Задължения за поддръжка при жилищните имоти в България

Споровете относно поддръжката са водещата причина за конфликти по отношение на гаранционния депозит в България. Подобно на голяма част от наемноправната рамка, правилата, разделящи отговорностите за ремонт, се коренят в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), в сила от 1 януари 1951 г. Законът се опитва да създаде справедлив баланс между задължението на наемодателя да предостави имот, годен за обитаване, и задължението на наемателя да го поддържа по време на престоя си, но предвид неясните законови формулировки, ясното изготвяне на договора е от съществено значение.

Разделение на задълженията (ЗЗД чл. 231)

Българското гражданско право разделя поддръжката на две отделни правни категории: „Дребни ремонти“ (текущи ремонти) и „Капитални/Основни ремонти“ (основни ремонти).

1. Задължения на наемателя (Дребни ремонти)

Съгласно чл. 231 (1) от ЗЗД, наемателят е законово отговорен за разходите и извършването на всички „дребни поправки, отнасящи се до обикновена употреба“ и за всякакви щети, причинени по вина на наемателя.

• Какво включва това: Смяна на изгорели крушки, подмяна на счупен маркуч на душ, основно почистване на килими, изцапани по време на наемането, поправка на скъсана мрежа на прозорец или боядисване на драскотини по стените, причинени при местене на мебели.
• Стандартът: Наемателят трябва да върне апартамента в състоянието, в което му е бил предаден, като се отчита нормалното износване. Ако наемателят не извърши тези дребни ремонти, наемодателят удържа разходите от гаранционния депозит при напускане.

2. Задължения на наемодателя (Основни ремонти)

Съгласно чл. 231 (2) от ЗЗД, наемодателят е единствено отговорен за всички ремонти, които не са причинени по вина на наемателя и надхвърлят обикновената употреба. Наемодателят трябва да поддържа имота в състояние, годно за уговореното ползване.

• Какво включва това: Спукана тръба вътре в стената, повреден радиатор на централното отопление, паднал таван поради теч от горния етаж или катастрофална повреда на скъп хладилник или пералня поради старост (а не злоупотреба от страна на наемателя).
• Защита за наемателя: Ако е необходим основен ремонт (напр. повреда на бойлера), наемателят трябва незабавно да уведоми наемодателя. Наемодателят трябва да го отстрани своевременно.

3. Скрити недостатъци (Скрити недостатъци)

Съгласно член 230 от ЗЗД, наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, годно за уговореното ползване. Ако имотът има скрити недостатъци, които го правят негоден за ползване или значително намаляват неговата полезност, наемодателят носи отговорност за ремонти или намаляване на наема. Въпреки това, съгласно член 231, наемателят има строго законово задължение да уведоми наемодателя за такива недостатъци без забава. Неуведомяването незабавно може да доведе до отпадане на правото на наемателя да претендира за обезщетение или възстановяване на разходи за влошени проблеми.

4. Право на достъп и инспекции

Съгласно член 232 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), наемателят е длъжен да използва имота съгласно уговореното му предназначение или предвидената употреба. Докато наемодателят има право да инспектира имота, за да осигури правилното му ползване, това право трябва да се упражнява с уважение към правото на наемателя на личен живот. Българското законодателство изисква наемодателят да получи съгласието на наемателя за достъп до наетите помещения, но не определя фиксиран законов срок за предизвестие (като 24 до 48 часа). Разумното предварително предизвестие и насрочването в удобно за двете страни време са обичайни практики.

Правилото „Приспадане от наема“ (ЗЗД чл. 231, ал. 3)

Критична разпоредба в българския закон защитава наемателя, когато наемодателят откаже да действа. Ако наемодателят не извърши основен ремонт и апартаментът стане негоден за живеене или уредът е от съществено значение, наемателят има законовото право да плати ремонта от собствения си джоб и законно да приспадне точната сума на ремонта от наема за следващия месец. За да успешно управлява това, наемателят трябва да разполага с доказателство за отказа на наемодателя да действа и легитимни фактури за ремонтните дейности.

Входни такси за управление на етажната собственост (Входни Такси)

Голяма част от жилищните апартаменти в България се намират в многофамилни сгради в режим на етажна собственост (Етажна собственост). Това въвежда трета страна: Домоуправителят или Управителният съвет (Домоуправител).

Животът в български жилищен блок изисква плащане на месечни „Входни такси“ за покриване на осветлението на общите части, електричеството на асансьора, почистването на стълбището и заплатите на администрацията на сградата.

Съгласно член 6, параграф 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), собствениците, ползвателите и обитателите са длъжни да участват в разходите за поддръжка на общите части на сградата. Въпреки че договорът за наем може да предвижда, че наемателят (ползвателят) заплаща тези месечни такси за поддръжка/входни такси, крайната правна отговорност за тези плащания към етажната собственост е на собственика на имота. Методът на изчисляване може да бъде договорен от Общото събрание, включително на обитател, според идеалните части на общите части на единица или поравно на самостоятелен обект.

Изключението за Фонд „Ремонт и обновление“

Докато наемателите плащат за ежедневното почистване и електричеството на асансьора, българските етажни собствености събират пари и за „Фонд Ремонт и обновление“ (Фонд "Ремонт и обновление"). Този фонд се използва за големи капитални проекти, като например ремонт на главния покрив на сградата или подмяна на мотора на асансьора. По закон Наемодателят (собственикът) трябва да плаща във фонд „Ремонт и обновление“, а не наемателят. Ако домоуправителят изиска 100 лв. от наемателя за нов покрив, наемателят трябва да препрати тази сметка на наемодателя или да я приспадне от наема по същия начин, по който би постъпил при счупен бойлер в апартамента.

Обратно към Общ преглед за жилищни имоти в БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.