Räumungsverfahren in Bayern: Fristen, Gründe & Verfahren

Deutschland bietet einen der stärksten Mieterschutze weltweit, verwurzelt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das am 1. Januar 1900 in Kraft trat, und Bayern verstärkt diesen durch zusätzliche Schutzmaßnahmen in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Räumung eines Wohnraummieters ist ein streng reglementierter, oft langwieriger Prozess, den Vermieter mit höchster Präzision durchführen müssen.

Ordentliche Kündigung (Ordentliche Kündigung, § 573 BGB)

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Die drei anerkannten Gründe sind:

1. Eigenbedarf

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Haushaltsangehörigen oder nahe Familienangehörige. Das Kündigungsschreiben muss eine detaillierte und glaubwürdige Begründung des konkreten Bedarfs enthalten. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen.

2. Erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter

Dazu gehören anhaltender Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens (Hausfriedenstörung), unbefugte Untervermietung oder Vernachlässigung der Immobilie. In den meisten Fällen ist vor der Kündigung eine schriftliche Abmahnung erforderlich.

3. Wirtschaftliche Verwertung

Dem Vermieter würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen – dieser Grund hat vor Gericht jedoch selten Erfolg.

Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen staffeln sich nach der Dauer des Mietverhältnisses gemäß § 573c BGB:

Das Kündigungsschreiben muss den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen, damit dieser Monat für die Frist mitzählt.

Bayerns verlängerte Kündigungssperrfrist

Wenn eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft wird, kann der neue Eigentümer dem bestehenden Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen:

• Die bundesrechtliche Sperrfrist beträgt 3 Jahre (§ 577a BGB).
• In 203 ausgewiesenen bayerischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten verlängert sich diese Frist gemäß der Bayerischen Mietwohnungs-Schutzverordnung (BayMiSchuV) auf 10 Jahre.

Dies ist besonders in München relevant, wo Umwandlungen in Eigentumswohnungen häufig vorkommen.

Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen können Vermieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug:

• Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der vollständigen Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand.
• Der Mieter häuft über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten an.

Die Schonfristzahlung

Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann ein Wohnraummieter die Kündigung heilen, indem er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht (§ 569 Abs. 3 BGB).

Dieses Heilungsrecht:

• Kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden.
• Gilt nicht für Gewerbemieter.
• Best Practice: Stellen Sie neben der fristlosen Kündigung immer auch eine ordentliche Kündigung zu, da diese als Fallback dient.

Das gerichtliche Räumungsverfahren

Wenn ein Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht, ist Eigenmacht strengstens verboten (Schlossaustausch, Abstellen von Versorgungsleitungen etc. sind Straftaten).

Der rechtliche Ablauf ist:

1. Räumungsklage einreichen beim zuständigen Amtsgericht.
2. Gerichtliches Urteil erwirken – dauert in der Regel 6 bis 12 Monate.
3. Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher – mit dem Gerichtsbeschluss entfernt ein Gerichtsvollzieher den Mieter physisch (oft unter Anwendung des „Berliner Modells“, um Umzugskosten zu reduzieren).

Widerspruchsrecht des Mieters (Härteklausel, § 574 BGB)

Ein Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn die Räumung eine unzumutbare Härte darstellen würde, die die berechtigten Interessen des Vermieters überwiegt. Dieser Härteschutz gilt nicht für außerordentliche Kündigungen nach § 543 BGB. Typische Härtegründe sind:

• Hohes Alter oder schwere Krankheit.
• Schwangerschaft oder kleine Kinder.
• Kein vergleichbarer Ersatzwohnraum verfügbar (wird in München häufig angeführt).

Das Gericht wägt die Interessen beider Parteien im Einzelfall ab.

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