عملية الإخلاء للشركات والمحلات التجارية في الكويت
اكتشف الأسباب الحصرية لإنهاء العقود التجارية وإخلاء المكاتب والمعارض في الكويت، وكيفية التعامل مع استغلال العلامات التجارية كـ...
إخلاء المسؤولية القانونية
هذا المحتوى مخصص لأغراض معلوماتية وتعليمية عامة فقط. ولا يشكل استشارة قانونية ولا ينبغي الاعتماد عليه كاستشارة. تتغير القوانين بشكل متكرر، لذا يرجى دائماً التحقق من اللوائح الحالية واستشارة محامٍ مرخص في ولايتك القضائية للحصول على مشورة خاصة بحالتك. Landager هي منصة لإدارة العقارات وليست شركة محاماة.آخر تحديث للمعلومات: May 2026.
في قطاع العقارات التجارية الكويتي، يعتبر "الاستقرار" للشركات وأصحاب العلامات التجارية ركيزة أساسية للاستثمار. يحكمه بشكل أساسي مرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 (ساري المفعول اعتبارًا من 22 يوليو 1978)، وقد حظر القانون الكويتي تقليديًا على الملاك إخلاء شركة أو متجر من مقرها لمجرد انتهاء مدة العقد المكتوب (بسبب الامتداد القانوني للعقد). ولم يكن الإخلاء التجاري يُطلب إلا في ظل ظروف استثنائية وصارمة.
ومع ذلك، فقد أدخلت التعديلات الأخيرة بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 صيغة تنفيذية جديدة تبسط عملية تحصيل الملاك للإيجارات المتأخرة وتسريع عمليات الإخلاء، لا سيما بالنسبة لعقود الإيجار الموثقة. وهذا يقدم آلية إنفاذ أكثر كفاءة مع الاستمرار في الالتزام الصارم بالإخطارات الإجرائية.
إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.
أسباب الإخلاء التجاري المباشر (محكمة الإيجارات وإدارة التنفيذ)
وفقًا لـ المادة 20 من قانون الإيجار رقم 35 لسنة 1978، كما عززها مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، يحق لمالك المجمع أو البرج التجاري طلب إنهاء العقد والإخلاء الجبري في الحالات التالية:
1. تعثر الشركة في الدفع (تجاوز فترة سماح الـ 20 يوماً والعقود الموثقة)
السبب الأكثر شيوعاً في سوق المكاتب: إذا تجاوزت الشركة المستأجرة أو المعرض فترة (20) يوماً من تاريخ استحقاق الإيجار دون سداد.
- الصيغة التنفيذية للعقود الموثقة: مع إدخال المادة 11 مكرر بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024، يسمح عقد الإيجار الموثق والمختوم بـ "الصيغة التنفيذية" (أمر تنفيذ) للملاك بتجاوز دعوى تمهيدية مطولة. ويمكّن هذا الإجراء من اتخاذ إجراء مباشر عبر إدارة التنفيذ لاسترداد الإيجارات المتأخرة أو بدء الإخلاء.
- إجراء العقود الموثقة: يجب على المالك أولاً إخطار المستأجر بإشعار رسمي يطالب بالدفع والحصول على شهادة من خزينة المحكمة تؤكد عدم إيداع الإيجار. بعد ذلك، يمكن لإدارة التنفيذ حجز الأصول أو بدء الإخلاء.
- الفرصة الأخيرة (للعقود غير الموثقة أو الإجراءات التقليدية): يمكن للشركة تلافي الإخلاء إذا قامت بدفع المتأخرات والمصاريف أمام القاضي في الجلسة الأولى فقط. ولكن إذا تكرر التأخير مرة ثانية ورُفعت دعوى إخلاء جديدة، فسيطرد القاضي الشركة فوراً، وتضيع أموال الديكورات (Fit-out).
2. تغيير النشاط التجاري دون موافقة (مخالفة جسيمة)
إذا استأجرت شركة عقاراً بصفته "مكاتب إدارية" وقامت بتحويله إلى "عيادة أسنان" مسببة ضغطاً على مصاعد ومواقف المبنى، دون الحصول على إذن خطي من المالك بتغيير النشاط، فسيُحكم عليها بالإخلاء لمخالفة شروط الاستخدام والإضرار بالمبنى.
3. الإغلاق وحاجة المالك للترميم أو الهدم
- قد يتم إخلاء المعارض والمحلات إذا قرر صاحب العقار القديم (بعد مرور 25 عاماً على بنائه) هدم المبنى بالكامل وإعادة تطويره، بشرط إصدار التراخيص اللازمة ودفع التعويضات أو تدبير البدائل.
الاستثناء الكبير: بيع المحل (الجدك) ليس تأجيراً من الباطن
القاعدة العامة هي أن "التأجير من الباطن" للغير يستوجب الإخلاء الفوري. ومع ذلك، قدمت المادة (20 - هـ) استثناءً حيوياً للسوق التجاري الكويتي:
إذا قام المستأجر الأصلي ببيع (المحل التجاري) بصفته (منشأة تجارية بما فيها من معدات واسم / ويعرف قانوناً ببيع "الجدك") لمستثمر جديد. هنا، لا يعتبر المستثمر الجديد "مستأجراً من الباطن"، بل يحل محل البائع في عقد الإيجار الأصلي رغماً عن إرادة المالك، ولا يحق للمالك إخلاؤه بشرطين:
- أن يمارس المشتري الجديد نفس النشاط تماماً.
- ألا يسبب ذلك أي ضرر بحقوق المالك المادية.
إجراءات الضغط التنفيذية (وزارة التجارة والبلدية وإدارة التنفيذ)
عند صدور حكم إخلاء نهائي أو أمر "صيغة تنفيذية" قابل للتنفيذ ضد شركة تجارية ترفض الخروج:
- تتخاطب إدارة تنفيذ الإيجارات (للأحكام التقليدية) أو إدارة التنفيذ المباشرة (للعقود الموثقة ذات الصيغة التنفيذية) مع الشركاء الفاعلين مثل (وزارة التجارة، البلدية، الهيئة العامة للقوى العاملة).
- يتم (وقف) ملف الشركة، مما يمنعها من استقدام عمالة أو تجديد تراخيصها التجارية في فروع أخرى حتى يتم إخلاء المقر وتسليم المفاتيح وتسوية الديون لصالح المالك. وهذا يشكل رادعاً قانونياً قوياً للمؤسسات المراوغة.
- ملاحظة هامة: حتى مع هذه القواعد الجديدة، يُحظر على الملاك تمامًا استخدام تدابير "المساعدة الذاتية" مثل تغيير الأقفال أو قطع الخدمات. يجب أن تتم جميع عمليات الإخلاء من خلال الإجراءات الرسمية لإدارة التنفيذ أو لجنة الإيجارات.
لتجنب فقدان الأصول، توفر Landager لمديري العقارات التجارية تنبيهات آلية لتتبع الالتزام بتواريخ الشيكات المؤجلة والتعامل المبكر مع أي تعثر في الدفع قبل اللجوء لمراحل التقاضي التجاري، بما في ذلك الآن الوعي بإنفاذ العقد الموثق المعجل.
العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في الكويت.
كيف يساعد Landager
يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لعملية الإخلاء التجاري، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت، بما في ذلك الإجراءات الجديدة المعجلة للعقود الموثقة.
الأسئلة الشائعة
▶ما هي القوانين الرئيسية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في الكويت؟
تتمتع الكويت بقطاع تأجير سكني منظم للغاية يخضع بشكل أساسي للمرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته اللاحقة. يوازن القانون بعناية بين حقوق كل من المالك والمستأجر، مما يضمن الاستقرار للأسر مع حماية الاستثمارات العقارية. يغطي هذا الدليل متطلبات الامتثال الأساسية لأصحاب العقارات والمؤجرين.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي إجراءات الإخلاء القانونية للمؤجرين في الكويت؟
تتطلب إجراءات الإخلاء في الكويت من المؤجرين اتباع الإجراءات القانونية الرسمية. تشمل الأسباب المشروعة عادةً عدم سداد الإيجار، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو حاجة المالك لاستخدام العقار للسكن الخاص. يجب على المؤجرين تقديم إخطار كتابي رسمي، ومنح فترات التصحيح المطلوبة، وقد يتطلب الأمر الحصول على حكم قضائي. يُحظر عموماً القيام بالإخلاء الذاتي دون مسوغ قانوني.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي حدود وضوابط زيادة الإيجار في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة تحكم متى وكيف يمكن للمؤجرين زيادة الإيجار. قد تشمل هذه القواعد سقفاً لنسبة الزيادة، وفترات إخطار دنيا، وقيوداً على تكرار الزيادة. يجب على المؤجرين الامتثال لجميع اللوائح المعمول بها عند رفع الإيجار في عقود الإيجار القائمة.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد تأمين الضمان ومواعيد استرداده في الكويت؟
تخضع مبالغ تأمين الضمان في الكويت لقواعد تنظم الحد الأقصى الذي يمكن للمؤجر طلبه، وكيفية الاحتفاظ بهذه المبالغ، والجدول الزمني لإعادتها بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب على المؤجرين تقديم كشوف مفصلة بأي استقطاعات والالتزام بالمواعيد القانونية لتجنب التعرض للعقوبات.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي المتطلبات الإلزامية لعقود الإيجار في الكويت؟
يجب أن تتوافق عقود الإيجار في الكويت مع القوانين الوطنية والمحلية المعمول بها. تشمل العناصر المطلوبة عادةً أسماء الطرفين، ووصف العقار، وقيمة الإيجار وشروط الدفع، وتفاصيل التأمين، ومدة العقد، وتوزيع مسؤوليات الصيانة. قد يكون العقد المكتوب شرطاً إلزامياً لأنواع أو مدد معينة من عقود الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي التزامات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاح في الكويت؟
يُطلب من المؤجرين في الكويت عموماً الحفاظ على العقارات المؤجرة في حالة صالحة للسكن، مع ضمان سلامة الهيكل الإنشائي، والسباكة، والأنظمة الكهربائية، والخدمات الأساسية. يجب توثيق توزيع مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر بوضوح في عقد الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد الرسوم المتأخرة والجزاءات المتعلقة بالعقارات المؤجرة في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة بشأن الرسوم المتأخرة والجزاءات المترتبة على تأخر سداد الإيجار. قد تشمل هذه القواعد فترات سماح إلزامية، وحدوداً قصوى لقيمة الرسوم المتأخرة، وقيوداً على فرض الفوائد. يجب أن تكون بنود الرسوم المتأخرة منصوصاً عليها بوضوح في عقد الإيجار وأن تتوافق مع اللوائح المحلية لتكون قابلة للتنفيذ.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي الإفصاحات العقارية التي يلتزم المؤجرون بتقديمها في الكويت؟
يجب على المؤجرين في الكويت الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة بالعقار للمستأجرين المحتملين قبل توقيع عقد الإيجار. تشمل الإفصاحات المطلوبة عادةً العيوب الجوهرية المعروفة، والمخاطر البيئية، وتاريخ الأضرار السابقة، وأي ظروف قد تؤثر على استخدام المستأجر للعقار والانتفاع به.
اقرأ الدليل الكامل📬 احصل على إشعارات عند تغيير هذه القوانين
سنرسل إليك رسائل بريد إلكتروني عند تحديث قوانين المالك والمستأجر في لا بريد عشوائي — فقط تغييرات القوانين.
