Mietrecht in Bremen: Ein umfassender Leitfaden
Ein vollständiger Überblick über die Immobilien-Compliance und das Mietrecht in Bremen, Deutschland, einschließlich Mietpreisbremse, Räumungen, Mietkautionen und Instandhaltung.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
Das Land Bremen, bestehend aus den Städten Bremen und Bremerhaven, folgt dem bundesweiten Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), das ursprünglich am 1. Januar 1900 in Kraft trat, bezüglich der Vermieter-Mieter-Beziehungen. Aufgrund des anhaltenden Drucks auf dem Wohnungsmarkt hat die Landesregierung jedoch regionalspezifische Verordnungen erlassen – insbesondere die Mietpreisbremse (Mietpreisbremse) und eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze). Entscheidend ist, dass diese spezifischen Schutzmaßnahmen hauptsächlich für die Stadt Bremen gelten und sich nicht auf Bremerhaven erstrecken. Darüber hinaus gilt in der Stadt Bremen seit Januar 2024 ein qualifizierter Mietspiegel (qualifizierter Mietspiegel).
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Die wichtigsten Vorschriften in Bremen auf einen Blick
Unterscheidung: Bremen vs. Bremerhaven
Vermieter, die im Land Bremen tätig sind, müssen zwischen Immobilien in der Stadt Bremen und der Stadt Bremerhaven unterscheiden:
- Die Mietpreisbremse (Mietpreisbremse) gilt ausschließlich für die Stadt Bremen.
- Die abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) von 15% gilt nur für die Stadt Bremen.
- Immobilien in Bremerhaven unterliegen den bundesweiten Standardgesetzen: einer Kappungsgrenze von 20% über drei Jahre und keiner Mietpreisbremse.
1. Mietkautionen
In Bremen müssen Vermieter strenge bundesweite Richtlinien bezüglich Mietkautionen befolgen. Eine Kaution darf drei Nettokaltmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) nicht überschreiten. Der Mieter ist gesetzlich berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem insolvenzsicheren Konto getrennt von seinem Privatvermögen anlegen, und alle erwirtschafteten Zinsen gehören dem Mieter. Detaillierte Regeln finden Sie in unserem Leitfaden zu Mietkautionen.
2. Mieterhöhungen und Mietpreisbremse
Am 1. Dezember 2025 trat in der Stadt Bremen eine neue Verordnung in Kraft, die die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
- Neue Mietverträge (Mietpreisbremse): Die Miete für einen neuen Mietvertrag darf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (ortsübliche Vergleichsmiete) liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (erstmals vermietet nach Oktober 2014) und umfassend modernisierte Wohnungen.
- Bestehende Mietverträge (Kappungsgrenze): In der Stadt Bremen sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren auf 15 % begrenzt (im Gegensatz zu den bundesweiten 20 %). Diese abgesenkte Kappungsgrenze wurde bis August 2029 verlängert.
- Qualifizierter Mietspiegel: Die Stadt Bremen hat im Januar 2024 einen qualifizierten Mietspiegel eingeführt, der eine verlässliche Grundlage für die Vergleichsmiete bietet. Eine aktualisierte Version wird bis 2026 erwartet. Spezifische Anforderungen finden Sie in unserem Leitfaden zu Mieterhöhungen.
3. Räumungsverfahren
Das deutsche Recht begünstigt stark den Mieterschutz. Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung (ordentliche Kündigung) nur aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse (berechtigtes Interesse) gemäß § 573 BGB hat. Häufige Gründe sind:
- Eigenbedarf (Eigenbedarf): Der Vermieter benötigt die Immobilie für sich selbst oder nahe Familienangehörige.
- Erhebliche Vertragsverletzung: Einschließlich schwerwiegender Mietvertragsverstöße oder wiederholter Mietrückstände.
- Wirtschaftliche Verwertung: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindert eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie.
Eine außerordentliche fristlose Kündigung (fristlose Kündigung) ist gemäß § 543 BGB und § 569 BGB möglich, wenn der Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Bei Rechtsstreitigkeiten hat das Amtsgericht (Amtsgericht) in Bremen oder Bremerhaven (wo sich die Immobilie befindet) die ausschließliche Zuständigkeit (§ 29a ZPO). Erfahren Sie mehr in unserem Leitfaden zum Räumungsverfahren.
4. Erforderliche Offenlegungen
Gemäß den lokalen Mietpreisregelungen müssen Vermieter in der Stadt Bremen neuen Mietern automatisch offenlegen, wenn die Miete aufgrund einer Ausnahme (z. B. bereits hohe Vormiete oder kürzliche Modernisierungen) die 10%-Grenze der Mietpreisbremse überschreitet. Bundesweit ist ein Energieausweis (Energieausweis) bei Besichtigungen und bei Vertragsunterzeichnung obligatorisch. Alle Anforderungen finden Sie in unserem Leitfaden zu Erforderlichen Offenlegungen.
5. Mietvertragsanforderungen
Obwohl mündliche Mietverträge rechtlich gültig sind, muss jeder befristete Mietvertrag, der über ein Jahr hinausgeht, schriftlich erfolgen. Standard-Befristete Mietverträge sind im Allgemeinen verboten, es sei denn, ein rechtlich anerkannter Grund (z. B. geplanter Abriss oder bevorstehender Eigenbedarf) ist explizit im Vertrag angegeben. Bestimmte Klauseln, wie starre geplante Renovierungsanforderungen für Mieter, sind nach deutschem BGB-Recht strengstens untersagt. Lesen Sie unseren Überblick über Mietvertragsanforderungen.
6. Instandhaltungspflichten
Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Immobilie in einem Zustand erhalten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dies umfasst größere Reparaturen an Dach, Heizung, Sanitär- und Elektrosystemen. Vermieter können jedoch eine „Kleinreparaturklausel“ (Kleinreparaturklausel) verwenden, um die Kosten für kleine, häufig anfallende Reparaturen (bis zu etwa 100-120 € pro Einzelfall) auf den Mieter umzulegen. Weitere Details finden Sie unter Instandhaltungspflichten.
7. Mahngebühren und Mietrückstände
Wird die Miete nicht bis zum dritten Werktag des Monats gezahlt, gerät der Mieter automatisch in Verzug. Vermieter können Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank sowie angemessene Mahngebühren (üblicherweise 2,50 € bis 5,00 € ab der zweiten Mahnung) erheben. Überhöhte Strafgebühren für verspätete Zahlungen sind untersagt. Spezifische Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu Mahngebühren.
Compliance erleichtern
Das Zusammenspiel von bundesdeutschem Recht und den kommunalen Verordnungen von Bremen und Bremerhaven schafft eine komplexe Compliance-Landschaft.
Landager hilft Ihnen, regionale Obergrenzen einfach zu verfolgen, rechtliche Mitteilungen automatisch zu formatieren und Mietkautionen innerhalb der strengen Grenzen des BGB zu verwalten. Entdecken Sie weitere Compliance-Themen für Bremen:
Quellen & offizielle Referenzen
Häufig gestellte Fragen
▶Was sind die wesentlichen mietrechtlichen Bestimmungen in Bremen?
Das Bundesland Bremen, bestehend aus den Städten Bremen und Bremerhaven, unterliegt hinsichtlich der Mietverhältnisse dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Aufgrund des anhaltenden Drucks auf dem Wohnungsmarkt hat die Landesregierung jedoch regionsspezifische Verordnungen erlassen – insbesondere die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze. Entscheidend ist, dass diese spezifischen Schutzvorschriften primär für die Stadt Bremen gelten und sich nicht auf Bremerhaven erstrecken. Zudem gilt in der Stadt Bremen seit Januar 2024 ein qualifizierter Mietspiegel. Dieser Leitfaden behandelt die wesentlichen Compliance-Anforderungen für Immobilieneigentümer und Vermieter.
▶Wie gestaltet sich der Räumungsprozess für Vermieter in Bremen?
Der Räumungsprozess in Bremen erfordert, dass Vermieter die durch regionales und nationales Recht festgelegten formellen Rechtswege einhalten. Gültige Gründe umfassen in der Regel Mietrückstände, Vertragsverletzungen oder Eigenbedarf des Vermieters. Vermieter müssen eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung aussprechen, erforderliche Fristen zur Nachbesserung gewähren und gegebenenfalls einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für Mieterhöhungen in Bremen?
Bremen unterliegt spezifischen Regelungen dazu, wann und wie Vermieter die Miete erhöhen dürfen; dies kann Obergrenzen für den Erhöhungsprozentsatz, Mindestkündigungsfristen und Beschränkungen der Häufigkeit umfassen. Da diese Regeln von den nationalen Standards abweichen können, müssen Vermieter die regionalen Vorschriften prüfen.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für die Mietkaution in Bremen?
Die Kautionsregelungen in Bremen bestimmen, wie hoch die Kaution sein darf, wie diese verwaltet oder geschützt werden muss und welche Fristen für die Rückzahlung nach Ende des Mietverhältnisses gelten. Vermieter müssen bei Abzügen eine detaillierte Aufstellung vorlegen und alle regionalen sowie nationalen gesetzlichen Fristen einhalten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Was sind die zwingenden Anforderungen an Mietverträge in Bremen?
Mietverträge für Immobilien in Bremen müssen sowohl dem regionalen als auch dem deutschen Bundesrecht entsprechen. Zu den erforderlichen Elementen gehören in der Regel die Namen beider Parteien, die Objektbeschreibung, die Miethöhe und Zahlungsbedingungen, Einzelheiten zur Kaution, die Mietdauer sowie die Verteilung der Instandhaltungspflichten.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Instandhaltungspflichten haben Vermieter in Bremen?
Vermieter in Bremen sind verpflichtet, Mietobjekte in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten und sicherzustellen, dass Bausubstanz, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie wesentliche Versorgungsleistungen ordnungsgemäß funktionieren. Regionale Gesetze in Bremen können über den nationalen Standard hinausgehende Anforderungen stellen.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Regeln gelten für Verzugszinsen und Mahngebühren in Bremen?
Bremen hat spezifische Regeln bezüglich Mahngebühren und Strafen bei Mietrückständen. Diese können verbindliche Schonfristen, Obergrenzen für Gebührenbeträge und Beschränkungen für Zinsforderungen umfassen. Prüfen Sie sowohl die regionalen als auch die deutschen nationalen Vorschriften für die anwendbaren Regeln.
Vollständigen Leitfaden lesen▶Welche Offenlegungspflichten haben Vermieter in Bremen?
Vermieter in Bremen müssen potenziellen Mietern vor Unterzeichnung des Mietvertrags relevante Informationen zur Immobilie offenlegen. Zu den erforderlichen Offenlegungen können bekannte Mängel, Umweltgefahren, frühere Schäden sowie alle Bedingungen gehören, die die Nutzung der Immobilie durch den Mieter beeinträchtigen, dies in Übereinstimmung mit regionalem und nationalem Recht.
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