Mietkautionen in Niedersachsen: Regelungen für Vermieter

Die Regelungen zur Mietsicherheit in Niedersachsen basieren auf den einheitlichen nationalen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 551 BGB). Verstöße gegen diese Bestimmungen können zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung und zu Schadensersatzansprüchen führen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Maximale Höhe der Kaution

Vermieter in Niedersachsen dürfen eine maximale Kaution von drei Nettokaltmieten als Sicherheit verlangen. Vorauszahlungen für Betriebskosten (Nebenkosten) werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.

• Dies gilt gleichermaßen für möblierten und unmöblierten Wohnraum.
• Wird die Miete während der Mietzeit erhöht, darf der Vermieter keine nachträgliche Erhöhung der einmal vereinbarten Kaution verlangen.

Ratenzahlung Es

ist für Vermieter wichtig zu wissen, dass Mieter das gesetzliche Recht haben, die Kaution in Raten zu zahlen:

• Die Kaution darf in bis zu drei gleichen monatlichen Teilbeträgen gezahlt werden.
• Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (nicht bei Vertragsunterzeichnung, sondern zu Mietbeginn).
• Die weiteren Raten folgen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Barzahlungen, Überweisungen, verpfändete Sparbücher oder Bankbürgschaften (Mietkautionsbürgschaft) sind zulässig. Der Vermieter hat jedoch im Regelfall keinen Anspruch auf eine bestimmte Kautionsform, wenn keine vertragliche Vereinbarung darüber getroffen wurde.

Pflicht zur insolvenzsicheren Anlage

Der Vermieter hat strenge Pflichten hinsichtlich der Anlage der Kaution:

• Getrennte Anlage: Das Kautionsgeld muss streng getrennt vom privaten und sonstigen Geschäftsvermögen des Vermieters angelegt werden.
• Insolvenzsicherung: Das Konto muss ein offenes Treuhandkonto (Mietkautionskonto) sein. Dies schützt die Kaution im Falle einer möglichen Insolvenz des Vermieters.
• Zinsen: Die Kaution muss bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden. Die aufgelaufenen Zinsen gehören allein dem Mieter und erhöhen den Kautionsbetrag. Auch bei Negativzinsen der Bank darf der Kautionsbetrag nicht gemindert werden.

Einbehaltung und Aufrechnung

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Mietkaution für streitige Forderungen nicht in Anspruch nehmen. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache dient die Kaution der Befriedigung berechtigter Ansprüche:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (sofern wirksam vertraglich vereinbart)
• Schadensersatz für Beschädigungen der Wohnung

Verjährung von Ansprüchen

Vermieter müssen sorgfältig handeln: Während Schadensersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache gemäß § 548 BGB sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren, stellte ein bedeutendes Gerichtsurteil (BGH, 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23) klar, dass Vermieter weiterhin berechtigte Ansprüche, die innerhalb dieser 6-Monats-Frist entstanden sind, mit der Kaution aufrechnen können, auch wenn die Aufrechnungserklärung nach Ablauf der 6-Monats-Verjährungsfrist erfolgt. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Möglichkeit behält, die Kaution für bestehende, gültige Ansprüche über die typische Verjährungsfrist für neue Ansprüche hinaus zu nutzen.

Fristen für die Rückzahlung

Das BGB sieht keine genaue Frist für die Rückzahlung der Kaution nach dem Auszug vor. Die deutsche Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist:

1. Reguläre Prüfungsfrist: Üblicherweise werden drei bis sechs Monate als angemessen erachtet, um Schäden zu beurteilen und die Kaution abzurechnen.
2. Teileinbehalt für Nebenkosten: Wenn noch eine ausstehende Betriebskostenabrechnung vorliegt – zum Beispiel für Heizkosten – darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag der Kaution (z.B. die Höhe der zu erwartenden Nachzahlung) über diesen Zeitraum hinaus einbehalten. Der restliche Betrag muss unverzüglich ausgezahlt werden.

Die Auszahlung beinhaltet die über die Laufzeit angesammelten Zinsen.

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