Mantenimiento comercial en México: Convenciones contractuales y responsabilidades

Quien ostenta el derecho de explotar corporativamente un espacio, ya sea un local en una planta central o una bodega y nave monumental en México, opera bajo el principio de libertad contractual estipulado en el Código Civil Federal. En el mercado comercial B2B, prevalecen las responsabilidades de mitigación de riesgos dictadas por estipulaciones contractuales privadas, las cuales pueden modificar las obligaciones por defecto establecidas en la ley.

1. El concepto "Shell & Core" y convenciones del mercado

Comúnmente, los arrendadores entregan los grandes edificios o locales en México típicamente en "Obra Gris o Cascarón / Shell & Core". Aunque el Artículo 2412 del Código Civil Federal establece que el arrendador está técnicamente obligado a mantener la propiedad en condiciones para servir al uso convenido (realizando "reparaciones necesarias"), en el ámbito comercial esta obligación casi siempre se modifica explícitamente mediante el contrato. Las responsabilidades suelen estar fraccionadas de manera contractual de esta forma:

Arrendador (Propietario / Fondo Administrador):

Por contrato (salvo que se rijan estrictamente por el Código Civil sin modificaciones), el arrendador asume exclusivamente lo adherido a la estructura irrenunciable o matriz de habitabilidad base comercial que afecta el exterior y la losa de concreto fundamental o los techos del proyecto:

• Infiltraciones y grietas estructurales fuertes que afecten el techo y los pisos base primarios (las "goteras generales del techo" y el mantenimiento pluvial institucional de la azotea).
• Grietas colosales y reparaciones preventivas postsísmicas o aquellas que requieran ingenieros geotécnicos.

Arrendatario (Inquilino / Operador B2B):

Generalmente cubren por su cuenta CUALQUIER otra reparación material integral de sus redes privadas adyacentes conectadas (una práctica comúnmente conocida como Triple-Net, la cual es una convención de mercado y no una norma legal):

• Su mantenimiento total de techos instalados, red climática interna, instalaciones o cuartos eléctricos base, montacargas interiores, y extintores obligatorios o requisitos y demandas para permisos impuestos por los municipios y Protección Civil o peritos estructurales por una razón explícita derivada de y que se imponga a su giro corporativo o mercancía que venden o almacenan.

2. Seguros obligatorios o endosos civiles

Si hay fugas causadas por el arrendador en una plaza comercial mexicana y estas caen sobre un local inferior y esto deriva en el aplastamiento del inventario, el arrendatario exigirá reparaciones altamente punitivas bajo el Código Federal. Para mitigar estos riesgos, una estipulación estándar en los contratos es imponer: Pólizas de Seguro de Responsabilidad Civil y de Terceros obligatorias por parte del Arrendatario (Locatario).

Todo operador mercantil local suele estar obligado por contrato a endosar o extender (bajo una "Cláusula de Protección o Seguro Obligatorio") a nombre del propietario, una póliza de seguro fuerte para "Obras Civiles, Incendios, Catástrofes por Lluvia e Inundaciones". La omisión del inquilino u operador en tenerla vigente o si esta llegara a vencer sin notificar al Propietario de manera oportuna y válida suele ser una causa automática de rescisión penalizable según el contrato. Solo este sistema asegura la paz de la inversión patrimonial frente a desastres.

3. Cuotas de mantenimiento ("Common Area Maintenance / Cargos CAM")

Por supuesto, las empresas en Plazas y Torres en territorio azteca están obligatoriamente sujetas y deben devengar una cuota adicional ("Cuota de Mantenimiento Comunal adicional a la renta") sujeta a la carga fiscal o IVA y liquidable junto con el monto del recibo corporativo total.

Se cobra para liquidar y ser distribuida entre todas las áreas o metros (por prorrateo por m2 de los locales adheridos):

• Reparaciones masivas y seguridad privada subcontratada para cercas perimetrales, escaleras mecánicas corporativas, iluminación y ornamentación de jardines de todo el complejo B2B, el control y decisión de lo cual efectivamente permanece por obligación general con el propietario base o bien, bajo el régimen de administración general del condominio contratado para tales fines.

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