عملية الإخلاء للشركات والمحلات التجارية في الكويت

في سوق العقارات التجارية الكويتي، يعتبر "الاستقرار" للشركات وأصحاب العلامات التجارية ركيزة أساسية للاستثمار. لذلك، يحظر القانون الكويتي بصرامة على المالك إخلاء شركة أو متجر من مقرها لمجرد انتهاء مدة العقد المكتوب (بسبب الامتداد القانوني للعقد). ولا يُحكم بالإخلاء التجاري إلا في ظل ظروف استثنائية وصارمة.

ومع ذلك، فقد سهلت التعديلات الأخيرة بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 بشكل كبير عملية تحصيل الإيجارات المتأخرة وتسريع عمليات الإخلاء للملاك، لا سيما بالنسبة لعقود الإيجار الموثقة. وهذا يقدم آلية إنفاذ أكثر كفاءة مع الاستمرار في الالتزام بالإجراءات القانونية.

إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.

أسباب الإخلاء التجاري المباشر (محكمة الإيجارات وإدارة التنفيذ)

وفقاً لـ المادة 20 من قانون الإيجار رقم 35 لسنة 1978، كما عززه مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، يحق لمالك المجمع أو البرج التجاري طلب إنهاء العقد والإخلاء الجبري في الحالات التالية:

1. تعثر الشركة في الدفع (تجاوز فترة سماح الـ 20 يوماً والعقود الموثقة)

السبب الأكثر شيوعاً في سوق المكاتب: إذا تجاوزت الشركة المستأجرة أو المعرض فترة (20) يوماً من تاريخ استحقاق الإيجار دون سداد.

• الإنفاذ المعجل للعقود الموثقة: مع إدخال المادة 11 مكرر بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، يسمح عقد الإيجار الموثق والمختوم بـ "الصيغة التنفيذية" (أمر تنفيذ) للملاك بتجاوز دعوى تمهيدية مطولة. ويمكّن هذا الإجراء من اتخاذ إجراء مباشر عبر إدارة التنفيذ لاسترداد الإيجارات المتأخرة أو بدء الإخلاء.
• إجراء العقود الموثقة: يجب على المالك أولاً إخطار المستأجر رسمياً بطلب الدفع والحصول على شهادة من خزينة المحكمة تؤكد عدم إيداع الإيجار. بعد ذلك، يمكن لإدارة التنفيذ حجز الأصول أو بدء الإخلاء.
• الفرصة الأخيرة (للعقود غير الموثقة أو الإجراءات التقليدية): يمكن للشركة تلافي الإخلاء إذا قامت بدفع المتأخرات والمصاريف أمام القاضي في الجلسة الأولى فقط. ولكن إذا تكرر التأخير مرة ثانية ورُفعت دعوى إخلاء جديدة، فسيطرد القاضي الشركة فوراً، وتضيع أموال الديكورات (Fit-out).

2. تغيير النشاط التجاري دون موافقة (مخالفة جسيمة)

إذا استأجرت شركة عقاراً بصفته "مكاتب إدارية" وقامت بتحويله إلى "عيادة أسنان" مسببة ضغطاً على مصاعد ومواقف المبنى، دون الحصول على إذن خطي من المالك بتغيير النشاط، فسيُحكم عليها بالإخلاء لمخالفة شروط الاستخدام والإضرار بالمبنى.

3. الإغلاق وحاجة المالك للترميم أو الهدم

• قد يتم إخلاء المعارض والمحلات إذا قرر صاحب العقار القديم (بعد مرور 25 عاماً على بنائه) هدم المبنى بالكامل وإعادة تطويره، بشرط إصدار التراخيص اللازمة ودفع التعويضات أو تدبير البدائل.

الاستثناء الكبير: بيع المحل (الجدك) ليس تأجيراً من الباطن

القاعدة العامة هي أن "التأجير من الباطن" للغير يستوجب الإخلاء الفوري. ومع ذلك، قدمت المادة (20 - هـ) استثناءً حيوياً للسوق التجاري الكويتي:

إذا قام المستأجر الأصلي ببيع (المحل التجاري) بصفته (منشأة تجارية بما فيها من معدات واسم / ويعرف قانوناً ببيع "الجدك") لمستثمر جديد. هنا، لا يعتبر المستثمر الجديد "مستأجراً من الباطن"، بل يحل محل البائع في عقد الإيجار الأصلي رغماً عن إرادة المالك، ولا يحق للمالك إخلاؤه بشرطين:

1. أن يمارس المشتري الجديد نفس النشاط تماماً.
2. ألا يسبب ذلك أي ضرر بحقوق المالك المادية.

إجراءات الضغط التنفيذية (وزارة التجارة والبلدية وإدارة التنفيذ)

عند صدور حكم إخلاء نهائي أو أمر "صيغة تنفيذية" قابل للتنفيذ ضد شركة تجارية ترفض الخروج:

• تتخاطب إدارة تنفيذ الإيجارات (للأحكام التقليدية) أو إدارة التنفيذ المباشرة (للعقود الموثقة ذات الصيغة التنفيذية) مع الشركاء الفاعلين مثل (وزارة التجارة، البلدية، الهيئة العامة للقوى العاملة).
• يتم (وقف) ملف الشركة، مما يمنعها من استقدام عمالة أو تجديد تراخيصها التجارية في فروع أخرى حتى يتم إخلاء المقر وتسليم المفاتيح وتسوية الديون لصالح المالك. وهذا يشكل رادعاً قانونياً قوياً للمؤسسات المراوغة.
• ملاحظة هامة: حتى مع هذه القواعد الجديدة، يُحظر على الملاك تماماً استخدام تدابير "المساعدة الذاتية" مثل تغيير الأقفال أو قطع الخدمات. يجب أن تتم جميع عمليات الإخلاء من خلال الإجراءات الرسمية لإدارة التنفيذ أو لجنة الإيجارات.

لتجنب فقدان الأصول، توفر Landager لمديري العقارات التجارية تنبيهات آلية لتتبع الالتزام بتواريخ الشيكات المؤجلة والتعامل المبكر مع أي تعثر في الدفع قبل اللجوء لمراحل التقاضي التجاري، بما في ذلك الآن الوعي بإنفاذ العقد الموثق المعجل.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في الكويتالمعاينة غير متاحة.

كيف يساعد Landager

يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لعملية الإخلاء التجاري، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت، بما في ذلك الإجراءات الجديدة المعجلة للعقود الموثقة.