Νομοθεσία Ιδιοκτητών-Ενοικιαστών στην Ελλάδα: Ο Πλήρης Οδηγός 2026

Η Ελλάδα προστατεύει τη στεγαστική σταθερότητα μέσω της υποχρεωτικής ελάχιστης διάρκειας τριών ετών. Κυβερνάται κυρίως από τον Ελληνικό Αστικό Κώδικα (σε ισχύ από 23 Φεβρουαρίου 1946) και τον Νόμο 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 2235/1994), ενώ πρόσφατη νομοθεσία, συμπεριλαμβανομένων των Νόμων 5162/2024, 5222/2025 και 5246/2025, εισάγει σημαντικές φορολογικές μεταρρυθμίσεις και κίνητρα που αποσκοπούν στη μετατόπιση της προσφοράς κατοικιών από την αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων πίσω στις μακροχρόνιες οικιστικές μισθώσεις.

1. Ο Κανόνας της Υποχρεωτικής Τριετίας

Για την κύρια κατοικία (κύρια κατοικία), η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία (3) έτη, ανεξάρτητα από τυχόν μικρότερη διάρκεια που αναφέρεται στη σύμβαση, σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Νόμου 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από τον Νόμο 2235/1994).

• Επέκταση: Μια ρήτρα "Διάρκεια: 1 Έτος" επεκτείνεται αυτόματα σε 3 έτη βάσει νόμου.
• Καταγγελία: Οι εκμισθωτές δεν μπορούν να εξώσουν εντός αυτής της περιόδου, εκτός εάν υπάρξει σοβαρή παράβαση (π.χ. μη καταβολή ενοικίου).

2. Ψηφιακή Συμμόρφωση (TAXISnet / ΑΑΔΕ)

Κάθε μίσθωση πρέπει να δηλώνεται ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα TAXISnet (ΑΑΔΕ) εντός 30 ημερών από την υπογραφή της.

• Αποδοχή: Ο μισθωτής πρέπει να συνδεθεί και να αποδεχθεί ηλεκτρονικά τη δήλωση μίσθωσης για την εγκυρότητά της.
• Πιστοποιητικά: Για την καταχώριση μίσθωσης, ΠΡΕΠΕΙ να διαθέτετε κωδικό Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
• Τρόπος Πληρωμής: Ο Νόμος 5222/2025 ορίζει ότι από το 2026, όλες οι πληρωμές ενοικίων κατοικιών πρέπει να γίνονται αποκλειστικά μέσω τραπεζικής μεταφοράς σε IBAN καταχωρημένο στην ΑΑΔΕ. Οι πληρωμές με μετρητά δεν αναγνωρίζονται νομικά και έχουν ως αποτέλεσμα την απώλεια της έκπτωσης φόρου 5% για δαπάνες συντήρησης για τους εκμισθωτές.

3. Αυξήσεις Ενοικίου και Φορολογικά Κλιμάκια 2026

• Τιμαριθμική Αναπροσαρμογή: Εάν δεν έχει προσδιοριστεί ρήτρα αναπροσαρμογής στη σύμβαση, η ετήσια αύξηση του ενοικίου για την υποχρεωτική τριετή διάρκεια περιορίζεται από τον νόμο στο 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ), όπως καθορίζεται από την ΕΛΣΤΑΤ (Νόμος 1703/1987).
• Φορολογική Κλίμακα: Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς. Σύμφωνα με τον Νόμο 5246/2025, ένας νέος ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% εφαρμόζεται σε εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001€ και 24.000€. Η πλήρης κλίμακα για το 2026 είναι: 15% για 0€–12.000€· 25% για 12.001€–24.000€· 35% για 24.001€–36.000€· και 45% για εισόδημα άνω των 36.000€.
• Φορολογικό Κίνητρο: Ο Νόμος 5162/2024, Άρθρο 9, προβλέπει 36μηνη (3ετή) απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για εισοδήματα από ενοίκια ακινήτων που είχαν δηλωθεί προηγουμένως ως κενά (Έντυπο Ε2) ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις για τουλάχιστον τρία έτη, υπό την προϋπόθεση ότι μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών που υπογράφονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

4. Περιορισμοί Βραχυπρόθεσμων Μισθώσεων (2026)

Για την προστασία της τοπικής στέγασης, ισχύουν αυστηροί κανόνες σε περιοχές του Κέντρου της Αθήνας (Δ1, Δ2, Δ3):

• Μορατόριουμ: Ισχύει πάγωμα στις νέες καταχωρίσεις βραχυπρόθεσμων μισθώσεων (τύπου Airbnb) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Πρότυπα Ασφάλειας: Ο Νόμος 5246/2025 απαιτεί όλες οι μονάδες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποίηση RCD (διάταξη διαφορικού ρεύματος) και συγκεκριμένο εξοπλισμό πυρασφάλειας (ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες).

5. Υποχρεώσεις Συντήρησης

Οι εκμισθωτές αναλαμβάνουν τις κύριες δομικές επισκευές και τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων (ανελκυστήρες, στέγες). Οι μισθωτές αναλαμβάνουν τις καθημερινές μικροεπισκευές. Εάν ένα ακίνητο έχει ένα σημαντικό ελάττωμα, ο μισθωτής δικαιούται μείωση του ενοικίου ή το δικαίωμα καταγγελίας της τριετούς διάρκειας.