Instandhaltungspflichten in Niedersachsen: Vermieter & Mieter
Leitfaden zu den Instandhaltungspflichten von Vermietern in Niedersachsen: Heizungsausfall, Schimmelbildung, Kleinreparaturen und das Recht des Mieters auf Mietminderung.
Rechtlicher Haftungsausschluss
Diese Inhalte dienen ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und sollten auch nicht als solche herangezogen werden. Gesetze ändern sich häufig – überprüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften und konsultieren Sie einen zugelassenen Anwalt in Ihrem Zuständigkeitsbereich für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung. Landager ist eine Immobilienverwaltungsplattform, keine Anwaltskanzlei.Informationen zuletzt verifiziert: May 2026.
Das maßgebliche Gesetz für die Instandhaltung in Deutschland ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das am 1. Januar 1900 in Kraft trat. Dieser Rechtsrahmen weist die Instandhaltung und Reparatur einer Mietimmobilie grundsätzlich dem Eigentümer (Vermieter) zu. Dies gilt in Niedersachsen uneingeschränkt. Mieter können jedoch vertraglich in Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen innerhalb bestimmter Grenzen einbezogen werden.
Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.
Die Pflichten des Vermieters (§ 535 BGB)
Der Vermieter muss die Mietsache dem Mieter in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
Instandhaltungspflichten umfassen:
- Heizung und Warmwasser: Der Vermieter muss sicherstellen, dass während der Heizperiode (in Deutschland in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April) tagsüber Temperaturen von 20°C bis 22°C und nachts 18°C erreicht werden können. Die Warmwasserversorgung muss ebenfalls 24 Stunden, 365 Tage im Jahr funktionieren.
- Gebäudeabdichtung: Das Dach muss dicht sein, Rohre dürfen keine Feuchtigkeit abgeben und Fenster sollten winddicht schließen.
- Sanitär- und Elektroinstallationen: Wasserleitungen, Stromleitungen und Steckdosen müssen betriebssicher und funktionsfähig bereitgestellt werden (achten Sie auf veraltete, sicherheitskritische elektrische Anlagen, die vor 1970 gebaut wurden).
- Rauchwarnmelder: Gemäß § 44 Abs. 5 NBauO sind Eigentümer in Niedersachsen für die Installation von Rauchwarnmeldern verantwortlich, während der Mieter (Bewohner) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft (Wartung) zuständig ist, es sei denn, der Vermieter hat diese Pflicht ausdrücklich übernommen.
Tritt ein Sachmangel (z.B. ein Rohrbruch) nicht durch Verschulden des Mieters auf, trägt der Vermieter die gesamten Reparaturkosten.
Pflichten und Rechte des Mieters
Der Mieter muss keine wesentlichen Reparaturen durchführen. Er hat jedoch Sorgfalts- und Anzeigepflichten:
- Sorgfaltspflicht: Die Wohnung muss ausreichend geheizt, regelmäßig stoßgelüftet und pfleglich behandelt werden (Schimmelprävention).
- Anzeigepflicht (§ 536c BGB): Tritt ein Mangel auf, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich melden, damit Folgeschäden (wie tief eindringendes Wasser aus einem Rohrbruch) vermieden werden.
- Schönheitsreparaturen: Nur wenn vertraglich vereinbart und die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde, muss der Mieter Wände streichen und tapezieren.
- Kleinreparaturen: Eine zulässige Vertragsklausel kann den Mieter an kleineren Schäden (an häufig genutzten Dingen wie Wasserhähnen, Lichtschaltern) beteiligen, in Niedersachsen in der Regel begrenzt auf ca. 100 Euro pro Einzelfall und eine jährliche Obergrenze von 8% der Nettokaltmiete.
Mietminderung nach Mängelanzeige (§ 536 BGB)
Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert (z.B. Heizungsausfall im Winter, extremer Baulärm), mindert sich die Miete kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel dem Vermieter gemeldet wurde.
Die Minderungsquote hängt vom Einzelfall und der Intensität der Beeinträchtigung ab.
- Totaler Heizungsausfall im Dezember: bis zu 100% Mietminderung
- Undichte Fenster, Feuchtigkeit: ca. 10-20%
- Baulärm im Nachbarhaus: ca. 10-15%
Zusätzlich hat der Mieter das Recht auf „Ersatzvornahme“, wenn der Vermieter auch nach einer angemessenen Nachfrist nicht reagiert: Der Mieter kann den Mangel auf Kosten des Vermieters beheben lassen (z.B. Notdienst für Sanitäranlagen).
Schimmel in der Mietwohnung: Der häufigste Streitpunkt
In Niedersachsen, wie überall in Deutschland, entzünden sich gerichtliche Auseinandersetzungen sehr häufig am Thema Schimmel in Wohnräumen. Wird Schimmelbefall festgestellt, muss der Vermieter nachweisen können, dass kein baulicher Mangel an der Gebäudehülle oder Dämmung (z.B. Wärmebrücken) vorliegt. Gelingt ihm dies (z.B. durch ein Sachverständigengutachten), muss der Mieter sich entlasten und beweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten korrekt war.
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