東京の賃貸開示事項：テナントへの義務的情報

簡単な握手でリースが締結される一部の市場とは異なり、日本の不動産法はオーナーとその代理人（免許を持った仲介業者）に対し、非常に公式で重い開示義務を課しています。このシステムの基盤は、契約が締結されたり金銭が動いたりする前に、物件のすべての物理的、法的、および「心理的」欠陥を完全に開示させることでテナントを保護することにあります。

第35条書面（重要事項説明）

**宅地建物取引業法（宅建業法）**第35条に基づき、国家資格を持つ宅地建物取引士（宅建士）がテナントと正式に対面し、非常に詳細な法的開示書類（重要事項説明書／Juyo Jiko Setsumeisho）を読み上げるまで、賃貸取引を完了させることはできません。宅建士は公式の顔写真付きIDを提示し、対面（または「IT重説」として知られる高度に規制されたビデオ通話構造）で、物件の複雑な事項を説明しなければなりません。テナントは、最終的なリース契約書を見ることさえ許可される前に、リスクを理解したことを認めるこの書類に署名しなければなりません。

義務的開示カテゴリー：

1. 権利関係： オーナーは実際にそのユニットを所有しているか？差し押さえや多額の抵当権が設定されていないか？
2. インフラ： 電気、ガス、水道、および下水道の接続状況。
3. ゾーニングと構造上の制限： 用途地域（例：第一種低層住居専用地域）および建物の制限事項。
4. 金銭的条件： 敷金、礼金、解約ペナルティ、および更新料の明確な内訳。
5. 管理規則： 特に東京の分譲マンションでは、ペット、楽器、またはゴミ出しに関する厳格な管理規約を詳細に説明しなければなりません。

オーナーまたは仲介業者が後で発見されるような重大な欠陥を隠していた場合、テナントは消費者契約法に基づいて契約を法的に無効にし、すべての初期費用の全額返還を求めて訴えることができます。

自然災害の開示（ハザードマップ）

日本での深刻な洪水被害を受け、2020年に新しい開示要件が法的に義務付けられました。第35条の説明の際、宅建士はテナントに対し、東京の各自治体（港区や新宿区など）が発行する公式のハザードマップを提示しなければなりません。彼らは、アパートの建物がマップ上のどこに位置しているかを物理的に指し示し、以下のことを開示しなければなりません。

• 近くの河川の氾濫による洪水リスク。
• 内水氾濫リスク（激しい台風時の排水不良）。
• 津波浸水想定区域（東京湾沿岸エリア）。
• 土砂災害警戒区域。

心理的瑕疵（事故物件）

おそらく日本で最も独特で法的に不安定な開示事項は、「心理的瑕疵」（Shinriteki Kashi）-一般に**事故物件（Jiko Bukken）**と呼ばれるもの-にまつわるものです。日本文化では、死が発生した物件には強い偏見（スティグマ）があり、賃貸価値を著しく低下させます。 何十年もの間、どのような死が次のテナントに開示されなければならないかというルールは曖昧であり、果てしない訴訟を招いてきました。2021年、国土交通省（MLIT）は、開示に関する明確なルールを確立するガイドラインを公開しました。

開示しなければならないもの：

• 自殺と殺人： アパートの内部（またはロビーやエレベーターなどの共用部分）で自殺、殺人、または不審死が発生した場合、発生から少なくとも3年間は、入居希望者に対して積極的に開示しなければなりません。
• 発見が遅れた自然死（孤独死）： 高齢者が心臓麻痺で亡くなり、数週間発見されなかった結果、体液が床板に染み込み、特殊清掃が必要になった場合、これは自殺と同様に扱われ、3年間開示しなければなりません。

開示する必要がないもの：

• 即座に発見された自然死： テナントが老衰や病気で安らかに亡くなり、部屋に損傷を与えることなく速やかに遺体が搬送された場合、心理的瑕疵はないとされ、オーナーは次のテナントにその死を開示する義務はありません。
• 日常生活の中での事故： 階段からの転落や浴槽での溺死（長時間発見されなかった場合を除く）による死亡は、一般に開示義務を発生させません。

注：3年の法定期間が経過した後であっても、入居希望者から具体的に「この部屋で誰か亡くなったことはありますか？」と尋ねられた場合、オーナーと仲介業者は嘘をつくことはできず、誠実に答えなければなりません。 東京の住宅概要プレビューは利用できませんに戻る。

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Landagerは、必須開示事項の追跡を自動化し、東京特有の更新期限を管理し、お客様の居住用物件がすべての火災安全および耐震基準を満たしていることを保証します。