El proceso de desalojo en México: Leyes, notificaciones y demandas
Una guía para propietarios en México sobre el Juicio Especial de Arrendamiento, los fundamentos legales para el desalojo y los tiempos judiciales.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: April 2026.
El proceso de desalojo (conocido legalmente en México como "rescisión de contrato" y tramitado a través de un "Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario" o "Juicio de Desahucio") es estrictamente un procedimiento judicial. Los desalojos extrajudiciales (por mano propia) son altamente ilegales y pueden constituir un delito penal.
Eviction Process in national
Confirm Valid Ground
Verify grounds for rescission under the applicable State Civil Code (e.g., non-payment or unauthorized use).
Formal Interpelación
Serve formal legal notice (interpelación) to vacate, especially to prevent tacit renewal (tácita reconducción).
State Procedural Wait
Observe the notice period dictated by state law or the contract; non-opposition leads to indefinite renewal.
File Eviction Lawsuit
If the tenant refuses to vacate, file a Juicio Especial de Arrendamiento in the State Civil Court.
Types of Eviction Causes in Mexico
En México, el Código Civil establece diversas razones legales por las cuales un arrendador puede exigir la recuperación de la posesión de su propiedad.
Causales por incumplimiento (Violaciones del inquilino)
Article 2489 of the Federal Civil Code expressly states that the landlord may demand the rescission of the lease for:
- Non-payment of rent (the standard delay required to initiate the lawsuit varies by state, but in many states, two consecutive months are enough, though technically there is a breach from the first day of default).
- Use of the property in contravention to what was agreed or for an illicit purpose.
- Unauthorized subletting of the property.
- Causing severe damage to the property deliberately or through gross negligence.
Causales sin incumplimiento (Terminación del contrato)
This occurs when a fixed-term (or indefinite-term) contract reaches its end.
- Generally (Article 2478 FCC), if a contract expires and the landlord receives a subsequent rent payment without protest, a "tácita reconducción" occurs (the contract silently becomes an indefinite-term lease).
- A notice of termination for an indefinite contract requires formal notification in advance—the law usually dictates 2 months for urban residential properties. In practice, landlords notify tenants at least 30 to 60 days before the end of a fixed contract to demand prompt vacating, preferably through a "notarial notification."
El proceso legal (Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario)
Para desalojar legalmente a un inquilino que se niega a desocupar, la única vía válida es la siguiente:
- Demanda y notificación: Se presenta una demanda ante los tribunales civiles. Un funcionario judicial (actuario) notificará una orden exigiendo al inquilino que demuestre que el pago ha sido realizado o que desocupe la propiedad.
- Juicio y audiencias: A diferencia de jurisdicciones exprés a nivel global, este proceso no ocurre en 15 días. Es común en México que la duración de la presentación, el desahogo de pruebas, las notificaciones y la obtención de una sentencia tome de 6 a 12 meses en tribunales de la CDMX, Jalisco o Monterrey, o incluso más si los abogados del inquilino presentan interminables recursos constitucionales (Amparos).
- Sentencia y desalojo físico (Lanzamiento): Si el arrendador gana, el juez emite una sentencia y posteriormente una "orden de lanzamiento". En esta fase ejecutiva, la fuerza pública (policía) y cerrajeros asisten con la orden del juez para retirar por la fuerza al individuo.
¡Cuidado! El "Despojo" es un delito: Un arrendador en México nunca debe cambiar cerraduras, retirar posesiones o intimidar al inquilino para forzar su salida. Esto se clasifica como el delito grave de "Despojo a Inmueble y Allanamiento", lo que otorga al inquilino el poder de demandar y obtener una compensación cuantiosa o incluso lograr que el arrendador sea arrestado.
La herramienta esencial: "Pólizas Jurídicas"
Debido a que un juicio de desahucio es tan lento y costoso (en honorarios legales) si se persigue de forma individual, el uso de Pólizas Jurídicas (un híbrido entre una fianza y representación legal privada prepagada) se ha vuelto esencial para la mitigación de riesgos en México.
There are different types of policies offered by specialized companies:
- Traditional Coverage: Exclusively covers the legal fees of the law firm that will manage the eviction lawsuit.
- Comprehensive/Broad Coverage: Covers legal fees, assists with extrajudicial collection, and can even reimburse the landlord for lost rent and unpaid utility bills (e.g., CFE and water) that the tenant failed to pay during the judicial process.
Fuentes y referencias oficiales
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