Verzugszinsen & Zahlungsverzug für Gewerbe in Niedersachsen

Wenn gewerbliche Mieter – von Ladenketten bis hin zu Freiberuflern – in Zahlungsverzug geraten, schlägt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, einen wesentlich schärferen Ton an als bei Privatpersonen. Vermietern von Gewerbeimmobilien in Niedersachsen stehen wirksame rechtliche Instrumente für Mahngebühren und Sanktionen zur Verfügung.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

1. Automatischer Eintritt des Verzugs

Da gewerbliche Mietverträge feste Zahlungstermine festlegen („Spätestens am dritten Werktag eines Quartals/Monats im Voraus“), gerät ein gewerblicher Mieter bei Nichtzahlung automatisch in den gesetzlichen Zahlungsverzug (§ 286 BGB), ohne dass eine Mahnung erforderlich ist.

Ab dem Tag nach der Fälligkeit beginnen die Verzugszinsen zu laufen, und der Vermieter kann gesetzliche Sanktionen anwenden.

2. Die 40-Euro-Verzugspauschale (§ 288 Abs. 5 BGB)

Das wohl wirkungsvollste Instrument im gewerblichen Bereich in Deutschland zur Vermeidung von Mahnaufwand ist die gesetzliche 40-Euro-Pauschale. Ist der Mieter kein privater Verbraucher, kann der Vermieter für jeden eingetretenen Zahlungsverzug sofort und ohne Begründung eine Pauschale in Höhe von 40,00 Euro erheben.

• Die Pauschale wird auch bei kleinsten Verzugsbeträgen fällig.
• Sie ist unabhängig vom tatsächlichen Porto für Mahnschreiben.
• Keine Vertragsklausel erforderlich; dies ist direkt im BGB geregelt.

Sollten die tatsächlichen Kosten der Rechtsverfolgung (z. B. Beauftragung eines Anwalts für eine außergerichtliche Mahnung oder die Kosten eines Inkassobüros) noch höher ausfallen, werden die 40 Euro auf diesen Schadensersatzanspruch des Anwalts angerechnet; die Differenz kann vom Mieter als Verzugsschaden vollständig zurückgefordert werden.

3. Massive Verzugszinsen im B2B-Bereich (§ 288 Abs. 2 BGB)

Einer der wohl größten Unterschiede zum Wohnraummietrecht zeigt sich in den Zinssätzen, die der Vermieter monatlich unmittelbar nach dem Fälligkeitstermin berechnen darf. Während im privaten Bereich „nur“ 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gelten, ist der gesetzliche Zinssatz für gewerbliche Mieter im Verzug deutlich höher:

• Der Verzugszinssatz in Niedersachsen und dem restlichen Deutschland für Rechtsgeschäfte, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, beträgt 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (jährlich).
• (Das Hinzufügen/Abziehen des halbjährlich von der Bundesbank veröffentlichten Basiszinssatzes reduziert diese Summe entsprechend auf Tagesbasis).

Dieser hohe Zinssatz soll verhindern, dass gewerbliche Mieter ihre Lieferanten (oder Vermieter) im Rahmen eines schlechten operativen Cash-Managements quasi als kostenlose kurzfristige Kreditgeber (Kontokorrentkredit-Ersatz) missbrauchen.

4. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Trotz der lukrativen Zinssätze sollte der Vermieter nicht aus den Augen verlieren: Zu viel Kulanz bei einem angeschlagenen Unternehmen führt erfahrungsgemäß schnell zu Insolvenzverlusten. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn:

• Zwei aufeinanderfolgende Mieten zu einem erheblichen Teil unbezahlt bleiben (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB).
• Mietrückstände sich über mehr als zwei Termine erstrecken und insgesamt mindestens die Höhe von zwei vollen Monatsmieten erreichen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

Sobald der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, wird die außerordentliche Kündigung wirksam. Anders als im Wohnraummietrecht haben gewerbliche Mieter in Niedersachsen kein gesetzliches „Heilungsrecht“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), um eine Kündigung durch nachträgliche Zahlung unwirksam zu machen; sobald eine Kündigung wirksam zugestellt wurde (was typischerweise zu einer Räumungsklage vor dem Landgericht bei Streitwerten über 5.000 € führt), ist der Vermieter im Allgemeinen nicht verpflichtet, diese rückgängig zu machen, es sei denn, es wurde vertraglich etwas anderes vereinbart.

Automatisiertes Mietmanagement mit Landager

In einem Gewerbepark mit 40 Mietern verlieren Asset Manager schnell den Überblick, wenn Mieten teilweise unpünktlich oder nur in Teilbeträgen eingehen. Landager stellt sicher, dass Ihre gewerblichen Mieten automatisch überwacht werden, die 40-Euro-Pauschale zusammen mit hohen 9 % Verzugszinsen fehlerfrei abgerechnet werden und Mahndokumente pünktlich und in korrekter Form (inkl. Vorbereitung für Kündigungen) erstellt werden.

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