Mieterhöhungen in Niedersachsen: Kappungsgrenze & Mietpreisbremse

Wenn Vermieter in Niedersachsen höhere Mieten verlangen, müssen sie sich genau an die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB, in Kraft seit 1. Januar 1900) sowie die Besonderheiten der "Niedersächsischen Mieterschutzverordnung" halten. Formelle Fehler oder die Überschreitung gesetzlicher Grenzen führen regelmäßig zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an das ortsübliche Mietniveau. Drei Kriterien sind hierbei entscheidend:

• Jahressperrfrist: Eine Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach dem letzten Einzug oder der letzten Mieterhöhung verlangt werden. Die erhöhte Miete darf erst nach 15 Monaten fällig werden (§ 558 Abs. 1 BGB).
• Zustimmung: Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Ihm steht eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zu (§ 558b Abs. 2 BGB).
• Begründung: Der Vermieter muss nachweisen, dass die verlangte Miete ortsüblich ist. Dies geschieht meist durch Bezugnahme auf den qualifizierten oder einfachen Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde in Niedersachsen, ein Sachverständigengutachten oder durch die Nennung von drei vergleichbaren Wohnungen.

Die Kappungsgrenze in Niedersachsen (Verlängert bis 31. Dezember 2029)

Gesetzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um maximal 20 % erhöht werden (Kappungsgrenze).

In Niedersachsen gilt jedoch durch die Niedersächsische Mieterschutzverordnung (NMiSchuV) für 57 Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB; NMiSchuV). Dazu gehören (Stand 2025):

• Hannover
• Braunschweig
• Göttingen
• Osnabrück
• Lüneburg
• Wolfsburg
• Oldenburg
• sowie verschiedene Inselgemeinden (z.B. Borkum, Norderney)

(Hinweis: Vermieter müssen regelmäßig prüfen, ob ihre Gemeinde aktuell in der NMiSchuV aufgeführt ist, da sich die Liste ändern kann. Das bundesweite "Mietpreisbremse"-Gesetz (BGB § 556d), das die Ermächtigung für diese regionalen Regelungen bietet, wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Die aktuelle Liste der 57 Gemeinden unter der NMiSchuV trat am 1. Januar 2025 in Kraft.)

2. Die Mietpreisbremse (bei Neuvermietungen - Verlängert bis 31. Dezember 2029)

In den 57 Gemeinden, die durch die Niedersächsische Mieterschutzverordnung (NMiSchuV) definiert sind, darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % überschreiten (§ 556d BGB).

Ausnahmen (§ 556f BGB):

• Bestandsschutz: War die Miete des direkten Vormieters bereits höher, darf diese beibehalten werden (ohne weitere Erhöhung).
• Neubau: Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden.
• Umfassende Modernisierung: Die Miete darf nach der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung frei festgelegt werden.

Achtung: Der Vermieter muss dem Mieter unaufgefordert (!) vor Abschluss des Vertrages in Textform über das Vorliegen einer Ausnahme informieren. Das bundesweite "Mietpreisbremse"-Gesetz (BGB § 556d) ist seit 2015 in Kraft; die aktuelle regionale Verordnung (NMiSchuV), die die 57 Gemeinden benennt, trat am 1. Januar 2025 in Kraft und ist bis zum 31. Dezember 2029 gültig.

3. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Wenn der Vermieter die Wohnqualität durch Modernisierungsmaßnahmen (z.B. energetische Sanierung wie neue Fenster, Heizungstausch, Dämmung) erhöht, kann die Jahresmiete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöht werden.

Instandhaltungsmaßnahmen (Reparaturen) dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem gibt es absolute Höchstgrenzen (Kappung bei Modernisierungen) nach § 559 Abs. 3a BGB:

• Die monatliche Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
• Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro pro Quadratmeter.

Der Vermieter muss eine Modernisierungsankündigung drei Monate im Voraus senden und die Mieter über ihr potenzielles Widerspruchsrecht wegen Härtegründen informieren.

4. Index- und Staffelmiete (§ 557a, § 557b BGB)

Um regelmäßige Streitigkeiten über Mietspiegel zu vermeiden, können alternative Mietmodelle im Vertrag vereinbart werden:

• Indexmiete: Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, kann die Miete proportional angepasst werden. Erhöhungen nach dem Vergleichsmietensystem sind während dieser Zeit ausgeschlossen. Die Mietpreisbremse gilt hier nur für die Ausgangsmiete.
• Staffelmiete: Der Mietvertrag legt von vornherein fest, zu welchen Zeitpunkten (mindestens 1 Jahr Abstand) die Miete um einen bestimmten Geldbetrag (nicht in Prozent) steigt. Ordentliche Mieterhöhungen sind während der Staffellaufzeit nicht möglich. Greift die Mietpreisbremse in Niedersachsen, muss jede einzelne Stufe die Zulässigkeitsgrenze beachten.

Compliance mit Landager aufrechterhalten

Automatische Indexanpassungen, fehlerfreie Modernisierungsankündigungen und die Überprüfung des regionalen Mietspiegels – Landager unterstützt Vermieter in Niedersachsen dabei, Mieterhöhungen gesetzeskonform und rechtssicher abzuwickeln, um Fehler und formelle Mängel zu vermeiden.

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