Proceso de desalojo en Panamá (Ley 93)
Una guía paso a paso sobre los procedimientos de desalojo, causas justificadas, notificaciones y derechos del inquilino en la República de Panamá.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
El procedimiento para recuperar una propiedad (conocido como "lanzamiento" o desalojo) en Panamá está estrictamente regulado por la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 (Ley 93 de 1973), que entró en vigor el 22 de octubre de 1973 tras su publicación en la Gaceta Oficial. Los arrendadores no pueden llevar a cabo desalojos de forma independiente o unilateral; el proceso está sujeto a las directrices estatales del Ministerio de Vivienda (MIVIOT) y a la ejecución por parte de las Autoridades Policiales (Jueces de Paz), dependiendo de la naturaleza del incumplimiento y del registro del contrato. Según el Artículo 5, los arrendadores tienen expresamente prohibido rescindir contratos indeterminados, excepto por las causas específicas enumeradas en el Artículo 52.
Causas Legítimas para el Desalojo
Un arrendador solo puede iniciar un proceso de desalojo basado en causas o incumplimientos explícitamente descritos en el marco regulatorio. Según el Artículo 52 de la Ley 93, las principales razones legales incluyen:
- Falta de Pago: Deuda comprobable y mora de dos (2) meses o más del alquiler acordado.
- Subarrendamiento no autorizado: Transferir el contrato de arrendamiento o subarrendar la unidad alquilada total o parcialmente a terceros sin el consentimiento previo por escrito del arrendador (Art. 30).
- Usos Ilegales / Mala Conducta: Utilizar la propiedad alquilada para actos ilegales comprobados o causar disturbios constantes que afecten la paz o la seguridad de la comunidad.
- Daños a la Propiedad: Daños causados a la propiedad por el inquilino.
- Reparaciones Mayores o Nueva Construcción: Cuando la demolición es inminente para una nueva construcción o remodelación que impide la habitabilidad (requiere un aviso de 6 meses según el Art. 53).
Tenga en cuenta que el período de notificación de 30 días establecido en el Artículo 10 es un derecho reservado exclusivamente para que el inquilino rescinda el contrato de arrendamiento; no es una herramienta para el desalojo iniciado por el arrendador.
Excepciones Especiales para Inquilinos (Artículo 41)
La Ley 93 contiene una protección social específica con respecto a la falta de pago en el Artículo 41. Una acción de desalojo por atrasos en el alquiler puede ser suspendida por hasta un año si el inquilino puede probar ante la Comisión de Vivienda que está materialmente imposibilitado de pagar debido a una enfermedad confirmada o prolongada, falta absoluta de empleo o una notoria falta de recursos económicos. Estas reclamaciones están sujetas a una evaluación rigurosa por parte del MIVIOT.
Plazos de Desalojo
Un desalojo en Panamá requiere un estricto rigor administrativo y judicial. El proceso generalmente se extiende de 90 a 180 días desde la presentación de la reclamación, permitiendo al inquilino presentar una defensa y pasar por las fases obligatorias de conciliación en el MIVIOT antes de que un "lanzamiento" físico sea ejecutado por las Autoridades Policiales (Jueces de Paz).
Es completamente ilegal y punible en Panamá recurrir a la fuerza física, el acoso, el corte de agua o servicios básicos, o el cambio arbitrario de cerraduras para llevar a cabo un desalojo "por cuenta propia".
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