Задължения за поддръжка при жилищните имоти в България

Споровете относно поддръжката са водещата причина за конфликти по отношение на гаранционния депозит в България. Подобно на голяма част от наемноправната рамка, правилата, разделящи отговорностите за ремонт, се коренят в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Законът се опитва да създаде справедлив баланс между задължението на наемодателя да предостави имот, годен за обитаване, и задължението на наемателя да го поддържа по време на престоя си, но предвид неясните законови формулировки, ясното изготвяне на договора е от съществено значение.

Разделение на задълженията (ЗЗД чл. 231)

Българското гражданско право разделя поддръжката на две отделни правни категории: „Дребни ремонти“ (текущи ремонти) и „Капитални/Основни ремонти“ (основни ремонти).

1. Задължения на наемателя (Дребни ремонти)

Съгласно чл. 231 (1) от ЗЗД, наемателят е законово отговорен за разходите и извършването на всички „дребни поправки, отнасящи се до повреди, които са причинени от обикновена употреба“, както и за повреди, причинени по негова вина.

• Какво включва това: Смяна на изгорели крушки, подмяна на счупен маркуч на душ, основно почистване на килими, изцапани по време на наемането, поправка на скъсана мрежа на прозорец или боядисване на драскотини по стените, причинени при местене на мебели.
• Стандартът: Наемателят трябва да върне апартамента в състоянието, в което му е бил предаден, като се отчита нормалното износване. Ако наемателят не извърши тези дребни ремонти, наемодателят удържа разходите от гаранционния депозит при напускане.

2. Задължения на наемодателя (Основни ремонти)

Съгласно чл. 231 (2) от ЗЗД, наемодателят е единствено отговорен за всички ремонти, които не са причинени по вина на наемателя и надхвърлят обикновената употреба. Наемодателят трябва да поддържа имота в състояние, годно за уговореното ползване.

• Какво включва това: Спукана тръба вътре в стената, повреден радиатор на централното отопление, паднал таван поради теч от горния етаж или повреда на скъп хладилник или пералня поради старост (а не злоупотреба от страна на наемателя).
• Защита за наемателя: Ако е необходим основен ремонт (напр. повреда на бойлера), наемателят трябва незабавно да уведоми наемодателя. Наемодателят трябва да го отстрани своевременно.

3. Скрити недостатъци

Съгласно чл. 230 от ЗЗД, наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, което отговаря на ползването, за което е нает. Ако имотът има скрити недостатъци, които го правят негоден или значително намаляват неговата полезност, наемодателят носи отговорност за ремонт или намаляване на наема. Въпреки това, съгласно чл. 231, наемателят има строго законово задължение да уведоми наемодателя за такива недостатъци незабавно. Неуведомяването без забава може да доведе до загуба на правото на наемателя да претендира за обезщетение или възстановяване на разходи за влошени проблеми.

4. Право на достъп и инспекции

Въпреки че българското законодателство (чл. 232 от ЗЗД) дава на наемодателя право да инспектира имота, за да се увери, че той се използва по предназначение, това право трябва да бъде балансирано с правото на наемателя на личен живот. Противно на някои пазарни схващания, не съществува фиксирано „30-дневно предизвестие“ за инспекции. Вместо това, наемодателят трябва да предостави разумно предизвестие (обикновено от 24 до 48 часа) и да насрочи посещението в удобно и за двете страни време.

Правилото „Приспадане от наема“ (ЗЗД чл. 231, ал. 3)

Критична разпоредба в българския закон защитава наемателя, когато наемодателят откаже да действа. Ако наемодателят не извърши основен ремонт и апартаментът стане негоден за живеене или уредът е от съществено значение, наемателят има законовото право да плати ремонта от собствения си джоб и законно да приспадне точната сума на ремонта от наема за следващия месец. За да успешно управлява това, наемателят трябва да разполага с доказателство за отказа на наемодателя да действа и легитимни фактури за ремонтните дейности.

Входни такси за управление на етажната собственост (Входни Такси)

Голяма част от жилищните апартаменти в България се намират в многофамилни сгради в режим на етажна собственост. Това въвежда трета страна: Домоуправителят или Управителният съвет.

Животът в български жилищен блок изисква плащане на месечни „Входни такси“ за покриване на осветлението на общите части, електричеството на асансьора, почистването на стълбището и заплатите на администрацията на сградата.

Кой плаща входните такси?

Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), както и според обичайната пазарна практика, наемателят е изцяло отговорен за плащането на месечните такси за поддръжка на сградата / входни такси.

• Тези такси се изчисляват на обитател (напр. тричленно семейство плаща три пъти по-висока ставка от едно лице) или понякога според квадратурата на апартамента.
• Наемателят обикновено плаща тази такса директно в брой на домоуправителя или се подписва в тетрадка за събиране.
• Съвет за наемодатели: Добре изготвеният договор за наем изрично ще посочва, че неплащането на таксите за етажна собственост представлява съществено нарушение на наема, което позволява на наемодателя да удържи неплатените такси от гаранционния депозит.

Изключението за Фонд „Ремонт и обновление“

Докато наемателите плащат за ежедневното почистване и електричеството на асансьора, българските етажни собствености събират пари и за „Фонд Ремонт и обновление“. Този фонд се използва за големи капитални проекти, като например ремонт на главния покрив на сградата или подмяна на мотора на асансьора. По закон Наемодателят (собственикът) трябва да плаща във фонд „Ремонт и обновление“, а не наемателят. Ако домоуправителят изиска 100 лв. от наемателя за нов покрив, наемателят трябва да препрати тази сметка на наемодателя или да я приспадне от наема по същия начин, по който би постъпил при счупен бойлер в апартамента.

Обратно към Общ преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.