Säkerheter för lokalhyra i Sverige

Att fastställa en form av ekonomisk säkerhet är en avgörande del och branschstandard vid ingående av kommersiella hyresavtal i Sverige. Till skillnad från bostadsuthyrning till privatpersoner är Business-to-Business (B2B)-relationer i Sverige inte bundna av skyddande ramverk som föreskriver eller begränsar det belopp en hyresvärd kan kräva i säkerhet.

Inga lagstadgade maxgränser

Svensk lag anger inget maximalt tak för värdet på en säkerhet inom ett kommersiellt förhållande. Parterna är fria att förhandla baserat på principen om avtalsfrihet.

• Normen vid tecknande av ett hyresavtal med ett nystartat aktiebolag ligger generellt mellan 3 till 6 månaders maxhyra (inklusive bashyra, indexering och fastighetsskattetillägg), beroende på bedömd risk.
• Om det verksamma företaget initialt har en svag kreditvärdighet men kräver omfattande modifieringar och anpassade ombyggnationer av lokalerna, är det inte ovanligt att en hyresvärd kräver upp till ett helt kalenderår (12 månader) i säkerhet som deponeras innan tillträde beviljas.

Typer av accepterade säkerheter

Inom den kommersiella sektorn undviker fastighetsägare att hålla rena kontanta depositioner av administrativa, bokföringsmässiga och konkursrättsliga skäl. De tre absolut vanligaste typerna av säkerhet är:

1. Bankgaranti ("On Demand")

Detta är det överlägset mest rekommenderade verktyget för svenska hyresvärdar. Istället för att pengar byter händer tecknar lokalhyresgästen ett avtal med sin företagsbank. Storbanken utfärdar sedan ett bindande åtagande (Bankgaranti) att betala hyresvärden inom en angiven tidsram (ofta en vecka) om hyresgästen missköter sina betalningar. Kravgarantier (on-demand) är säkrast för ägaren eftersom banken måste betala ut medlen strikt vid hyresvärdens skriftliga begäran, oavsett om lokalhyresgästen protesterar eller hävdar att kravet är teoretiskt obefogat i det ögonblicket.

2. Moderbolagsborgen

När ett dotterbolag, en franchiseagentur eller en filial till en internationellt stark, börsnoterad butikskedja tecknar ett kommersiellt hyresavtal nöjer sig fastighetsägare ofta med att det kapitalstarka nationella eller multinationella moderbolaget undertecknar ett bifogat borgensavtal. Detta kallas för proprieborgen, vilket innebär att hyresvärden direkt kan vända sig till det likvida moderbolaget för skulder utan att först uttömma rättsliga vägar mot dotterbolaget.

3. Deposition / Spärrade konton (Depositionskonto)

Om rena likvida medel erbjuds måste dessa formellt låsas inom ett isolerat, separat spärrat bankkonto (eller hanteras distinkt enligt bokföringslagen åtskilt från ägarens allmänna rörelsekapital). Specifikt i händelse av att fastighetsbolaget självt går i konkurs får dessa depositionsmedel inte räknas som hyresvärdens allmänna tillgångar som är tillgängliga för borgenärer.

När kan säkerheten tas i anspråk?

Ordlydelsen i garantin och den exakta formuleringen i hyresavtalet vid upprättandet är avgörande. För en on-demand bankgaranti bestäms det vanligtvis att ett enkelt skriftligt uttalande från hyresvärden rörande en missad betalning är tillräckligt för att initiera bankens utbetalning av medel till hyresvärdens ekonomienhet.

Säkerheten är oftast verkställbar omedelbart vid:

• Skriftligt inkassokrav utfärdat baserat på obetald månads- eller kvartalsvis fakturerad lokalhyra.
• Ersättning för massiva återställningskostnader vid utflyttning (t.ex. borttagning av specialutrustning eller rivning av anpassade inredningar) som inte har åtgärdats enligt hyresvärdens standarddokumentation.
• Uppkomna driftskostnader under en akut företagskonkurs (även om företagskonkurser utlöser en komplex bokföringshierarki gällande var hyresvärden placerar sitt krav i förhållande till andra statliga skuldkrav).

Tillbaka till Översikt över lagar för lokalhyraFörhandsgranskning ej tillgänglig.