Räumungsverfahren in Bayern: Fristen, Gründe und Ablauf
Ein Leitfaden für Vermieter zum Räumungsverfahren in Bayern: Berechtigte Gründe, Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten und gerichtliche Räumungsverfahren.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Deutschland bietet einen der stärksten Mieterschutze weltweit, und Bayern verstärkt diesen durch zusätzliche Schutzmaßnahmen in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Räumung eines Wohnraummieters ist ein streng reglementierter, oft langwieriger Prozess, den Vermieter mit höchster Präzision durchführen müssen.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Wohnraum-Räumungsverfahren in Bayern in bavaria
Kündigung
Schriftliche Abmahnung oder Kündigung per Einschreiben zustellen.
Räumungsklage
Zieht der Mieter nicht aus, Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Gerichtstermin
Beide Parteien werden gehört. Das Gericht kann eine Räumungsfrist bei Härtefällen gewähren.
Räumungstitel
Erhalt des rechtskräftigen Urteils (Vollstreckungstitel).
Berliner Räumung
Ein populäres deutsches Räumungsverfahren, bei dem der Vermieter Kosten spart, indem der Gerichtsvollzieher nur die Schlösser austauscht.
Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)
Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Die drei anerkannten Hauptgründe sind:
1. Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Haushaltsangehörigen oder nahe Familienangehörige. Das Kündigungsschreiben muss eine detaillierte und glaubwürdige Begründung des konkreten Bedarfs enthalten. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu erheblichen Schadersatzforderungen führen.
2. Erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter
Dazu gehören anhaltender Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens, unbefugte Untervermietung oder Vernachlässigung der Immobilie. In den meisten Fällen ist vor der Kündigung eine schriftliche Abmahnung erforderlich.
3. Wirtschaftliche Verwertung
Dem Vermieter würden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile bei der Verwertung des Grundstücks entstehen – dieser Grund hat vor Gericht jedoch selten Erfolg.
Kündigungsfristen
Die Kündigungsfristen für Vermieter staffeln sich nach der Dauer des Mietverhältnisses gemäß § 573c BGB:
Das Kündigungsschreiben muss den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen, damit dieser Monat für die Frist mitzählt.
Bayerns verlängerte Kündigungssperrfrist
Wenn eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft wird, kann der neue Eigentümer dem bestehenden Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen:
- Die bundesrechtliche Sperrfrist beträgt 3 Jahre (§ 577a BGB).
- In 203 ausgewiesenen bayerischen Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten verlängert sich diese Frist auf 10 Jahre.
Dies ist besonders in München relevant, wo Umwandlungen in Eigentumswohnungen häufig vorkommen.
Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen können Vermieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug:
- Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete oder einem erheblichen Teil im Rückstand.
- Der Mieter häuft über einen längeren Zeitraum Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten an.
Die Schonfristzahlung
Selbst nach einer wirksamen fristlosen Kündigung kann ein Wohnraummieter die Kündigung unwirksam machen (heilen), indem er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht (§ 569 Abs. 3 BGB).
Dieses Heilungsrecht:
- Kann nur einmal alle zwei Jahre ausgeübt werden.
- Gilt nicht für Gewerbemieter.
- Best Practice: Stellen Sie neben der fristlosen Kündigung immer auch eine ordentliche Kündigung zu, da diese durch die Nachzahlung nicht geheilt wird.
Das gerichtliche Räumungsverfahren
Wenn ein Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht auszieht, ist Eigenmacht strengstens verboten (Schlossaustausch, Abstellen von Versorgungsleitungen etc. sind Straftaten).
Der rechtliche Ablauf:
- Räumungsklage einreichen beim zuständigen Amtsgericht.
- Gerichtliches Urteil erwirken — dauert in der Regel 6 bis 12 Monate.
- Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher — mit dem Räumungstitel räumt der Gerichtsvollzieher die Wohnung (oft Modell „Berliner Räumung“, um Kosten zu sparen).
Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel, § 574 BGB)
Ein Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dieser Härteschutz gilt nicht für außerordentliche Kündigungen nach § 543 BGB. Typische Härtegründe sind:
- Hohes Alter oder schwere Krankheit.
- Schwangerschaft oder kleine Kinder.
- Kein angemessener Ersatzwohnraum verfügbar (wird in München häufig angeführt).
Das Gericht wägt die Interessen beider Parteien im Einzelfall ab.
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