Mieterhöhungsgesetze in Schleswig-Holstein

Schleswig-Holstein war das erste deutsche Bundesland, das die Mietpreisbremse im November 2019 abgeschafft und deren Wiedereinführung bis heute abgelehnt hat. Daher können Vermieter die Miete bei Neuvermietungen grundsätzlich frei nach dem Markt festlegen. Für bestehende Mietverhältnisse gelten jedoch seit Mai 2024 in 62 Gemeinden strengere Grenzen aufgrund der neuen Kappungsgrenzenverordnung (KappVO SH), die im Rahmen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), ursprünglich gültig seit dem 1. Januar 1900, operiert.

Keine Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein

Im Gegensatz zu den meisten anderen deutschen Bundesländern gibt es in Schleswig-Holstein keine Mietpreisbremse (BGB § 556d). Die Verordnung zur Begrenzung von Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten wurde am 30. November 2019 vorzeitig aufgehoben. Das bedeutet:

• Es gibt keine gesetzliche Obergrenze basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete für neue Wohnraummietverträge.
• Vermieter müssen sich nicht an die "10 Prozent über der Vergleichsmiete"-Regel halten, die anderswo in Deutschland gilt.
• Eine Wiedereinführung wurde von der Landesregierung im Mai 2025 erneut abgelehnt.

Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse

Für laufende Mietverhältnisse gelten folgende Regeln bei der Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558):

Betroffene Gemeinden (Auswahl)

Zu den 62 Gemeinden, für die die abgesenkte Kappungsgrenze gilt, gehören:

• Kreisfreie Städte: Kiel, Lübeck, Flensburg, Neumünster
• Tourismusregionen: Zahlreiche Gemeinden an der Nord- und Ostseeküste (z.B. Sylt, Timmendorfer Strand, Laboe)
• Hamburger Speckgürtel: Gemeinden im südlichen Schleswig-Holstein mit Pendlerverbindungen nach Hamburg Die vollständige Liste ist im Anhang der KappVO SH aufgeführt.

Die Verordnung ist gültig vom 1. Mai 2024 bis zum 30. April 2029.

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung gemäß BGB § 558 ist nur unter den folgenden Bedingungen zulässig:

1. Wartefrist: Mindestens 12 Monate müssen seit Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Mieterhöhung vergangen sein, bevor ein Erhöhungsverlangen gestellt werden kann; die neue Miete wird nach insgesamt 15 Monaten wirksam (BGB § 558 Abs. 1).
2. Begründung: Die Erhöhung muss mit einem der folgenden Mittel begründet werden:
   • Qualifizierter oder einfacher Mietspiegel (z.B. der Kieler Mietspiegel)
   • Ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
   • Mindestens drei vergleichbare Wohnungen
3. Textform: Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt werden (BGB § 558a Abs. 1). Dies umfasst E-Mail, Fax oder computergenerierte Schreiben ohne Unterschrift (§ 126b BGB).
4. Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.

Staffelmiete und Indexmiete

Als Alternative zu den regulären Mieterhöhungen nach BGB § 558 können Vermieter im Mietvertrag eine Staffelmiete (BGB § 557a) oder eine Indexmiete (BGB § 557b) vereinbaren:

• Staffelmiete: Die Mieterhöhung wird im Voraus in festen Geldbeträgen für bestimmte Zeiträume vereinbart. Zwischen den Staffeln müssen mindestens 12 Monate liegen. Gemäß BGB § 557a Abs. 2 ist eine Mieterhöhung aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558) oder Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559 bis 559b) während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung strikt ausgeschlossen.
• Indexmiete: Die Miete ist an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Anpassungen sind frühestens nach 12 Monaten zulässig. Gemäß BGB § 557b Abs. 2 darf ein Modernisierungszuschlag (§ 559) nur verlangt werden, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt hat (z.B. zwingende gesetzliche Vorgaben). Freiwillige Modernisierungen können nicht zur Erhöhung einer indexgebundenen Miete genutzt werden.

Modernisierungszuschlag (BGB § 559)

Nach einer Modernisierung (z.B. energetische Verbesserungen, neue Heizungsanlage) darf der Vermieter jährlich 8% der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten auf die Miete umlegen (BGB § 559 Abs. 1).

Es gelten folgende Regeln:

• Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei anfänglichen Mieten unter 7 €/m²: maximal 2 €/m²) gemäß BGB § 559e.
• Der Mieter muss mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen in Textform informiert werden (BGB § 555c Abs. 1).

Streitigkeiten und Zuständigkeit

In Schleswig-Holstein werden Streitigkeiten bezüglich Mieterhöhungen vom örtlichen Amtsgericht verhandelt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet (§ 23 Nr. 2a GVG). Für Wohnraummietverhältnisse hat dieses Gericht unabhängig vom Streitwert die ausschließliche Zuständigkeit.

Tipps für Vermieter

• KappVO SH prüfen: Ermitteln Sie, ob sich Ihre Immobilie in einer der 62 betroffenen Gemeinden befindet.
• Mietspiegel nutzen: Wo verfügbar, verwenden Sie immer den örtlichen Mietspiegel als sicherstes Begründungsmittel.
• Fristen beachten: Stellen Sie sicher, dass Sie die 12-monatige Wartefrist und die zweimonatige Zustimmungsfrist des Mieters einhalten.
• Indexmiete in Betracht ziehen: In einem Umfeld ohne Mietpreisbremse können Indexmieten eine vorhersehbare Alternative bieten, die vor Inflation schützt.

Wie Landager helfen kann

Landager berechnet automatisch die maximal zulässige Mieterhöhung basierend auf den neuesten VPI-Daten oder der KappVO SH, verfolgt Wartefristen und stellt sicher, dass Sie rechtssichere Mieterhöhungsverlangen erstellen.

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Wie Landager hilft

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