Leyes de Arrendamiento Comercial en México: Guía Nacional
Una visión general completa de las leyes de arrendamiento comercial en México: uso de suelo, desalojos de locales comerciales, libertad contractual y consideraciones fiscales.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: April 2026.
El arrendamiento de propiedades comerciales (oficinas, locales comerciales, bodegas y parques industriales) en México se rige por principios de extrema libertad contractual. A diferencia del arrendamiento residencial, que tiene matices de protección social hacia el inquilino, una relación comercial se considera un acuerdo entre entidades empresariales, donde los términos negociados en el contrato actúan como la ley suprema entre las partes.
Diferencias clave: Comercial vs. Residencial
Depósitos en Garantía y "Derecho de Guante"
In the commercial sector, the owner dictates the deposit amount based on the risk of the business or the investment (the build-outs). It is standard to require 2 months' rent as a deposit. Furthermore, in highly sought-after locations or shopping centers, the practice of "Derecho de Guante" (also called key money) exists in Mexico. This is a non-refundable payment from the tenant to the landlord simply for the privilege of accessing the location.
Para más detalles, consulta nuestra guía de Depósitos en Garantía Comerciales.
Libertad de Aumentos de Renta
El artículo 2448-D en la CDMX y las estrictas regulaciones de protección residencial no aplican a negocios o industria. La renta puede aumentarse libremente según lo acordado. Lo estándar es establecer un aumento anual fijo (ej. 6% u 8%) o un aumento ligado a la inflación (INPC). Muchos contratos comerciales también incorporan una "Renta Variable" (Percentage Rent), donde el inquilino paga un porcentaje de sus ventas brutas además de la renta base (muy común en el retail moderno mexicano).
For more details, see our Commercial Rent Increases guide.
Uso de Suelo y Responsabilidades de Protección Civil
Una de las principales causas de conflicto (y cierre de negocios) en México es el papeleo burocrático. El propietario suele proporcionar el espacio, pero es total responsabilidad del arrendatario (inquilino comercial) tramitar y obtener la Licencia de Funcionamiento, el Certificado de Uso de Suelo específico para su giro/tipo de negocio, y el Visto Bueno de Protección Civil. Si Protección Civil clausura el local debido al incumplimiento de medidas de seguridad por parte del inquilino, el propietario suele estar protegido si el contrato especifica la delimitación de responsabilidad.
Para más detalles, consulta nuestra guía de Divulgaciones Requeridas Comerciales.
El Proceso de Desalojo Comercial
Un desalojo comercial (Controversia de Arrendamiento Comercial) también requiere un proceso judicial civil. Sin embargo, los propietarios comerciales en México asumen otro tipo de riesgo: las demandas laborales. Si el negocio del inquilino quiebra y sus empleados lo demandan ante la Junta de Conciliación y Arbitraje (ahora Tribunales Laborales), existe el riesgo de que la autoridad embargue bienes muebles dentro del local antes de que el propietario logre el desalojo, o peor aún, si existe colusión simulada.
Para más detalles, consulta nuestra guía de Proceso de Desalojo Comercial.
Requisitos Contractuales Estrictos (B2B)
Commercial contracts are extremely detailed instruments. They strictly must stipulate:
- That the destination is strictly commercial or industrial (Art. 2412).
- Build-out Clauses (Adecuaciones): What type of civil work the tenant can carry out to adapt their business and whether those improvements will "remain for the benefit of the property" or if the tenant must revert them upon handing over the unit.
- Mandatory Civil Liability Insurance.
- Ratification of signatures before a Notary Public.
Además, debido a las exigencias del SAT (Servicio de Administración Tributaria), emitir un CFDI (factura electrónica) es inevitable para que la corporación pueda deducir la rentabilidad y respaldar las transferencias de ingresos, ISR (Impuesto Sobre la Renta) e IVA.
Para más detalles, consulta nuestra guía de Requisitos de Arrendamiento Comercial.
Cómo ayuda Landager
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