Requisitos esenciales para los contratos de arrendamiento en Colombia

Para que una relación entre arrendador y arrendatario esté protegida y se rija de manera clara, efectiva y firme ante los tribunales, es obligatorio crear el contrato de arrendamiento bajo directrices formales y sustanciales específicas dictadas por el marco legal de Colombia, principalmente la Ley 820 de 2003 (vigente desde el 10 de julio de 2003).

Forma del contrato: Escrito vs. Verbal

Según el Artículo 3 de la Ley 820, un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia puede celebrarse de forma verbal o escrita.

• Ambos son legalmente válidos, pero un contrato verbal generalmente opera como una catástrofe probatoria en disputas serias. Casi siempre se interpreta a favor del arrendatario o concede plazos extremadamente indulgentes (sin un plazo documentado, el Artículo 5 de la Ley 820 de 2003 asume por defecto un plazo de 1 año).
• La forma absolutamente recomendada y la única viable para empresas es la escrita.

Elementos obligatorios que deben incluirse (Art. 3)

Si es escrito, el contrato debe establecer firmemente, como mínimo, las siguientes cláusulas:

1. Identidad: Nombre completo y número de documento de identidad (Cédula/Pasaporte) de las partes contratantes (incluyendo todos los codeudores y subarrendatarios si está permitido).
2. Inmueble: Dirección exacta del inmueble objeto del contrato e identificación clara si se trata de una sección individual, así como el uso permitido de garajes, depósitos o servidumbres.
3. Áreas Compartidas: Cualquier porción de la casa y servicios (lavaderos compartidos, pasillos) cuyo uso y disfrute formen parte del acuerdo, para contratos de habitaciones "compartidas" o "tipo pensión".
4. Valor: El precio y método de pago (y la cifra precisa del canon de arrendamiento mensual).
5. Servicios Públicos y Cuotas de Administración: Especificar estrictamente la relación o el manejo del pago de los servicios públicos, la asignación de contadores y el pago de las cuotas de administración (gastos de HOA/Propiedad Horizontal). Debe documentarse a cargo de quién corren estos gastos.
6. Duración del Plazo: Plazo de duración inicial en meses. Según la ley colombiana, si no se establece un plazo expreso por escrito, el Artículo 5 de la Ley 820 de 2003 asume automáticamente un período de un (1) año.
7. Designación de Uso Residencial: La vivienda es estrictamente para el uso total del residente; su designación principal se establecerá exclusivamente como vivienda (vivienda urbana).

Solidaridad: Fiadores y Codeudores

El contrato ideal abarca lo establecido en el Artículo 7 de la Ley 820 de 2003: Obligaciones solidarias. Quienes firman un contrato no solo deben ser el arrendatario directo, sino también los garantes (personas independientes que firman "a petición", llamados fiadores o codeudores sin derechos de posesión). Ellos asumen plenamente la misma condición respecto a deudas y sanciones dictadas por terminación anticipada en la misma medida que la persona que ocupa el inmueble.

Su firma explícita en papel (incluyendo fotocopias de cédula y huellas dactilares) es esencial. El contrato de arrendamiento en sí mismo constituye un 'título ejecutivo' para el cobro de rentas y servicios públicos (Art. 14, Ley 820/2003 y Art. 422 CGP), siempre que contenga obligaciones claras, expresas y exigibles. Esto permite a los abogados emitir medidas expeditas como embargos rápidos de cuentas bancarias y activos si se solicitan antes de los 5 años posteriores al vencimiento de la obligación (Art. 2536, Código Civil).

Cláusulas prohibidas (nulas) estándar

Cualquier acuerdo escrito entre las partes es instantáneamente inválido (incluso si es autenticado ante notario) si incluye:

• Exigir depósitos de seguridad en efectivo o garantías reales (Art. 16, Ley 820/2003). Sin embargo, el Artículo 15 permite garantías específicas para servicios públicos, las cuales están limitadas a dos períodos de facturación.
• Renuncias por parte del arrendatario a los requisitos constitucionales del proceso legal de Restitución (desalojo).
• Aceptación de incrementos automáticos de renta que excedan el 100% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año calendario anterior (Art. 20, Ley 820/2003).
• Subarriendo tácito. El subarriendo para una propiedad urbana en Colombia está legalmente restringido por defecto (las cesiones parciales requerirán notificación previa, y el subarriendo total requerirá el consentimiento expreso documentado emitido por el propietario superior).

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Cómo ayuda Landager

Landager realiza un seguimiento de los términos del contrato de arrendamiento, recordatorios automáticos de renta y vencimiento de documentos, facilitando el cumplimiento de las regulaciones de Colombia.

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