Bremen: Mieterhöhungsgesetze, Mietpreisbremse & Mietspiegel
Ein vollständiger Leitfaden zu Mieterhöhungen in Bremen. Erfahren Sie mehr über die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029, die 15%-Kappungsgrenze und den neuen qualifizierten Mietspiegel.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
Die Navigation bei Mieterhöhungen ist einer der komplexesten Bereiche des Mietrechts in Bremen. Die primäre gesetzliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist. Das Land Bremen hat eigene strenge Vorschriften erlassen – insbesondere die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze –, die über das bundesdeutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinausgehen. Diese besonderen Schutzmaßnahmen gelten jedoch ausschließlich für die Stadt Bremen, nicht für Bremerhaven.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Übersicht der Mieterhöhungsregeln
Mietpreisbremse (für Neuvermietungen)
Am 1. Dezember 2025 wurde die Mietpreisbremse durch eine neue Verordnung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, speziell für die Stadt Bremen.
Die Grundregel
Bei Abschluss eines neuen Wohnraummietvertrags darf die geforderte Nettokaltmiete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht unter den folgenden spezifischen Bedingungen:
Die Offenlegungspflicht
Beruft sich ein Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den potenziellen Mieter unaufgefordert und schriftlich vor Vertragsunterzeichnung informieren.
Wird die Ausnahme vor Vertragsunterzeichnung nicht offengelegt, entfällt das Recht, die höhere Miete zu verlangen, vorübergehend, bis die Offenlegung nachträglich erfolgt.
Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse
Stadt Bremen:
15% in 3 Jahren In der Stadt Bremen hat die Landesregierung die bundesweite Obergrenze für reguläre Mieterhöhungen für bestehende Mieter gesenkt.
Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 15 % auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Am 1. September 2024 wurde diese abgesenkte Kappungsgrenze um weitere fünf Jahre bis August 2029 verlängert.
Bremerhaven:
20% in 3 Jahren In Bremerhaven gilt die bundesweite BGB-Standardgrenze: Vermieter dürfen die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen.
Voraussetzungen für eine reguläre Mieterhöhung
- Sperrfrist: Mindestens 12 Monate müssen seit der letzten Mieterhöhung (oder dem Beginn des Mietverhältnisses) vergangen sein. Einschließlich der Kündigungsfrist kann die neue Miete erst nach Ablauf von 15 Monaten wirksam werden.
- Begründung: Jedes Mieterhöhungsverlangen muss formell begründet werden durch:
- Den qualifizierten Mietspiegel (verfügbar in der Stadt Bremen seit 2024).
- Informationen von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
- Ein Sachverständigengutachten.
- Zustimmung des Mieters: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist, die bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt der Mitteilung reicht. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Amtsgericht (z.B. dem Amtsgericht Bremen für Immobilien in der Stadt) Klage auf Zustimmung erheben.
Bremens qualifizierter Mietspiegel
Zum 1. Januar 2024 hat die Stadt Bremen ihren ersten qualifizierten Mietspiegel eingeführt.
- Gültigkeit: Der Index von 2024 war bis Ende 2025 gültig, eine aktualisierte Version wird für den 1. Januar 2026 erwartet.
- Vorteile für Vermieter: Ein qualifizierter Mietspiegel ist die rechtssicherste Methode, eine reguläre Mieterhöhung nach BGB-Regeln zu begründen. Gerichte gehen davon aus, dass die im qualifizierten Mietspiegel aufgeführten Preise die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete darstellen.
Mieterhöhungen nach Modernisierung
Unabhängig von der Kappungsgrenze können Vermieter eine außerordentliche Mieterhöhung nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die Energie sparen (Dämmung, neue Heizung) oder die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.
Nach § 559 BGB kann ein Vermieter bis zu 8 % der modernisierten Baukosten dauerhaft zur Jahresmiete hinzurechnen, abzüglich der Kosten für die laufende Instandhaltung. Maximale Grenzen:
- Die Miete darf aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 € pro Quadratmeter steigen.
- Liegt die Grundmiete unter 7,00 €/m², beträgt die Grenze streng 2,00 € pro Quadratmeter über sechs Jahre.
Index- und Staffelmietverträge
Anstatt sich an den Vergleichsmietspiegel zu halten, können Vermieter vordefinierte Anpassungsmietverträge verwenden:
- Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist direkt an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden. Anpassungen können höchstens einmal jährlich erfolgen und erfordern keinen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse bestimmt weiterhin die anfängliche Ausgangsmiete.
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Der Vertrag legt genaue, vorher festgelegte Mieterhöhungen über die Jahre fest. Die Erhöhung muss als spezifischer Geldbetrag und nicht als Prozentsatz angegeben werden, und zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Solange ein Staffelmietvertrag aktiv ist, sind reguläre gesetzliche Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) und Modernisierungserhöhungen vollständig blockiert.
Best Practices für Vermieter
- Qualifizierten Mietspiegel nutzen: Für Immobilien in der Stadt Bremen sollten Sie sich stark auf den qualifizierten Mietspiegel von 2024 (und 2026) verlassen, um Ihre Mieterhöhungsansprüche schriftlich zu begründen.
- 15%-Kappungsgrenze überwachen: Stellen Sie sicher, dass Sie die strenge 15%-Grenze über drei Jahre in der Stadt Bremen nicht überschreiten.
- 12-Monats-Regel beachten: Stellen Sie niemals ein Verlangen, bevor genau 12 Monate seit der letzten Anpassung vergangen sind.
- Geografie prüfen: Bestätigen Sie, ob sich Ihre Immobilie im Zuständigkeitsbereich der Stadt Bremen oder Bremerhaven befindet.
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Häufig gestellte Fragen
▶Welche Regeln gelten für Mieterhöhungen in Bremen?
Bremen unterliegt spezifischen Regelungen dazu, wann und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen; dies kann Obergrenzen für den Erhöhungsprozentsatz, Mindestkündigungsfristen und Beschränkungen der Häufigkeit umfassen. Da diese Regeln von den nationalen Standards abweichen können, müssen Vermieter die regionalen Vorschriften prüfen.
▶Was sind die wesentlichen mietrechtlichen Bestimmungen in Bremen?
Das Bundesland Bremen, bestehend aus den Städten Bremen und Bremerhaven, unterliegt hinsichtlich der Mietverhältnisse dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Aufgrund des anhaltenden Drucks auf dem Wohnungsmarkt hat die Landesregierung jedoch regionsspezifische Verordnungen erlassen – insbesondere die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze. Entscheidend ist, dass diese spezifischen Schutzvorschriften primär für die Stadt Bremen gelten und sich nicht auf Bremerhaven erstrecken. Zudem gilt in der Stadt Bremen seit Januar 2024 ein qualifizierter Mietspiegel. Dieser Leitfaden behandelt die wesentlichen Compliance-Anforderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Wie gestaltet sich der Räumungsprozess für Vermieter in Bremen?
Der Räumungsprozess in Bremen erfordert, dass Vermieter die durch regionales und nationales Recht festgelegten formellen Rechtswege einhalten. Gültige Gründe umfassen in der Regel Mietrückstände, Vertragsverletzungen oder Eigenbedarf des Vermieters. Vermieter müssen eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung aussprechen, erforderliche Fristen zur Nachbesserung gewähren und gegebenenfalls einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für die Mietkaution in Bremen?
Die Kautionsregelungen in Bremen bestimmen, wie hoch die Kaution sein darf, wie diese verwaltet oder geschützt werden muss und welche Fristen für die Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses gelten. Vermieter müssen bei Abzügen eine detaillierte Aufstellung vorlegen und alle regionalen sowie nationalen gesetzlichen Fristen einhalten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Was sind die zwingenden Anforderungen an Mietverträge in Bremen?
Mietverträge für Immobilien in Bremen müssen sowohl dem regionalen als auch dem deutschen Bundesrecht entsprechen. Zu den erforderlichen Elementen gehören in der Regel die Namen beider Parteien, die Objektbeschreibung, die Miethöhe und Zahlungsbedingungen, Einzelheiten zur Kaution, die Mietdauer sowie die Verteilung der Instandhaltungspflichten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Instandhaltungspflichten haben Vermieter in Bremen?
Vermieter in Bremen sind verpflichtet, Mietobjekte in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten und sicherzustellen, dass Bausubstanz, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie wesentliche Versorgungsleistungen ordnungsgemäß funktionieren. Regionale Gesetze in Bremen können über den nationalen Standard hinausgehende Anforderungen stellen.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für Verzugszinsen und Mahngebühren in Bremen?
Bremen hat spezifische Regeln bezüglich Mahngebühren und Strafen bei Mietrückständen. Diese können verbindliche Schonfristen, Obergrenzen für Gebührenbeträge und Beschränkungen für Zinsforderungen umfassen. Prüfen Sie sowohl die regionalen als auch die deutschen nationalen Vorschriften für die anwendbaren Regeln.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Offenlegungspflichten haben Vermieter in Bremen?
Vermieter in Bremen müssen potenziellen Mietern vor Unterzeichnung des Mietvertrags relevante Informationen zur Immobilie offenlegen. Zu den erforderlichen Offenlegungen können bekannte Mängel, Umweltgefahren, frühere Schäden sowie alle Bedingungen gehören, die die Nutzung der Immobilie durch den Mieter beeinträchtigen, dies in Übereinstimmung mit regionalem und nationalem Recht.
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