Bremen: Mieterhöhungsgesetze, Mietpreisbremse & Mietspiegel

Die Navigation bei Mieterhöhungen ist einer der komplexesten Bereiche des Mietrechts in Bremen. Die primäre gesetzliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist. Das Land Bremen hat eigene strenge Vorschriften erlassen – insbesondere die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze –, die über das bundesdeutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinausgehen. Diese besonderen Schutzmaßnahmen gelten jedoch ausschließlich für die Stadt Bremen, nicht für Bremerhaven.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Übersicht der Mieterhöhungsregeln

Mietpreisbremse (für Neuvermietungen)

Am 1. Dezember 2025 wurde die Mietpreisbremse durch eine neue Verordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, speziell für die Stadt Bremen.

Die Grundregel

Bei Abschluss eines neuen Wohnraummietvertrags darf die geforderte Nettokaltmiete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht unter den folgenden spezifischen Bedingungen:

Die Offenlegungspflicht

Beruft sich ein Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den potenziellen Mieter unaufgefordert und schriftlich vor Vertragsunterzeichnung informieren.

Wird die Ausnahme vor Vertragsunterzeichnung nicht offengelegt, entfällt das Recht, die höhere Miete zu verlangen, vorübergehend, bis die Offenlegung nachträglich erfolgt.

Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse

Stadt Bremen:

15% in 3 Jahren In der Stadt Bremen hat die Landesregierung die bundesweite Obergrenze für reguläre Mieterhöhungen für bestehende Mieter gesenkt.

Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Am 1. September 2024 wurde diese abgesenkte Kappungsgrenze um weitere fünf Jahre bis August 2029 verlängert.

Bremerhaven:

20% in 3 Jahren In Bremerhaven gilt die bundesweite BGB-Standardgrenze: Vermieter dürfen die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen.

Voraussetzungen für eine reguläre Mieterhöhung

1. Sperrfrist: Mindestens 12 Monate müssen seit der letzten Mieterhöhung (oder dem Beginn des Mietverhältnisses) vergangen sein. Einschließlich der Kündigungsfrist kann die neue Miete erst nach Ablauf von 15 Monaten wirksam werden.
2. Begründung: Jedes Mieterhöhungsverlangen muss formell begründet werden durch:
   • Den qualifizierten Mietspiegel (verfügbar in der Stadt Bremen seit 2024).
   • Informationen von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
   • Ein Sachverständigengutachten.
3. Zustimmung des Mieters: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist, die bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt der Mitteilung reicht. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Amtsgericht (z.B. dem Amtsgericht Bremen für Immobilien in der Stadt) Klage auf Zustimmung erheben.

Bremens qualifizierter Mietspiegel

Zum 1. Januar 2024 hat die Stadt Bremen ihren ersten qualifizierten Mietspiegel eingeführt.

• Gültigkeit: Der Index von 2024 war bis Ende 2025 gültig, eine aktualisierte Version wird für den 1. Januar 2026 erwartet.
• Vorteile für Vermieter: Ein qualifizierter Mietspiegel ist die rechtssicherste Methode, eine reguläre Mieterhöhung nach BGB-Regeln zu begründen. Gerichte gehen davon aus, dass die im qualifizierten Mietspiegel aufgeführten Preise die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.

Mieterhöhungen nach Modernisierung

Unabhängig von der Kappungsgrenze können Vermieter eine außerordentliche Mieterhöhung nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die Energie sparen (Dämmung, neue Heizung) oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.

Nach § 559 BGB kann ein Vermieter bis zu 8 % der modernisierten Baukosten dauerhaft zur Jahresmiete hinzurechnen, abzüglich der Kosten für die laufende Instandhaltung. Maximale Grenzen:

• Die Miete darf aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 € pro Quadratmeter steigen.
• Liegt die Grundmiete unter 7,00 €/m², beträgt die Grenze streng 2,00 € pro Quadratmeter über sechs Jahre.

Index- und Staffelmietverträge

Anstatt sich an den Vergleichsmietspiegel zu halten, können Vermieter vordefinierte Anpassungsmietverträge verwenden:

• Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist direkt an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden. Anpassungen können höchstens einmal jährlich erfolgen und erfordern keinen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse bestimmt weiterhin die anfängliche Ausgangsmiete.
• Staffelmiete (§ 557a BGB): Der Vertrag legt genaue, vorher festgelegte Mieterhöhungen über die Jahre fest. Die Erhöhung muss als spezifischer Geldbetrag und nicht als Prozentsatz angegeben werden, und zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Solange ein Staffelmietvertrag aktiv ist, sind reguläre gesetzliche Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) und Modernisierungserhöhungen vollständig blockiert.

Best Practices für Vermieter

• Qualifizierten Mietspiegel nutzen: Für Immobilien in der Stadt Bremen sollten Sie sich stark auf den qualifizierten Mietspiegel von 2024 (und 2026) verlassen, um Ihre Mieterhöhungsansprüche schriftlich zu begründen.
• 15%-Kappungsgrenze überwachen: Stellen Sie sicher, dass Sie die strenge 15%-Grenze über drei Jahre in der Stadt Bremen nicht überschreiten.
• 12-Monats-Regel beachten: Stellen Sie niemals ein Verlangen, bevor genau 12 Monate seit der letzten Anpassung vergangen sind.
• Geografie prüfen: Bestätigen Sie, ob sich Ihre Immobilie im Zuständigkeitsbereich der Stadt Bremen oder Bremerhaven befindet.

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