Kommersiella säkerheter för hyra i Sverige

Att fastställa en form av ekonomisk säkerhet är ett avgörande element och branschstandard vid ingående av kommersiella hyresavtal i Sverige. Dessa regleras primärt av Jordabalken (1970:994), som trädde i kraft den 1 januari 1972. Kommersiella B2B-relationer kännetecknas av en bred avtalsfrihet (avtalsfrihet), vilket innebär att parterna inte är bundna av samma skyddande lagstadgade tak som gäller för bostadshyresavtal.

Inga lagstadgade maxgränser

Svensk lag anger inget maximalt tak för värdet på en säkerhet inom ett kommersiellt förhållande. Parterna är fria att förhandla baserat på principen om avtalsfrihet.

• Normen vid tecknande av ett hyresavtal med ett nystartat aktiebolag ligger generellt mellan 3 till 6 månaders maxhyra (inklusive bashyra, indexering och fastighetsskattetillägg), beroende på bedömd risk.
• Om det verksamma företaget initialt har en svag kreditvärdighet men kräver omfattande modifieringar och anpassade ombyggnationer av lokalerna, är det inte ovanligt att en hyresvärd kräver upp till ett helt kalenderår (12 månader) i säkerhet som deponeras innan tillträde beviljas.

Typer av accepterade säkerheter

Inom den kommersiella sektorn undviker fastighetsägare att hålla rena kontanta depositioner av administrativa, bokföringsmässiga och konkursrättsliga skäl. De tre absolut vanligaste typerna av säkerhet är:

1. Bankgaranti ("On Demand")

Detta är det överlägset mest rekommenderade verktyget för svenska hyresvärdar. Istället för att pengar byter händer tecknar lokalhyresgästen ett avtal med sin företagsbank. Storbanken utfärdar sedan ett bindande åtagande (Bankgaranti) att betala hyresvärden inom en angiven tidsram (ofta en vecka) om hyresgästen missköter sina betalningar. On-Demand garantier (kravgarantier) är säkrast för ägaren eftersom banken måste betala ut medlen strikt vid hyresvärdens skriftliga begäran, oavsett om lokalhyresgästen protesterar eller hävdar att kravet är teoretiskt obefogat i det ögonblicket.

2. Moderbolagsborgen (Moderbolagsborgen)

När ett dotterbolag, en franchiseagentur eller en filial till en internationellt stark, börsnoterad butikskedja tecknar ett kommersiellt hyresavtal nöjer sig fastighetsägare ofta med att det kapitalstarka nationella eller multinationella moderbolaget undertecknar ett bifogat borgensavtal. Detta kallas för en absolut borgen (proprieborgen), vilket innebär att hyresvärden direkt kan vända sig till det likvida moderbolaget för skulder utan att först uttömma rättsliga vägar mot dotterbolaget.

3. Deposition / Spärrade konton (Depositionskonto)

Om rena likvida medel erbjuds måste dessa formellt låsas inom ett isolerat, separat spärrat bankkonto. Enligt Lag (1944:181) om redovisningsmedel måste dessa medel hållas åtskilda från hyresvärdens allmänna tillgångar för att säkerställa att de är skyddade och förblir hyresgästens egendom i händelse av hyresvärdens konkurs eller insolvens.

När kan säkerheten tas i anspråk?

Ordlydelsen i garantin och den exakta formuleringen i hyresavtalet vid upprättandet är avgörande. För en on-demand bankgaranti bestäms det vanligtvis att ett enkelt skriftligt uttalande från hyresvärden rörande en missad betalning är tillräckligt för att initiera bankens utbetalning av medel till hyresvärdens ekonomienhet.

Säkerheten är oftast verkställbar omedelbart vid:

• Skriftligt inkassokrav utfärdat baserat på obetald månads- eller kvartalsvis fakturerad kommersiell hyra.
• Ersättning för återställningskostnader vid utflyttning som inte har åtgärdats enligt hyresvärdens standarddokumentation.
• Uppkomna driftskostnader under en företagskonkurs.

Tvister gällande säkerheter som inte kan lösas genom medling vid Hyresnämnden avgörs vanligtvis i Tingsrätten.

Tillbaka till Översikt över kommersiella hyreslagarFörhandsgranskning ej tillgänglig.