Obowiązki w zakresie utrzymania i napraw w Polsce (najem mieszkaniowy)

Podział obowiązków w zakresie utrzymania i napraw w polskich najmach mieszkaniowych nie jest w całości pozostawiony negocjacjom umownym. Obowiązująca od 10 lipca 2001 r. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (w szczególności art. 6a i 6b) ustanawia wiążące ramy ustawowe, które jasno przypisują poważne naprawy konstrukcyjne wynajmującemu, a bieżącą konserwację najemcy.

1. Obowiązki wynajmującego (art. 6a ustawy z 2001 r.)

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy, wynajmujący jest zobowiązany do:

• Wydania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku w chwili rozpoczęcia najmu.
• Utrzymywania lokalu w tym stanie przez cały okres trwania najmu.

Art. 6a ust. 2 i 3 w szczególności wskazuje następujące elementy jako obowiązek wynajmującego:

• Instalacje wewnętrzne: Naprawa i wymiana instalacji wewnętrznych wody, gazu, ciepłej wody (z wyłączeniem armatury), kanalizacji, centralnego ogrzewania (w tym grzejników) oraz instalacji elektrycznych (z wyłączeniem gniazdek i włączników).
• Elementy konstrukcyjne i wymiany: Zgodnie z art. 6a ust. 3, wynajmujący odpowiada za wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, pieców grzewczych, podłóg, pokryć podłogowych i tynków.
• Obudowa budynku: Ściany, sufity, elewacje zewnętrzne i dach budynku.
• Wspólne elementy budynku: Naprawy wspólnej infrastruktury budynku (klatki schodowe, windy, oświetlenie części wspólnych) zarządzanej przez wspólnotę mieszkaniową.

2. Obowiązki najemcy (art. 6b ustawy z 2001 r.)

Art. 6b ust. 2 ustawy wylicza kategorie utrzymania i napraw, które obciążają najemcę w trakcie trwania najmu:

• Podłogi i płytki: Naprawa i konserwacja podłóg, pokryć podłogowych i płytek ściennych (art. 6b ust. 2 pkt 1).
• Ściany malowane i tynkowane: Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 9, najemca odpowiada za malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Rutynowe odmalowanie po standardowym okresie najmu jest obowiązkiem najemcy.
• Drzwi i okna — konserwacja: Najemca odpowiada za naprawę i konserwację okien i drzwi (art. 6b ust. 2 pkt 2). Jednakże wymiana stolarki okiennej i drzwiowej pozostaje obowiązkiem wynajmującego zgodnie z art. 6a ust. 3.
• Gniazdka elektryczne i włączniki: Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 5, najemca odpowiada za naprawę i konserwację gniazdek elektrycznych i włączników w lokalu.
• Armatura sanitarna — konserwacja i wymiana: Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 4, najemca odpowiada za naprawę i wymianę wyposażenia sanitarnego, w tym kuchenek, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, muszli klozetowych, umywalek i baterii (kranów).
• Ogrzewanie indywidualne: Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 7, najemca odpowiada za naprawę i konserwację indywidualnego centralnego ogrzewania (etażowe centralne ogrzewanie) oraz jego wymianę, jeśli nie zostało ono pierwotnie zainstalowane na koszt wynajmującego.
• Oprawy oświetleniowe: Wymiana żarówek, świetlówek i innych eksploatacyjnych elementów oświetleniowych.

3. Prace kapitałowe: Obowiązek inwestycyjny wynajmującego

Poza bieżącą konserwacją, wynajmujący odpowiada za remonty kapitalne — poważne ingerencje konstrukcyjne, które wykraczają poza codzienne utrzymanie:

• Pełna wymiana systemu centralnego ogrzewania (chyba że jest to ogrzewanie indywidualne niezainstalowane na koszt wynajmującego).
• Całkowita wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej wewnątrz ścian.
• Wymiana dachu budynku lub izolacji, gdy jest to konstrukcyjnie konieczne.
• Naprawy konstrukcyjne ścian nośnych, sufitów lub fundamentów.

Te prace kapitałowe są zazwyczaj koordynowane przez wspólnotę mieszkaniową (wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa) w budynkach wielolokalowych, a koszty są finansowane z funduszu remontowego budynku — regularnej składki opłacanej przez właścicieli nieruchomości.

Powrót do Przeglądu prawa najmu w PolscePodgląd niedostępny.