Underhållsskyldighet för kommersiella fastigheter i Sverige
Hur fördelas underhållsansvaret mellan hyresvärd och hyresgäst i ett svenskt kommersiellt hyresavtal? En guide till gränsdragningslistor och inre underhåll.
Juridisk friskrivning
Detta innehåll är endast för allmän information och utbildningsändamål. Det utgör inte juridisk rådgivning och bör inte förlitas på som sådan. Lagar ändras ofta – verifiera alltid aktuella regleringar och konsultera en licensierad jurist i din jurisdiktion för rådgivning specifik för din situation. Landager är en fastighetsförvaltningsplattform, inte en advokatbyrå.Information senast verifierad: May 2026.
Den primära lagstiftningen som reglerar kommersiellt underhåll är Jordabalken (1970:994), specifikt Kapitel 12 (allmänt känd som Hyreslagen), som har varit i kraft sedan 1 januari 1971. Att strukturera drift- och underhållsansvar för industri- och kommersiella lokaler är bland de mest förhandlade klausulerna inom svensk fastighetsrätt. Enligt Kapitel 12, 9 §, ska hyresvärden tillhandahålla lokalen den dag tillträde sker i ett skick som, enligt allmän uppfattning på orten, är fullt användbart för det avsedda ändamålet, om inte ett sämre skick har avtalats. 15 § beskriver hyresvärdens skyldighet att underhålla lokalen i detta skick under hyrestiden, om inte annat avtalats eller om hyresgästen är ansvarig för skadan. Om hyresvärden inte uppfyller dessa skyldigheter har hyresgästen rättigheter som att avhjälpa felet på hyresvärdens bekostnad, en hyresreduktion, eller uppsägning av avtalet om felet är betydande. För kommersiella hyresavtal har parterna betydande avtalsfrihet att komma överens om underhållsansvar, vilket ofta flyttar bördor till hyresgästen.
Bostäder kontra lokaler
För privatägda bostadsfastigheter som hyrs ut (B2C) sköts reparationer helt av hyresvärden (både inre och yttre skötsel) vilket täcker normalt slitage. För kommersiella lokaler tillämpar branschen omfattande modifieringar av denna regel. Hyresvärden (Fastighetsägaren) friskriver sig från ansvar och driftskyldighet relaterad till det "Inre underhållet" av lokalytan i den stora majoriteten av kontrakt när ett B2B-avtal tecknas. Detta är särskilt vanligt när detaljhandels- eller specialiserade företag bygger in maskiner som en hyresvärd saknar berättigat driftsintresse att kontrollera.
Gränsdragningslistan – Signumet för svensk lokalhyra
Sättet fastighetsägare verkställer och eliminerar tvetydighet – gällande vem som godkänner ventilationsfilter kontra vem som kyler vattenautomaterna – kallas på svenskt juridiskt språk (via organisationen Fastighetsägarnas standardtext): En Gränsdragningslista för Byggnad och Installationer (GBI).
Denna bifogade bilaga utgör ett kraftfullt verktyg. I den fördelas ett (F) för Fastighetsägaren och ett (H) för Hyresgästen, vilket bryter ner punkter som:
- Yttre skyddande underhåll (Väggar, tak, lastbrygga, grund): Oundvikligen placerat på fastighetsägaren (F).
- Värmemedium och stamanslutning till byggnadskropp: Oftast (F) Hyresvärd.
- Ytskikt på innerväggar, takbelysning, parkett, specialglas etc.: Nio gånger av tio är detta (H)—hyresgästen är helt ansvarig för och finansierar inre underhåll självständigt.
- Säkerhets- & rullgaller + specialiserade fläktkåpor: Ofta (H) Hyresgäst i både drift (reparation) och installation (finansiering av den initiala monteringen).
Återställande vid utgång – Avstående från ombyggnad
Det andra otroligt starka kortet en hyresvärd ofta spelar i den svenska miljön är "Återställningsparagrafen". Hand i hand med det stora åtagandet och investeringen från den kommersiella hyresgästens sida att bygga ett nytt fika-rum, ger en tydlig klausul ofta hyresvärden rätt att vid periodens slut tvinga företaget att återställa interiörerna "i befintligt nyskick", rensat på allt utom stommen—uteslutande på företagets egen bekostnad.
Enligt Jordabalkens Kapitel 12, 26 §, har hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen för nödvändig tillsyn eller brådskande förbättringsarbeten utan dröjsmål. För mindre brådskande förbättringsarbeten måste hyresvärden lämna minst en månads varsel, för att säkerställa att hyresgästen inte utsätts för större olägenhet än nödvändigt.
Tvister och jurisdiktion
Tvister rörande underhållsskyldigheter, lokalens skick (Kapitel 12, 9 §), eller tolkningen av gränsdragningslistor hanteras primärt av Hyresnämnden. Nämnden fungerar som ett medlingsorgan och fattar även beslut i dessa ärenden, även om vissa ekonomiska krav eller fall av allvarligt avtalsbrott kan gå vidare till Tingsrätten.
Tillbaka till Översikt över lagar för lokalhyra.
Källor & Officiella Referenser
Vanliga frågor
▶Vilka är de viktigaste hyresrättsliga lagarna i Sverige?
Sverige har en av världens mest reglerade hyresmarknader, som främst styrs av hyreslagen (jordabalken 12 kap.). De senaste reformerna under 2026 har avsevärt skärpt reglerna för andrahandsuthyrning. Denna guide omfattar de väsentliga efterlevnadskraven för fastighetsägare och hyresvärdar.
Läs den fullständiga guiden▶Vilken är den juridiska processen för vräkning av hyresgäster i Sverige?
Vräkningsprocessen i Sverige kräver att hyresvärdar följer formella juridiska procedurer. Giltiga skäl inkluderar vanligtvis utebliven hyresbetalning, avtalsbrott eller att hyresvärden själv ska bosätta sig i bostaden. Hyresvärdar måste lämna korrekt skriftlig uppsägning, medge eventuella rättelseperioder och kan behöva erhålla ett beslut från domstol eller hyresnämnd. Självtäkt vid vräkning är generellt förbjudet.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka begränsningar och tak finns för hyreshöjningar i Sverige?
Sverige har specifika regler för när och hur hyresvärdar får höja hyran. Dessa regler kan innefatta tak för procentuella höjningar, minsta uppsägningstider och begränsningar av hur ofta höjningar får ske. Hyresvärdar måste följa alla tillämpliga bestämmelser vid hyreshöjningar för befintliga hyresförhållanden.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka regler gäller för depositioner och tidsfrister för återbetalning i Sverige?
Sverige har regler som styr hur mycket en hyresvärd får ta ut i deposition, hur depositioner ska förvaltas eller skyddas, samt tidsfrister för återbetalning efter att hyresförhållandet upphört. Hyresvärdar måste tillhandahålla specificerade underlag för eventuella avdrag och följa alla lagstadgade tidsfrister för att undvika sanktioner.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka är de obligatoriska kraven för hyresavtal i Sverige?
Hyresavtal i Sverige måste följa tillämplig nationell och lokal lagstiftning. Obligatoriska element inkluderar vanligtvis parternas namn, fastighetsbeteckning, hyresbelopp och betalningsvillkor, depositionsdetaljer, hyrestid samt fördelning av underhållsansvar. Skriftliga hyresavtal kan krävas för vissa typer av hyresförhållanden eller hyrestider.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka är hyresvärdens skyldigheter gällande underhåll och reparationer i Sverige?
Hyresvärdar i Sverige är generellt skyldiga att hålla hyresbostaden i fullgott skick och se till att stomme, VVS, elsystem och väsentliga funktioner fungerar korrekt. Den specifika fördelningen av underhållsansvar mellan hyresvärd och hyresgäst bör tydligt dokumenteras i hyresavtalet.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka regler gäller för förseningsavgifter och dröjsmålsränta vid hyresbetalning i Sverige?
Sverige har specifika regler gällande förseningsavgifter och sanktioner vid försenad hyra. Dessa kan inkludera obligatoriska anståndstider, tak för förseningsavgifter och begränsningar av dröjsmålsränta. Bestämmelser om förseningsavgifter bör tydligt framgå i hyresavtalet och måste följa lokala föreskrifter för att vara juridiskt bindande.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka upplysningsplikter har hyresvärdar i Sverige?
Hyresvärdar i Sverige måste lämna relevant information om bostaden till potentiella hyresgäster innan hyresavtalet undertecknas. Obligatoriska upplysningar inkluderar vanligtvis kända väsentliga brister, miljöfarliga förhållanden, historik av tidigare skador samt alla omständigheter som kan påverka hyresgästens användning och nyttjande av bostaden.
Läs den fullständiga guiden📬 Få meddelande när dessa lagar ändras
Vi skickar e-post till dig när hyreslagarna uppdateras i Ingen spam – bara lagändringar.
