Bremen: Offenlegung, Energieausweis & Mietpreisbremse

Bundes- und Landesgesetze – hauptsächlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das am 1. Januar 1900 in Kraft trat, und das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 gilt – verpflichten Vermieter in Bremen, potenziellen und bestehenden Mietern bestimmte Informationen offenzulegen. Die Nichtbeachtung der Offenlegungspflichten – insbesondere jener bezüglich Energieeffizienz und Mietpreisbremse – kann zu hohen Bußgeldern oder zu rückwirkenden Mietrückforderungen durch den Mieter führen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Übersicht der obligatorischen Offenlegungen

Energie Performance Zertifikat (Energieausweis)

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist die Offenlegung der Energiedaten der Immobilie bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf zwingend.

• Während Besichtigungen: Der Energieausweis muss potenziellen Mietern bei der Objektbesichtigung unaufgefordert deutlich präsentiert werden.
• Vertragsschluss: Eine Kopie (oder das Original) des Zertifikats muss dem Mieter zum Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung physisch ausgehändigt werden.
• Immobilienanzeigen: Die wichtigsten Kennzahlen – einschließlich Energieeffizienzklasse, Endenergieverbrauch/-bedarf, Hauptenergieträger und Baujahr des Gebäudes – müssen in jeder Immobilienanzeige enthalten sein.
• Strafen: Die Nichtvorlage eines Energieausweises oder die Angabe falscher Informationen kann zu Bußgeldern von bis zu 10.000 € führen.

Offenlegungspflichten bei der Mietpreisbremse (nur Stadt Bremen)

Da die Stadt Bremen die lokale Mietpreisbremse (Mietpreisbremse) durchsetzt, unterliegen Vermieter strengen Offenlegungspflichten, wenn sie eine Ausnahme zur Überschreitung der Kappungsgrenze anwenden.

Nach § 556g BGB muss ein Vermieter, der eine Miete verlangen will, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (ortsübliche Vergleichsmiete) liegt, unaufgefordert in Textform vor Abgabe der vertraglichen Erklärung des Mieters seine Begründung offenlegen:

• Hohe Vormiete: Die dem unmittelbar vorherigen Mieter berechnete Miete lag bereits über der Mietpreisbremse (Bestandsschutzregelung).
• Umfassende Modernisierung: Innerhalb der letzten drei Jahre wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die eine höhere Ausgangsmiete rechtfertigen.
• Neubau: Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals gebaut und genutzt.

Kritische Warnung: Versäumt ein Vermieter die erforderliche Offenlegung in der vorgeschriebenen Form vor der Erklärung des Mieters, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Erfolgt die Offenlegung verspätet in der korrekten Form, kann sich der Vermieter erst zwei Jahre nach der Offenlegung auf die Ausnahme berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Erfolgt die Rüge des Mieters zudem mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er nur die überzahlte Miete zurückfordern, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB).

Begründung von Mieterhöhungen

Bei einer ordentlichen Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses muss der Vermieter eine formale Begründung liefern, warum die neue Miete dem örtlichen Marktniveau entspricht.

Offenlegungspflichten können umfassen:

• Ein Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel (Mietspiegel). Die Stadt Bremen veröffentlichte ihren ersten qualifizierten Index im Januar 2024.
• Referenzdaten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
• Ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen (Sachverständigengutachten).

Betriebskosten (Betriebskostenabrechnung)

Zahlt der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine transparente und detaillierte jährliche Abrechnung zu erstellen.

• Frist: Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden.
• Folge von Verzögerungen: Verpasst der Vermieter die 12-monatige Offenlegungsfrist, verliert er das gesetzliche Recht, zusätzliche Nachzahlungen vom Mieter zu fordern.

Zusätzliche Informationspflichten

• Schönheitsreparaturen: Verlangt der Vermieter vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen (Schönheitsreparaturen), müssen die genauen Parameter im Mietvertragstext klar offengelegt werden, ohne die Verwendung illegaler "starrer Fristen".
• Hausordnung (Hausordnung): Gebäudeordnungen bezüglich Lärm, Reinigungspläne und Gemeinschaftsräume müssen zusammen mit dem Mietvertrag bereitgestellt und unterzeichnet werden.

Streitigkeiten und Zuständigkeit

Rechtsstreitigkeiten bezüglich obligatorischer Offenlegungspflichten, Verstößen gegen den Energieausweis oder Begründungen zur Mietpreisbremse fallen unter die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts in dem Bezirk, in dem sich die Mietimmobilie befindet (§ 29a ZPO). Für Immobilien innerhalb der Stadt ist dies typischerweise das Amtsgericht Bremen.

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