Kommersiella säkerheter för hyra i Sverige
Regler och branschpraxis för säkerheter i kommersiella hyresavtal i Sverige. En guide till B2B-bankgarantier, moderbolagsborgen och depositioner.
Juridisk friskrivning
Detta innehåll är endast för allmän information och utbildningsändamål. Det utgör inte juridisk rådgivning och bör inte förlitas på som sådan. Lagar ändras ofta – verifiera alltid aktuella regleringar och konsultera en licensierad jurist i din jurisdiktion för rådgivning specifik för din situation. Landager är en fastighetsförvaltningsplattform, inte en advokatbyrå.Information senast verifierad: May 2026.
Att fastställa en form av ekonomisk säkerhet är ett avgörande element och branschstandard vid ingående av kommersiella hyresavtal i Sverige. Dessa regleras primärt av Jordabalken (1970:994), som trädde i kraft den 1 januari 1972. Kommersiella B2B-relationer kännetecknas av en bred avtalsfrihet (avtalsfrihet), vilket innebär att parterna inte är bundna av samma skyddande lagstadgade tak som gäller för bostadshyresavtal.
Inga lagstadgade maxgränser
Svensk lag anger inget maximalt tak för värdet på en säkerhet inom ett kommersiellt förhållande. Parterna är fria att förhandla baserat på principen om avtalsfrihet.
- Normen vid tecknande av ett hyresavtal med ett nystartat aktiebolag ligger generellt mellan 3 till 6 månaders maxhyra (inklusive bashyra, indexering och fastighetsskattetillägg), beroende på bedömd risk.
- Om det verksamma företaget initialt har en svag kreditvärdighet men kräver omfattande modifieringar och anpassade ombyggnationer av lokalerna, är det inte ovanligt att en hyresvärd kräver upp till ett helt kalenderår (12 månader) i säkerhet som deponeras innan tillträde beviljas.
Typer av accepterade säkerheter
Inom den kommersiella sektorn undviker fastighetsägare att hålla rena kontanta depositioner av administrativa, bokföringsmässiga och konkursrättsliga skäl. De tre absolut vanligaste typerna av säkerhet är:
1. Bankgaranti ("On Demand")
Detta är det överlägset mest rekommenderade verktyget för svenska hyresvärdar. Istället för att pengar byter händer tecknar lokalhyresgästen ett avtal med sin företagsbank. Storbanken utfärdar sedan ett bindande åtagande (Bankgaranti) att betala hyresvärden inom en angiven tidsram (ofta en vecka) om hyresgästen missköter sina betalningar. On-Demand garantier (kravgarantier) är säkrast för ägaren eftersom banken måste betala ut medlen strikt vid hyresvärdens skriftliga begäran, oavsett om lokalhyresgästen protesterar eller hävdar att kravet är teoretiskt obefogat i det ögonblicket.
2. Moderbolagsborgen (Moderbolagsborgen)
När ett dotterbolag, en franchiseagentur eller en filial till en internationellt stark, börsnoterad butikskedja tecknar ett kommersiellt hyresavtal nöjer sig fastighetsägare ofta med att det kapitalstarka nationella eller multinationella moderbolaget undertecknar ett bifogat borgensavtal. Detta kallas för en absolut borgen (proprieborgen), vilket innebär att hyresvärden direkt kan vända sig till det likvida moderbolaget för skulder utan att först uttömma rättsliga vägar mot dotterbolaget.
3. Deposition / Spärrade konton (Depositionskonto)
Om rena likvida medel erbjuds måste dessa formellt låsas inom ett isolerat, separat spärrat bankkonto. Enligt Lag (1944:181) om redovisningsmedel måste dessa medel hållas åtskilda från hyresvärdens allmänna tillgångar för att säkerställa att de är skyddade och förblir hyresgästens egendom i händelse av hyresvärdens konkurs eller insolvens.
När kan säkerheten tas i anspråk?
Ordlydelsen i garantin och den exakta formuleringen i hyresavtalet vid upprättandet är avgörande. För en on-demand bankgaranti bestäms det vanligtvis att ett enkelt skriftligt uttalande från hyresvärden rörande en missad betalning är tillräckligt för att initiera bankens utbetalning av medel till hyresvärdens ekonomienhet.
Säkerheten är oftast verkställbar omedelbart vid:
- Skriftligt inkassokrav utfärdat baserat på obetald månads- eller kvartalsvis fakturerad kommersiell hyra.
- Ersättning för återställningskostnader vid utflyttning som inte har åtgärdats enligt hyresvärdens standarddokumentation.
- Uppkomna driftskostnader under en företagskonkurs.
Tvister gällande säkerheter som inte kan lösas genom medling vid Hyresnämnden avgörs vanligtvis i Tingsrätten.
Tillbaka till Översikt över kommersiella hyreslagar.
Källor & Officiella Referenser
Vanliga frågor
▶Vilka är de viktigaste hyresrättsliga lagarna i Sverige?
Sverige har en av världens mest reglerade hyresmarknader, som främst styrs av hyreslagen (jordabalken 12 kap.). De senaste reformerna under 2026 har avsevärt skärpt reglerna för andrahandsuthyrning. Denna guide omfattar de väsentliga efterlevnadskraven för fastighetsägare och hyresvärdar.
Läs den fullständiga guiden▶Vilken är den juridiska processen för vräkning av hyresgäster i Sverige?
Vräkningsprocessen i Sverige kräver att hyresvärdar följer formella juridiska procedurer. Giltiga skäl inkluderar vanligtvis utebliven hyresbetalning, avtalsbrott eller att hyresvärden själv ska bosätta sig i bostaden. Hyresvärdar måste lämna korrekt skriftlig uppsägning, medge eventuella rättelseperioder och kan behöva erhålla ett beslut från domstol eller hyresnämnd. Självtäkt vid vräkning är generellt förbjudet.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka begränsningar och tak finns för hyreshöjningar i Sverige?
Sverige har specifika regler för när och hur hyresvärdar får höja hyran. Dessa regler kan innefatta tak för procentuella höjningar, minsta uppsägningstider och begränsningar av hur ofta höjningar får ske. Hyresvärdar måste följa alla tillämpliga bestämmelser vid hyreshöjningar för befintliga hyresförhållanden.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka regler gäller för depositioner och tidsfrister för återbetalning i Sverige?
Sverige har regler som styr hur mycket en hyresvärd får ta ut i deposition, hur depositioner ska förvaltas eller skyddas, samt tidsfrister för återbetalning efter att hyresförhållandet upphört. Hyresvärdar måste tillhandahålla specificerade underlag för eventuella avdrag och följa alla lagstadgade tidsfrister för att undvika sanktioner.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka är de obligatoriska kraven för hyresavtal i Sverige?
Hyresavtal i Sverige måste följa tillämplig nationell och lokal lagstiftning. Obligatoriska element inkluderar vanligtvis parternas namn, fastighetsbeteckning, hyresbelopp och betalningsvillkor, depositionsdetaljer, hyrestid samt fördelning av underhållsansvar. Skriftliga hyresavtal kan krävas för vissa typer av hyresförhållanden eller hyrestider.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka är hyresvärdens skyldigheter gällande underhåll och reparationer i Sverige?
Hyresvärdar i Sverige är generellt skyldiga att hålla hyresbostaden i fullgott skick och se till att stomme, VVS, elsystem och väsentliga funktioner fungerar korrekt. Den specifika fördelningen av underhållsansvar mellan hyresvärd och hyresgäst bör tydligt dokumenteras i hyresavtalet.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka regler gäller för förseningsavgifter och dröjsmålsränta vid hyresbetalning i Sverige?
Sverige har specifika regler gällande förseningsavgifter och sanktioner vid försenad hyra. Dessa kan inkludera obligatoriska anståndstider, tak för förseningsavgifter och begränsningar av dröjsmålsränta. Bestämmelser om förseningsavgifter bör tydligt framgå i hyresavtalet och måste följa lokala föreskrifter för att vara juridiskt bindande.
Läs den fullständiga guiden▶Vilka upplysningsplikter har hyresvärdar i Sverige?
Hyresvärdar i Sverige måste lämna relevant information om bostaden till potentiella hyresgäster innan hyresavtalet undertecknas. Obligatoriska upplysningar inkluderar vanligtvis kända väsentliga brister, miljöfarliga förhållanden, historik av tidigare skador samt alla omständigheter som kan påverka hyresgästens användning och nyttjande av bostaden.
Läs den fullständiga guiden📬 Få meddelande när dessa lagar ändras
Vi skickar e-post till dig när hyreslagarna uppdateras i Ingen spam – bara lagändringar.
