Mietrecht in Bayern: Vollständiger Leitfaden für Immobilieneigentümer
Umfassender Überblick über das bayerische Mietrecht, einschließlich Mietkautionen, Räumungsverfahren, Mietpreisbremse und Instandhaltungspflichten.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Das deutsche Mietrecht gehört zu den mieterfreundlichsten in Europa, und Bayern ergänzt den Bundesrahmen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durch eigene spezifische Verordnungen. Ob Sie Wohnungen in München, Häuser in Nürnberg oder Mehrfamilienhäuser in ganz Bayern verwalten – das Verständnis sowohl der Bundes- als auch der Landesvorschriften ist zwingend erforderlich.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Wichtige bayerische Mietgesetze im Überblick
Mietkautionen In
ganz Deutschland – einschließlich Bayern – beträgt die maximale Mietkaution für Wohnraum drei Nettokaltmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlungen).
Mieter haben das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die Kaution muss auf einem separaten, insolvenzsicheren Konto angelegt werden, und anfallende Zinsen stehen dem Mieter zu.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zu Mietkautionen.
Mietpreisregulierung und Mieterhöhungen
Bayern verfügt über einen der am stärksten regulierten Mietmärkte Deutschlands, insbesondere in Städten wie München:
- Bestehende Mietverhältnisse (Kappungsgrenze): In 203 bayerischen Kommunen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft sind, sind Mieterhöhungen auf 15 % innerhalb von 3 Jahren begrenzt (gegenüber dem Standardwert von 20 %).
- Neuvermietungen (Mietpreisbremse): In denselben Kommunen darf die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen, mit begrenzten Ausnahmen für Neubauten und umfassende Sanierungen.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zu Mieterhöhungen.
Räumungsverfahren Das
deutsche Recht gewährt Mietern einen starken Schutz vor Räumung. Vermieter können einen Wohnraummietvertrag nur bei einem berechtigten Interesse kündigen, wie zum Beispiel:
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Einheit für sich selbst oder nahe Familienangehörige.
- Erhebliche Vertragsverletzung: Anhaltender Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens oder unbefugte Untervermietung.
Die Kündigungsfrist reicht von 3 Monaten (bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren) bis zu 9 Monaten (bei über 8 Jahren). Eine fristlose Kündigung ist bei zwei Monatsmieten Rückstand möglich (§ 543 BGB).
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zum Räumungsverfahren.
Erforderliche Offenlegungspflichten
Bayerische Vermieter müssen verschiedene Offenlegungspflichten erfüllen:
- Energieausweis: Muss bei Besichtigungen vorgelegt und in Anzeigen genannt werden.
- Begründung der Mietpreisbremse: In regulierten Kommunen müssen Vermieter proaktiv offenlegen, wenn sie Ausnahmen von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen.
- Wohnungsgeberbestätigung: Muss innerhalb von 2 Wochen nach Einzug für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ausgestellt werden.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zu erforderlichen Offenlegungen.
Instandhaltung und Bewohnbarkeit
Nach § 535 BGB müssen Vermieter Mietobjekte in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Dies umfasst bauliche Reparaturen, Heizungsanlagen, Sanitäranlagen und Elektrik. Mieter haben Anspruch auf eine Mietminderung, wenn ein Mangel die Nutzbarkeit beeinträchtigt – ohne dass ein Verschulden des Vermieters nachgewiesen werden muss.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zu Instandhaltungspflichten.
Zahlungsverzug und Mahnkosten
In Deutschland sind pauschale Strafgebühren für Zahlungsverzug („late fees“), wie sie in anderen Ländern üblich sind, nicht zulässig. Stattdessen können Vermieter gesetzliche Verzugszinsen (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) und angemessene Mahngebühren (typischerweise 2,50–5,00 € pro Mahnung) verlangen. Anhaltende Nichtzahlung kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zum Zahlungsverzug.
Lokale Verordnungen
In mehreren bayerischen Städten herrscht ein besonders angespannter Wohnungsmarkt:
- München: Einer der am stärksten umkämpften Märkte Deutschlands; konsequente Durchsetzung der Mietpreisbremse.
- Nürnberg: Eingestuft als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
- Augsburg, Regensburg, Würzburg: Gehören ebenfalls zu den 203 regulierten Kommunen.
Überprüfen Sie stets, ob Ihre spezifische Kommune auf der bayerischen Liste der ausgewiesenen Gebiete steht.
Compliance sicherstellen mit Landager
Die Verwaltung der Compliance über das komplexe deutsche System aus Bundesrecht und bayerischen Landesverordnungen kann überwältigend sein. Landager unterstützt Vermieter dabei, Kautionspflichten, Fristen für Mieterhöhungen und regulatorische Änderungen in ihrem bayerischen Portfolio im Blick zu behalten.
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