dan harus mematuhi peraturan setempat agar dapat ditegakkan secara hukum.
Baca panduan lengkap▶Apa saja pengungkapan properti yang wajib dilakukan oleh pemilik properti di Indonesia?
Pemilik properti di Indonesia wajib mengungkapkan informasi relevan mengenai properti kepada calon penyewa sebelum perjanjian sewa ditandatangani. Pengungkapan yang diwajibkan biasanya mencakup cacat material yang diketahui, bahaya lingkungan, riwayat kerusakan sebelumnya, serta kondisi apa pun yang dapat memengaruhi penggunaan dan kenyamanan penyewa atas properti tersebut.
Baca panduan lengkap📬 Dapatkan pemberitahuan saat hukum ini berubah
Kami akan mengirim email kepada Anda saat hukum tuan tanah-penyewa diperbarui di Tanpa spam — hanya perubahan hukum.
