Mahngebühren und Verzugszinsen für Vermieter in Baden-Württemberg

Wenn ein Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, möchten Vermieter verständlicherweise nicht nur den ausstehenden Betrag, sondern auch einen Ausgleich für die Verzögerung. Das deutsche Recht – hauptsächlich geregelt durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist – setzt jedoch enge Grenzen für das, was berechnet werden darf, insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen. Die aus den USA bekannte Praxis pauschaler „Late Fees“ ist in Deutschland weitgehend unzulässig.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Wann tritt Verzug ein?

Nach deutschem Recht (§ 556b BGB) ist die Wohnraummiete zu Beginn des Monats fällig – spätestens jedoch am dritten Werktag des Monats. Zahlt der Mieter bis zu diesem Datum nicht, befindet er sich automatisch in Verzug. Gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist keine gesonderte Mahnung erforderlich, um den Verzug auszulösen – der Kalendertag allein genügt.

Verzugszinsen bei Wohnraummietverhältnissen

Sobald sich der Mieter in Verzug befindet, hat der Vermieter ab dem ersten Tag des Verzugs Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen.

• Der Zinssatz für Wohnraummietverhältnisse (Verbrauchergeschäfte) beträgt 5 Prozentpunkte über dem aktuellen Basiszinssatz (Basiszinssatz), wie in § 247 BGB definiert (§ 288 Abs. 1 BGB).
• Der Basiszinssatz ändert sich halbjährlich (zum 1. Januar und 1. Juli), sodass die effektiven Verzugszinsen schwanken.
• Vertragliche Vereinbarungen über höhere Zinssätze in vorformulierten Wohnraummietverträgen sind in der Regel unwirksam gemäß § 307 BGB.

Berechnung: Multiplizieren Sie die ausstehende Miete mit dem Zinssatz, teilen Sie das Ergebnis durch 365 und multiplizieren Sie es mit der Anzahl der Verzugstage. Bei einer monatlichen Miete von 1.000 € liegt der tägliche Verzugszinsbetrag meist im einstelligen Cent-Bereich – was ihn bestenfalls zu einer geringfügigen Abschreckung macht.

Mahngebühren (Mahngebühren)

Pauschale Strafgebühren für verspätete Zahlungen – wie sie in den USA üblich sind (z. B. „50 $ pro verspäteter Zahlung“) – sind in deutschen Wohnraummietverträgen nicht durchsetzbar. Solche Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar und sind nach dem AGB-Recht (§ 307 BGB) unwirksam.

Vermieter dürfen jedoch angemessene Mahngebühren als Schadensersatz für den administrativen Aufwand der Mahnung erheben:

• Akzeptierte Beträge: Gerichte tolerieren in der Regel 2,50 € bis 3,00 € pro Mahnschreiben (oft erst ab der zweiten Mahnung).
• Was nicht erstattungsfähig ist: Die eigene Zeit des Vermieters für das Aufsetzen des Schreibens gilt nicht als erstattungsfähiger Schaden.
• Gebühren von 5 €, 10 € oder 20 € pro Mahnung werden regelmäßig als unverhältnismäßig zurückgewiesen.

Bankgebühren bei fehlgeschlagenen Lastschriften

Wenn der Vermieter die Miete per SEPA-Lastschrift einzieht und die Buchung aufgrund mangelnder Deckung zurückgegeben wird, berechnet die Bank dem Vermieter in der Regel eine Rücklastschriftgebühr (meist 3 € bis 5 €).

Diese tatsächlich angefallenen Bankgebühren können zusätzlich zu den Portokosten für das Benachrichtigungsschreiben in voller Höhe als Schadensersatz vom Mieter zurückgefordert werden.

Gerichtsstand und Kündigungsrechte

Vermieter, die mit anhaltender Nichtzahlung konfrontiert sind, sollten sich auf ihre Kündigungsrechte und den zuständigen Gerichtsstand konzentrieren. Jede Klage bezüglich eines Wohnraummietverhältnisses muss vor dem örtlichen Amtsgericht (District Court) erhoben werden, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO).

• Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist oder einen Gesamtrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt hat (§ 543 Abs. 2 BGB).
• Das gesetzliche Schonfristzahlungsrecht ermöglicht es dem Mieter, die außerordentliche Kündigung durch vollständige Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung unwirksam zu machen – dieses Recht kann jedoch nur alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden.

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