Saarland: Mahngebühren & Mietrückstände für Vermieter

Anders als Vermieter in den USA oder Großbritannien können Vermieter im Saarland (und in ganz Deutschland) keine willkürlichen „Mahngebühren“ durch pauschale Mietvertragsklauseln erheben. Stattdessen richten sich verspätete Zahlungen nach den Verzugs- und Schadensersatzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das seit seinem Inkrafttreten am 1. Januar 1900 das primäre maßgebliche Gesetz ist. Das Verständnis dieser Mechanismen ist entscheidend, um Mietrückstände effektiv zu verwalten und entgangene Einnahmen zurückzugewinnen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Fälligkeit der Mietzahlung

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn des Zeitabschnitts, spätestens jedoch am dritten Werktag des Monats, fällig.

Nach deutschem Recht erfüllt der Mieter bei Wohnraummietverhältnissen diese Frist, indem er die Zahlung veranlasst (z.B. den Überweisungsauftrag bei der Bank einreicht) bis zum Ende des dritten Werktages (BGH VIII ZR 222/15). Der Eingang der Zahlung beim Vermieter nach dem dritten Werktag löst keinen Verzug aus, wenn die Absendung rechtzeitig erfolgte. Beachten Sie, dass Samstage für diese Berechnung nicht als Werktage zählen (BGH VIII ZR 291/09). Veranlasst der Mieter die Zahlung nicht bis zu dieser Frist, gerät er automatisch in Verzug – eine gesonderte Mahnung ist nicht erforderlich.

Verzugszinsen (§§ 286, 288 BGB)

Anstelle pauschaler „Mahngebühren“ sind Vermieter gesetzlich berechtigt, Verzugszinsen auf den überfälligen Mietbetrag zu erheben.

Der Basiszinssatz (Basiszinssatz) wird gemäß § 247 BGB zweimal jährlich von der Deutschen Bundesbank angepasst. Zum 1. Januar 2026 beträgt der Basiszinssatz 1,27 %, wodurch der gesetzliche Verzugszinssatz für Wohnraummieter 6,27 % pro Jahr beträgt.

Verbotene vs. zulässige Gebühren

Pauschale Vertragsstrafenklauseln, die oft in internationalen Mietverträgen zu finden sind (z.B. „50 $ Gebühr bei 3 Tagen Mietverzug“), sind in deutschen Wohnraummietverträgen streng unwirksam, da sie gegen Verbraucherschutzgesetze bezüglich unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) verstoßen.

Was Sie berechnen können:

Schritt-für-Schritt-Reaktion auf Mietrückstände

Wenn ein Mieter eine Zahlung versäumt, sollten Vermieter im Saarland methodisch vorgehen, um ihre rechtliche Position zu sichern:

Fristlose Kündigung wegen Rückständen

Wenn sich Mietrückstände erheblich ansammeln, erhält der Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies ist zulässig, wenn der Mieter:

• Zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen versäumt, oder
• Für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem Teil der Miete in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
• Gesamtrückstände in Höhe von oder über zwei vollen Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten ansammelt.

Die „Schonfrist“ (Heilende Zahlung)

Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB genießen Wohnraummieter einen starken Schutz, bekannt als die Schonfristzahlung. Spricht ein Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen aus, kann der Mieter die Kündigung rückwirkend unwirksam machen, indem er die gesamte Schuld (einschließlich Zinsen und Kosten) innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (Rechtshängigkeit) begleicht.

Dieser „heilende“ Mechanismus steht einem Mieter nur einmal alle zwei Jahre zur Verfügung.

Best Practice: Bei der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückständen sollten Vermieter gleichzeitig eine ordentliche Kündigung (aufgrund einer wesentlichen Pflichtverletzung) aussprechen. Der BGH hat entschieden, dass selbst wenn die fristlose Kündigung durch Nachzahlung „geheilt“ wird, die ordentliche Kündigung (mit einer Kündigungsfrist von 3 bis 9 Monaten) gültig bleibt, wodurch der Vermieter die Immobilie letztendlich zurückerhalten kann.

Nebenkostenrückstände

Ausstehende Zahlungen aus einer jährlichen Betriebskostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) lösen ebenfalls Verzugsfolgen aus, sobald die Zahlungsfrist abgelaufen ist. Beachten Sie, dass ein Vermieter die jährliche Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen muss; verspätete Abrechnungen führen zum Verlust des Rechts des Vermieters, Nachzahlungen zu fordern.

Best Practices für Vermieter im Saarland

1. Zahlungen überwachen: Versäumte Zahlungen nach dem dritten Werktag identifizieren, wobei zu beachten ist, dass für Wohnraummieter das Veranlassungsdatum, nicht das Eingangsdatum, den Verzug bestimmt.
2. Erinnerungen schnell versenden: Verzögern Sie die erste schriftliche Mahnung nicht. Frühzeitiges Eingreifen verhindert oft, dass kleinere Liquiditätsprobleme eskalieren.
3. Einschreiben verwenden: Ernsthafte Mahnungen und Kündigungserklärungen per Einschreiben (Einwurf-Einschreiben) versenden, um den Zustellungsnachweis zu erbringen.
4. Verzugszinsen in Forderungen aufnehmen: Berechnen und fordern Sie explizit die gesetzlichen Verzugszinsen (derzeit 6,27 % p.a.), um eine prompte Zahlung zu fördern.
5. Immer ordentliche Kündigung hinzufügen: Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf eine außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter tief in Rückstand ist.

Wie Landager hilft

Das automatisierte Mietbuch von Landager überwacht die eingehenden Zahlungen für Ihre Immobilien im Saarland. Es kennzeichnet verspätete Zahlungen automatisch direkt nach dem dritten Werktag, berechnet die korrekten gesetzlichen Verzugszinsen und erstellt BGB-konforme Mahnschreiben, die versandfertig sind.

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