Leyes de arrendamiento en Colombia: Guía completa de propiedad
Resumen detallado de la Ley 820 de 2003 y el Código de Comercio que regulan los alquileres en Colombia. Se explican las normas sobre depósitos, límites de renta y desalojos.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: April 2026.
Colombia cuenta con regulaciones estrictas para el arrendamiento de bienes raíces, divididas principalmente entre vivienda urbana (regida por la Ley 820 de 2003) y locales comerciales (regidos por el Código de Comercio). Comprender estas regulaciones es esencial para proteger su inversión y evitar sanciones graves.
Resumen de las leyes de arrendamiento clave en Colombia
Incrementos de renta (Tope del IPC)
A diferencia de muchos lugares del mundo, el Estado regula estrictamente los incrementos de renta residencial en Colombia. Los aumentos solo pueden aplicarse una vez cada 12 meses de ejecución del contrato. Para 2026, el incremento máximo no puede exceder el 5.10%, lo que representa el 100% del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año calendario anterior (2025).
Además, el arrendador debe notificar al inquilino por escrito la fecha y el monto del incremento. Si no hay una notificación formal, el aumento no tiene efecto legal. Para obtener detalles completos, consulte nuestra guía de Incrementos de renta.
Depósitos de seguridad (Estrictamente prohibidos)
Uno de los errores más comunes cometidos por los propietarios en Colombia (especialmente aquellos acostumbrados a las leyes de EE. UU. o la UE) es solicitar un depósito en efectivo por adelantado. Según el Artículo 16 de la Ley 820 de 2003, es ilegal exigir depósitos en efectivo o "meses de garantía" para asegurar los pagos de renta o cubrir daños a la propiedad.
La ley solo permite garantías o fianzas exclusivamente para cubrir servicios públicos (Artículo 15). En la práctica, la mayoría de los propietarios utilizan pólizas de arrendamiento emitidas por aseguradoras locales. Consulte nuestra guía de Depósitos de seguridad.
Proceso de desalojo y terminación de contrato
La terminación de un contrato de arrendamiento depende en gran medida de si existe un incumplimiento de contrato (Justa Causa) o si el propietario simplemente desea recuperar la propiedad (Sin causa):
Desalojos por Justa Causa
- Falta de pago de la renta o servicios públicos.
- Subarriendo no autorizado.
- Actividades ilegales o cambio del uso previsto de la propiedad.
Terminaciones sin causa:
Para terminar un contrato sin que el inquilino haya incumplido, el propietario debe enviar una notificación por escrito con al menos 3 meses de antelación al vencimiento del periodo inicial o de la prórroga, y adicionalmente pagar una indemnización equivalente a 3 meses de renta directamente al inquilino (Artículo 22, numeral 7). Para más detalles, visite nuestra guía de Proceso de desalojo.
Contratos de arrendamiento y requisitos
En Colombia, un contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, aunque se recomienda encarecidamente formalizar siempre un acuerdo por escrito para mitigar riesgos. El propietario está obligado por ley a entregar una copia original firmada del contrato (ya sea en papel o mediante firma electrónica válida) al inquilino y a los codeudores dentro de un plazo máximo de 10 días tras la firma. El incumplimiento conlleva multas. Consulte Requisitos de arrendamiento.
Mantenimiento y habitabilidad
El propietario tiene la obligación legal de mantener la propiedad en condiciones óptimas para el fin acordado (habitabilidad). Esto significa encargarse de las reparaciones necesarias o estructurales (tuberías internas dañadas, techos, problemas eléctricos graves). El inquilino es responsable de las "reparaciones locativas" (daños causados por el desgaste diario o directamente por el inquilino). Consulte nuestra guía sobre Obligaciones de mantenimiento.
Arrendamientos comerciales
Los alquileres comerciales tienen estatutos completamente diferentes que favorecen fuertemente al establecimiento comercial. Si un inquilino ha ocupado el local con el mismo negocio durante 2 años consecutivos, adquiere el derecho a la renovación automática, bloqueando efectivamente los desalojos estándar. Obtenga más información en nuestra guía de Resumen comercial.
Simplifique el cumplimiento con Landager
Gestionar contratos, enviar notificaciones de incremento de renta legalmente requeridas basadas en el IPC oficial y asegurar pólizas puede ser abrumador tanto para inversores extranjeros como locales. Landager automatiza los incrementos anuales basados en el IPC y almacena de forma segura todos sus documentos de formalización.
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Cómo ayuda Landager
Landager realiza un seguimiento de los términos del contrato, recordatorios automáticos de renta y vencimiento de documentos, facilitando el cumplimiento de las regulaciones de Colombia.
Fuentes y referencias oficiales
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