Gewerbliche Instandhaltungspflichten in Niedersachsen: Dach und Fach
Instandhaltungspflichten in gewerblichen Mietverträgen in Niedersachsen: Reparaturen, Abgrenzung von Dach und Fach sowie Modernisierungen.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: April 2026.
Im gewerblichen Mietrecht Niedersachsens herrscht weitgehende Freiheit bei der Verteilung der Instandhaltungslasten. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht können im gewerblichen Bereich signifikante Teile der Wartungs- und Reparaturpflichten auf den Mieter übertragen werden, sofern dies rechtssicher im Mietvertrag vereinbart wird.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
1. Die gesetzliche Grundregel (§ 535 BGB)
Ohne abweichende Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die volle Verantwortung für Erhaltung der Mietsache. In Niedersachsen umfasst dies:
- Die gesamte Gebäubesubstanz (Dach, Außenwände, Fenster von außen).
- Die haustechnischen Anlagen (Zentralheizung, Aufzug, Brandschutz).
- Die Instandhaltung des Inneren (Schönheitsreparaturen).
2. Abgrenzung von „Dach und Fach“
In niedersächsischen Gewerbeverträgen ist eine Verschiebung dieser Lasten marktüblich:
Inneninstandhaltung
Vermieter können die Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb der Mieträume (Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, interne Elektroinstallation) wirksam auf den Mieter übertragen.
Äußere Hülle (Dach und Fach)
Die Instandhaltung der tragenden Teile des Gebäudes wird als „Dach und Fach“ bezeichnet.
- In Standardverträgen (AGB): Hier bleibt meist der Vermieter verantwortlich. Eine Abwälzung auf den Mieter ist in vorformulierten Verträgen rechtlich riskant und oft unwirksam.
- In Individualvereinbarungen: Nur wenn die Klausel tatsächlich zwischen den Parteien ausgehandelt wurde (z. B. bei Triple-Net-Verträgen für Logistikhallen), kann der Mieter auch für die Substanz verantwortlich gemacht werden.
3. Wartungskosten technischer Anlagen
Es ist in Niedersachsen üblich, dass die Kosten für die regelmäßige Wartung (z. B. Klimageräte, Brandschutztüren, Fettabscheider) vom Mieter getragen werden – entweder durch direkten Wartungsvertrag oder über die Betriebskosten.
4. Modernisierung im Gewerbe
Anders als im Wohnraummietrecht gibt es für gewerbliche Immobilien in Niedersachsen keine gesetzliche Modernisierungsumlage (§ 559 BGB gilt hier nicht).
- Eine Mieterhöhung nach Sanierungsmaßnahmen ist nur möglich, wenn dies im Vertrag explizit vorgesehen wurde oder einvernehmlich mit dem Mieter vereinbart wird.
5. Gesetzliche Prüfpflichten
Vermieter in Niedersachsen müssen sicherstellen, dass das Gebäude die gesetzlichen Sicherheitsstandards erfüllt:
- Elektroprüfung: Regelmäßige Prüfung der elektrischen Anlagen (DGUV V3).
- Trinkwasserprüfung: Bei großen Anlagen (z. B. in Hotels oder großen Bürogebäuden).
- Heizungsprüfung: Gemäß GEG nach 15 Jahren zur Optimierung der Effizienz.
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Quellen & offizielle Referenzen
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