Obligații de întreținere și utilități (Întreținere) în România

Împărțirea responsabilităților de întreținere în România încearcă să echilibreze obligația proprietarului de a oferi o locuință habitabilă (viabilitate locativă) cu datoria chiriașului de a îngriji spațiul de locuit propriu-zis. Deoarece Codul Civil Român (în vigoare de la 1 octombrie 2011) permite părților să își stabilească propriile reguli prin „libertatea contractuală”, clauzele specifice scrise în contractul de închiriere vor dicta în mare măsură rezultatul oricărui litigiu privind reparațiile.

Obligațiile principale ale proprietarului (Reparații majore / Capex)

Cu excepția cazului în care contractul de închiriere impune în mod agresiv chiriașului răspunderi structurale masive (ceea ce este extrem de rar în închirierile rezidențiale și probabil inaplicabil), Codul Civil Român stipulează că proprietarul este responsabil în principal de asigurarea faptului că imobilul și apartamentul rămân potrivite pentru utilizarea lor rezidențială.

Aceasta atribuie în mare măsură sarcini financiare și administrative privind Cheltuielile de Capital (Capex) și componentele structurale majore Proprietarului:

• Integritatea Structurală: Repararea fundațiilor crăpate, remedierea unui acoperiș care curge (dacă apartamentul este la ultimul etaj) și abordarea umidității severe care pătrunde din pereții exteriori.
• Sisteme Centrale ale Clădirii (Țevi și Cabluri): Repararea rupturilor majore de instalații sanitare ascunse în pereți, înlocuirea panourilor electrice periculoase, învechite sau desfundarea blocajelor catastrofale din conductele principale de canalizare (coloana principală).
• Electrocasnice Majore și Încălzire: Înlocuirea totală a unei centrale termice defecte (centrală termică) sau înlocuirea electrocasnicelor esențiale furnizate de proprietar (cum ar fi un compresor de frigider ireparabil), cu condiția ca defecțiunea să se datoreze vechimii și uzurii normale, și nu neglijenței chiriașului.

Dacă apare o defecțiune severă (de exemplu, centrala se strică în ianuarie), chiriașul are obligația legală strictă de a notifica proprietarul imediat. Dacă proprietarul, după ce a fost notificat, nu ia măsurile necesare imediate, chiriașul poate efectua reparațiile necesare în numele proprietarului. În astfel de cazuri, proprietarul este obligat să plătească chiriașului costurile reparațiilor, plus dobânda calculată de la data efectuării cheltuielii. În cazuri urgente, chiriașul poate proceda la reparație și solicita rambursarea. Rețineți că Codul Civil și Legea nr. 114/1996 nu specifică o limită monetară pentru astfel de reparații inițiate de chiriaș. Totuși, chiriașul NU poate pur și simplu să rețină plata chiriei pentru a acoperi factura de reparație — acest lucru constituie o încălcare a contractului și poate duce la evacuare.

Responsabilitățile de întreținere ale chiriașului (Reparații locative)

Chiriașul este responsabil din punct de vedere legal și practic pentru toate sarcinile de întreținere minore, de zi cu zi, care apar în spațiul său imediat de locuit.

Conform legii și practicilor stricte de pe piață, Chiriașul TREBUIE să finanțeze și să execute următoarele:

• Reparații Curente Mici (Reparații Locative): Cumpărarea și schimbarea becurilor, înlocuirea unui cap de duș crăpat, strângerea balamalelor slăbite ale dulapurilor sau înlocuirea unui aerator de chiuvetă ruginit. Dacă o singură priză electrică se crapă din cauza utilizării intense, chiriașul cumpără una nouă.
• Igienă și Instalații Sanitare de Rutină: Aceștia trebuie să finanțeze integral desfundarea chiuvetelor, toaletelor și scurgerilor de duș blocate de păr și resturi alimentare (ceea ce implică achiziționarea de soluții de desfundare sau angajarea unui instalator pe cheltuiala lor).
• Ventilație și Prevenirea Mucegaiului: În blocurile vechi din era comunistă, dotate cu ferestre moderne, etanșe, din termopan, chiriașii TREBUIE să aerisească regulat apartamentul deschizând ferestrele zilnic. Nerespectarea ventilației duce la apariția masivă a mucegaiului negru iarna. Dacă acest lucru se întâmplă, chiriașul este în întregime responsabil pentru costul tratamentelor antifungice profesionale și al revopsirii.
• Daune Cauzate de Neglijență: Dacă chiriașul acționează neglijent — cum ar fi spargerea unei uși interioare în timpul unei dispute, permiterea unui animal de companie să distrugă o canapea sau lăsarea unei căzi să se reverse și să inunde vecinul de dedesubt — acesta este strict responsabil să repare dauna imediat cu propriile fonduri, în afara mecanismului de garanție.

Clauza pragului financiar

Pentru a preveni discuțiile interminabile despre dacă înlocuirea unei anumite pompe de mașină de spălat este o „reparație majoră a proprietarului” sau o „reparație minoră a chiriașului”, contractele de închiriere românești foarte profesioniste utilizează o Clauză a Pragului Financiar. Contractul va stipula explicit că orice factură de reparație individuală sub o anumită sumă (de exemplu, 200 RON sau 50 EUR) este clasificată automat ca întreținere locativă și este 100% plătibilă de către chiriaș, indiferent de vină (excluzând defecțiunile structurale). Dacă o reparație costă 300 EUR, proprietarul acoperă întreaga sumă (sau suma care depășește pragul de 50 EUR, în funcție de formularea exactă).

Temuta „Întreținere” (Taxele Asociației de Proprietari)

Cel mai controversat și unic aspect românesc al închirierii unui apartament este Întreținerea — taxa lunară de întreținere emisă de Asociația de Proprietari a clădirii.

Factura de Întreținere acoperă costurile comune de funcționare a blocului: iluminatul pe casa scării, salariul femeii de serviciu, întreținerea liftului, colectarea gunoiului și, în mod crucial, în clădirile conectate la rețeaua de termoficare a orașului (RADET/Termoenergetica în București), facturile masive de încălzire și apă caldă pe timp de iarnă.

Cine plătește Întreținerea? Deși proprietarul este proprietarul legal al apartamentului și, în cele din urmă, datorează Asociației, părțile la un contract de închiriere rezidențial pot negocia și conveni liber în contract ca chiriașul să plătească costurile operaționale ale condominiului. În practică, este obișnuit ca contractele de închiriere rezidențiale să stipuleze că Chiriașul plătește factura lunară de Întreținere pe lângă Chiria de Bază.

Există două moduri în care se gestionează acest lucru:

1. Chiriașul plătește direct (Standard): În fiecare lună, Asociația afișează foaia de calcul pe hârtie (tabelul) în holul de la parter. Chiriașul își caută numărul apartamentului, notează partea sa și plătește administratorului în numerar sau prin transfer bancar.
2. Proprietarul plătește și facturează: Chiriașul trimite o sumă forfetară proprietarului, care plătește Asociației. Acest lucru este mai sigur pentru proprietar, asigurându-se că chiriașul nu acumulează în secret mii de lei datorii pe care proprietarul va trebui în cele din urmă să le achite.

Excepția Majoră: Îmbunătățirile de Capital (Fondul de Rulment / Fondul de Reparații) Asociația de proprietari va solicita în mod regulat bani suplimentari pentru „Fondul de Reparații” pentru a finanța proiecte masive (de exemplu, reizolarea întregii fațade exterioare, achiziționarea unui lift nou-nouț sau înlocuirea acoperișului principal). Acestea sunt Investiții de Capital care cresc direct valoarea activului proprietarului. Prin urmare, costurile pentru îmbunătățiri sau reparații substanțiale, cum ar fi contribuțiile la Fondul de Reparații, sunt, în general, responsabilitatea Proprietarului.

Înapoi la Prezentare generală a legilor rezidențiale din RomâniaPrevizualizare indisponibilă.