Υποχρεωτικές Γνωστοποιήσεις στην Ελλάδα: ΠΕΑ & Φορολογικές Αποδείξεις

Για να έχει μια σύμβαση μίσθωσης νομική ισχύ στην Ελλάδα (για να αναγνωριστεί ενώπιον των Ελληνικών Δικαστηρίων, της Εφορίας ή των παρόχων κοινής ωφέλειας), η χειρόγραφη υπογραφή μεταξύ των δύο μερών είναι μόνο το μισό βήμα. Το ρυθμιστικό πλαίσιο, που διέπεται κυρίως από τον Αστικό Κώδικα (σε ισχύ από 23 Φεβρουαρίου 1946) και τον Νόμο 1703/1987, δίνει προτεραιότητα στην ψηφιακή διαφάνεια μέσω των υποχρεωτικών καταχωρίσεων στην ΑΑΔΕ και των ενεργειακών πιστοποιήσεων.

1. Η Ηλεκτρονική Δήλωση στο TAXISnet (ΑΑΔΕ)

Από την 1η Ιανουαρίου 2014, η καθολική φυσική «θεώρηση» των συμβολαίων στην Εφορία καταργήθηκε και η απόλυτη ευθύνη μεταφέρθηκε στο διαδίκτυο.

Ο Κανόνας (Η Διαδικασία):

• Ποιος: Ο εκμισθωτής (Ιδιοκτήτης) έχει την υποχρέωση να συνδεθεί στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς του κωδικούς.
• Τι κάνει: Συμπληρώνει τη φόρμα «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» (Αριθμός παροχής ρεύματος, τετραγωνικά μέτρα ακινήτου, ΑΦΜ Ενοικιαστή, ποσό ενοικίου και ημερομηνίες διάρκειας, π.χ. η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια 3 ετών σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Νόμου 1703/1987).
• Πότε (Τέλος του Μήνα που Ακολουθεί την Έναρξη): Η δήλωση ΠΡΕΠΕΙ να οριστικοποιηθεί αυστηρά μέχρι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης σύμφωνα με την Απόφαση ΑΑΔΕ ΠΟΛ 1162/2018 (π.χ. μίσθωση ξεκινά 5 Μαρτίου -> δήλωση έως 30 Απριλίου). Διαφορετικά, το σύστημα επιβάλλει αμέσως πρόστιμα άνω των 100€.
• Αποδοχή Ενοικιαστή: Αφού υποβληθεί, ο Ενοικιαστής υποχρεούται να συνδεθεί με τους δικούς του κωδικούς στο TAXISnet και να κάνει «Αποδοχή». Μόνο τότε «κλειδώνει» η φορολογική ευθύνη (π.χ. για κοινωνικά τιμολόγια ρεύματος και άλλα κρατικά επιδόματα ενοικίου).

Σημείωση για Τροποποιήσεις (Νέα Δεδομένα 2026) Σύμφωνα με τον Νόμο 5264/2024 και τον Νόμο 5073/2023, από την 1η Απριλίου 2026, όλα τα ενοίκια κατοικιών στην Ελλάδα πρέπει να καταβάλλονται αποκλειστικά με ηλεκτρονικά μέσα (τραπεζική μεταφορά, POS) σε IBAN καταχωρισμένο στην ΑΑΔΕ. Δεν υπάρχει ελάχιστο όριο· όλα τα ποσά καλύπτονται. Οι πληρωμές με μετρητά συνεπάγονται πρόστιμο για τον ιδιοκτήτη ίσο με το ποσό που εισπράχθηκε σε μετρητά και την απώλεια της έκπτωσης φόρου 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, ενώ και τα δύο μέρη χάνουν την επιλεξιμότητα για επιδοτήσεις στέγασης και φορολογικές εκπτώσεις.

2. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (EPC / ΠΕΑ)

Η ευρωπαϊκή κλιματική νομοθεσία (που μεταφέρθηκε στο εθνικό δίκαιο μέσω του Νόμου 4122/2013 και του Νόμου 4409/2016) είναι πανταχού παρούσα. Για κάθε δήλωση μίσθωσης, είναι παράνομο να νοικιάσετε εάν δεν έχετε προσκομίσει το υποχρεωτικό Π.Ε.Α. (Ενεργειακό Πιστοποιητικό) σύμφωνα με το Άρθρο 12.

• Το έγγραφο αυτό (το οποίο εκδίδεται αποκλειστικά από εγγεγραμμένους Ενεργειακούς Επιθεωρητές - Μηχανικούς) κατατάσσει το κτίριο σε μια κατηγορία ενεργειακής κατανάλωσης (Α+ έως G).
• Κατά τη δήλωση της Μίσθωσης στο TAXISnet, το σύστημα της Εφορίας απαιτεί και μπλοκάρει τη συνέχεια εάν δεν πληκτρολογήσετε τον μοναδικό «Αριθμό Πρωτοκόλλου του ΠΕΑ»! Δεν μπορείτε να αποκρύψετε την απουσία του.
• (Για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις δεν απαιτείται ΠΕΑ, ωστόσο εκεί απαιτείται εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής - (Αριθμός ΑΜΑ) - AirBnb).

Ουσιαστική Νομική Καθοδήγηση στην Ελλάδα

Συζητήστε τη «Δήλωση Μίσθωσης ΑΑΔΕ» η οποία λειτουργεί ως η ομπρέλα γνωστοποίησης για όλες τις νομικές και φορολογικές πτυχές της μίσθωσης. Αυτό είναι κρίσιμο επειδή τα ελληνικά δικαστήρια δίνουν προτεραιότητα στην «προστασία της κύριας κατοικίας του ενοικιαστή», ενώ παρέχουν επιταχυνόμενα εργαλεία για τους ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις οριστικής μη καταβολής. Τυχόν αποτυχία ακριβούς δήλωσης των μισθώσεων στην πύλη TAXISnet μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη των νομικών σας ενεργειών και να επιφέρει βαριά πρόστιμα από την φορολογική αρχή της ΑΑΔΕ.

Στρατηγική Συμμόρφωσης για Ιδιοκτήτες Ακινήτων στην Ελλάδα

Η διαχείριση ενός χαρτοφυλακίου ενοικίασης στην Ελλάδα απαιτεί έναν συνδυασμό ψηφιακής συμμόρφωσης (TAXISnet) και παραδοσιακών νομικών διαδικασιών (Εξώδικο). Οι ιδιοκτήτες πρέπει να διασφαλίζουν ότι κάθε μίσθωση δηλώνεται μέχρι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξή της για να διατηρούν το δικαίωμα προσφυγής στο Μονομελές Πρωτοδικείο. Επίσης, η παρακολούθηση της νόμιμης ελάχιστης διάρκειας των 3 ετών (Νόμος 1703/1987) είναι απαραίτητη για τον οικονομικό σχεδιασμό, καθώς περιορίζει το πότε μπορεί να γίνει διαπραγμάτευση του ενοικίου σε τιμές αγοράς. Η εξειδικευμένη μηχανή συμμόρφωσης της Landager για την Ελλάδα αυτοματοποιεί αυτές τις υπενθυμίσεις και παρέχει μια ασφαλή θυρίδα για πιστοποιητικά όπως το ΠΕΑ (EPC) και τους ελέγχους ηλεκτρολογικής ασφάλειας (ΥΔΕ), διασφαλίζοντας ότι είστε πάντα έτοιμοι για μια επιθεώρηση ή μια νέα διαδικασία εισαγωγής ενοικιαστή.

Πώς Βοηθάει η Landager

Η Landager παρακολουθεί τους όρους μίσθωσης, την παρακολούθηση λήξης πιστοποιητικών και την επαλήθευση οφειλών κοινής ωφέλειας - καθιστώντας εύκολη τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς της Ελλάδας.

Επιστροφή στην Επισκόπηση της Νομοθεσίας Ιδιοκτητών-Ενοικιαστών στην ΕλλάδαΗ προεπισκόπηση δεν είναι διαθέσιμη.