Obowiązki w zakresie utrzymania i napraw w Polsce (najem mieszkaniowy)
Prawny podział obowiązków w zakresie utrzymania lokalu w polskich najmach mieszkaniowych zgodnie z art. 6a i art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.: co musi naprawić wynajmujący, a co obciąża najemcę.
Zastrzeżenie Prawne
Niniejsza treść ma charakter wyłącznie ogólnoinformacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie należy się na nią powoływać. Prawo często się zmienia – zawsze weryfikuj aktualne przepisy i skonsultuj się z licencjonowanym prawnikiem w swojej jurysdykcji, aby uzyskać poradę dotyczącą Twojej konkretnej sytuacji. Landager to platforma do zarządzania nieruchomościami, a nie kancelaria prawna.Informacje ostatnio zweryfikowane: April 2026.
Podział obowiązków w zakresie utrzymania i napraw w polskich najmach mieszkaniowych nie jest w całości pozostawiony negocjacjom umownym. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (w szczególności art. 6a i 6b) ustanawia wiążące ramy ustawowe, które jasno przypisują poważne naprawy konstrukcyjne wynajmującemu, a bieżącą konserwację najemcy.
1. Obowiązki wynajmującego (art. 6a ustawy z 2001 r.)
Maintenance Request Process in national
Tenant Reports Defect in Writing
The tenant should notify the landlord of any defect or required repair in writing (registered letter or email with read receipt), specifying the nature of the issue.
Landlord Assesses Responsibility
The landlord determines whether the repair falls within landlord obligations (Art. 6a) or tenant obligations (Art. 6b) based on the statutory framework.
Landlord Executes Major Repairs
The landlord arranges and pays for all repairs within their statutory responsibility — structural elements, major installations, window and door replacement, roof and facade maintenance.
Dispute Resolution
If the landlord refuses to carry out a repair that is clearly their statutory responsibility, the tenant may apply to District Court (Sąd Rejonowy) for a court order requiring performance.
Under Article 6a paragraph 1 of the Act, the landlord is obliged to:
- Deliver the premises in a condition fit for agreed use at the commencement of the tenancy.
- Maintain the premises in this condition throughout the duration of the lease.
Art. 6a ust. 2 i 3 w szczególności wskazuje następujące elementy jako obowiązek wynajmującego:
- Elementy konstrukcyjne: Ściany, stropy, podłogi (elementy nośne), elewacje zewnętrzne oraz dach budynku.
- Główne instalacje: Instalacja centralnego ogrzewania — w tym grzejniki i przewody — instalacje wodociągowe ciepłej i zimnej wody, instalacje gazowe oraz instalacje kanalizacyjne i odpływowe wewnątrz ścian.
- Wymiana okien i drzwi: Wynajmujący odpowiada za wymianę okien i drzwi zewnętrznych, gdy nie nadają się one do naprawy z powodu normalnego zużycia lub awarii konstrukcyjnej. (Uwaga: Najemca odpowiada jedynie za konserwację i drobne naprawy istniejących okien i drzwi — patrz art. 6b poniżej.)
- Dach i wilgoć: Naprawy dachu, izolacja ścian zewnętrznych przed wilgocią oraz naprawa wadliwych przewodów wentylacyjnych.
- Wspólne elementy budynku: Naprawy wspólnej infrastruktury budynku (klatki schodowe, windy, oświetlenie części wspólnych) zarządzane przez wspólnotę mieszkaniową — zazwyczaj finansowane z rocznych składek na fundusz remontowy.
2. Obowiązki najemcy (art. 6b ustawy z 2001 r.)
Art. 6b ust. 2 ustawy wylicza kategorie utrzymania i napraw, które obciążają najemcę w trakcie trwania najmu:
- Pokrycia podłogowe: Konserwacja i naprawa podłóg winylowych, laminowanych lub drewnianych. Obejmuje to polerowanie, punktowe lakierowanie i ogólne utrzymanie. Jednakże uszkodzenia wykraczające poza normalne zużycie (np. przypalenia papierosem, zalania, głębokie rysy) są rozpatrywane oddzielnie jako szkody — a nie standardowa konserwacja.
- Ściany malowane i tynkowane: Najemca odpowiada za utrzymanie powierzchni malowanych, w tym za odmalowanie, gdy ściany staną się widocznie brudne w wyniku codziennego użytkowania. Rutynowe odmalowanie po standardowym okresie najmu (zazwyczaj co 3–5 lat) jest obowiązkiem najemcy — a nie wynajmującego.
- Drzwi i okna — drobna konserwacja: Najemca odpowiada za konserwację zamków, zawiasów, klamek i uszczelek okiennych. Jednakże wymiana całych okien lub drzwi (gdy rama lub szyba uległy awarii konstrukcyjnej) jest obowiązkiem wynajmującego zgodnie z art. 6a.
- Gniazdka elektryczne i włączniki: Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 5, najemca odpowiada za utrzymanie i naprawę gniazdek elektrycznych i włączników wewnątrz lokalu (nie dotyczy to instalacji elektrycznej wewnątrz ścian, która jest obowiązkiem wynajmującego).
- Armatura sanitarna — drobne naprawy: Udrażnianie odpływów, wymiana uszczelek w kranach, utrzymanie armatury sanitarnej w stanie sprawności. Pełna wymiana uszkodzonej wanny, toalety lub zlewu z powodu awarii konstrukcyjnej pozostaje obowiązkiem wynajmującego.
- Oprawy oświetleniowe: Wymiana żarówek, świetlówek i innych eksploatacyjnych elementów oświetleniowych.
3. Prace kapitałowe: Obowiązek inwestycyjny wynajmującego
Poza bieżącą konserwacją, wynajmujący odpowiada za remonty kapitalne — poważne ingerencje konstrukcyjne, które wykraczają poza codzienne utrzymanie:
- Pełna wymiana instalacji centralnego ogrzewania po zakończeniu jej okresu eksploatacji.
- Całkowita wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej wewnątrz ścian.
- Wymiana dachu budynku lub izolacji, gdy jest to konstrukcyjnie konieczne.
- Naprawy konstrukcyjne ścian nośnych, stropów lub fundamentów.
Te prace kapitałowe są zazwyczaj koordynowane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową w budynkach wielolokalowych, a koszty są finansowane z funduszu remontowego budynku — regularnej składki opłacanej przez właścicieli nieruchomości.
Powrót do Przeglądu prawa najmu w Polsce.
📬 Otrzymuj powiadomienia, gdy te przepisy się zmienią
Wyślemy Ci e-mail, gdy zaktualizują się przepisy dotyczące najmu w Bez spamu — tylko zmiany w prawie.
