Kunnossapitovastuut ja vastuunjakotaulukot liiketilavuokrasopimuksissa
Kuka vastaa yrityksen liiketilan ilmanvaihdosta, lattiapinnoista ja laiterikoista? Ota selvää, mikä merkitys suomalaisella B2B-vastuunjakotaulukolla on...
Oikeudellinen vastuuvapauslauseke
Tämä sisältö on tarkoitettu vain yleisiin tiedotus- ja koulutustarkoituksiin. Se ei muodosta oikeudellista neuvontaa, eikä siihen tule luottaa sellaisenaan. Lait muuttuvat usein – tarkista aina ajankohtaiset säännökset ja konsultoi lisensoitua asianajajaa toimivalta alueellasi tilanteeseesi liittyvissä neuvoissa. Landager on kiinteistönhallinta-alusta, ei asianajotoimisto.Tiedot viimeksi vahvistettu: May 2026.
Liiketilan (toimisto, logistiikkahalli, ravintola) käyttö kuluttaa pintoja ja laitteita huomattavasti enemmän kuin tavanomainen asuinkäyttö. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain tultua voimaan 1. toukokuuta 1995, näitä suhteita on säännellyt vankka oikeudellinen kehys. Viranomaisten kautta tai käräjäoikeuden (Käräjäoikeus) menettelyjen uhalla käydään lukuisia kiistoja kysymyksestä: Maksaako B2B-yritysvuokralainen jäähdyttävän ilmalämpöpumpun rikkoutumisen, vai maksaako sen vuokranantajayritys sijoittajan lompakosta?
Lakisääteinen oletus - LHVL:n lähtökohta
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) tarjoaa lakisääteisen lähtökohdan. Lain 18 §:n mukaan, ellei toisin ole sovittu, huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen voi kohtuudella edellyttää, ottaen huomioon huoneiston ikä, vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunto alueella ja muut paikalliset olosuhteet. Lain 19 § määrää, että vuokranantaja vastaa huoneiston kunnossapidosta ja korjauksista pitääkseen sen vaaditussa kunnossa, elleivät osapuolet ole sopimuksellisesti siirtäneet näitä vastuita vuokralaiselle. Lisäksi 23 § selventää, että vaikka vuokralainen on vastuussa tahallisesta teostaan tai laiminlyönnistään aiheutuneista vahingoista, hän ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka johtuu huoneiston käytöstä vuokrasopimuksessa määriteltyyn tarkoitukseen, edellyttäen että vuokranantaja vastaa kunnossapidosta.
Suomalaisessa B2B-liiketilamaailmassa tämä skenaario toteutuu kuitenkin erittäin harvoin omistajayrityksen kohdalla. B2B-sopimusvapaus sanelee: Lähes kaikki sisätilojen ja sisäkuoren laitteiden kunnossapito siirretään sopimuksellisesti 100-prosenttisesti vuokralaisyrityksen taloudelliseen vastuuseen.
Tyypillinen vastuunjako (Sopimuskäytäntö liiketiloissa)
1. Rakenteet ja ulkopinnat (Omistajan vastuu)
Kiinteistön ydinarvoa ylläpitävät suuret remontit ja massiivisten perustelujen vaatimukset maksetaan B2B-vuokranantajien voittomarginaalista osana yrityksen pitkän aikavälin kehitystä:
- Kattojen uusiminen ja kattovuodot (ulkokuori).
- Kiinteistön peruslämmitysverkon patterit tai suuret yrityskohtaiset viemärijärjestelmät.
- Ulkoseinien tai sokkeleiden maalaus.
- Ulkopuolisten lasien ja massiivisten kehysten kunnossapito. (Jos kuitenkin ilkivalta rikkoo lasin, vuokralaisen ilkivaltavakuutus hakee yleensä korvausta sopimuksen asettamien tiukkojen suojeluvaatimusten vuoksi).
2. Sisäpinnat, laitteet ja hoito (Vuokralaisen vastuu)
Teollisuushalleissa, toimistoissa ja ruokakaupoissa sopimus ohittaa LHVL:n ja siirtää niin sanotun sisäisen kunnossapidon ja vahingonkorvauskustannukset vastuulle laajan B2B-vakuutus-tilan vastuun kautta.
- Liiketilan talotekniset laitteet: Automaattiovien moottoreiden uusiminen rikkoutuessa, liiketilakohtaisen poistoilmapumpun ja eteistuulettimen kunnossapito ja täydellinen uusiminen kuuluvat tyypillisesti vuokralaisen vastuulle ("Kaikki, mitä vuokralaisen liiketoiminta yksinomaan kuormittaa tai tila vaatii – mukaan lukien jääkaapit, kylmävitriinit...").
- Sisäseinien kuluminen ja uudelleenmaalaus.
- Avainten ja lukkojen uusiminen.
Vastuunjakotaulukko (Vastuunjakotaulukko / Gränssnittslistan)
Erityisesti toimistokeskuksissa yksittäisten lausekkeiden (kuten "kuka maksaa uuden LVI-suodattimen hankinnasta") luetteleminen sivukaupalla suoraan sopimukseen on hämmentävää. Alan ammattilaiset varustavat sopimuksen kiinteällä "Vastuunjakotaulukko"-liitteellä (Vastuunjakotaulukko). Tämä on massiivinen Excel/PDF-ruudukko, joka merkitsee selkeillä X-merkeillä jokaisen kompressorin, loisteputkisarjan ja jalkalistan viereen, maksaako uusimisen/kunnossapidon Y-tunnus (yritysvuokralainen) vai O (vuokranantaja-omistaja). Tämä estää välittömästi kalliit LVI-laiterikojen kiistat katsomalla vain yhtä paperia riidan syntyessä.
Luovutuskunto - Tilojen palauttaminen "alkuperäiseen"
Kiinteistön palauttamisen osalta 23 § määrää, että vuokralainen ei saa tehdä muutoksia ilman vuokranantajan lupaa. Jos lupa myönnetään, osapuolten tulisi sopia, onko vuokralaisen palautettava tilat alkuperäiseen kuntoonsa. Jos sopimusta ei tehdä, vuokralaisen odotetaan yleensä palauttavan tilat siinä kunnossa, jossa ne olivat vuokrasuhteen alkaessa, ottaen huomioon normaalin kulumisen. Vaikka kaupalliset sopimukset sisältävät usein erityisiä "palauttamislausekkeita" (make-good clauses), jotka edellyttävät palauttamista tiettyyn tilaan (kuten sosiaalitilakeittiöiden poistamista), lakisääteinen oletus on alkuperäinen kunto vähennettynä normaalilla kulumisella, eikä vuokranantajalla ole ehdotonta oikeutta vaatia "tyhjiä betoniseiniä", ellei se ollut tilanne luovutushetkellä. Tämä liittyy B2B-edellytyksenä olevaan vapaaseen muutostyöoikeuteen ja sen mukana tulevaan palautusvelvollisuuteen.
Takaisin Liiketilojen vuokrauslaki (Yleiskatsaus).
Lähteet ja viralliset viitteet
Usein kysytyt kysymykset
▶Mitkä ovat Suomen keskeiset vuokralainsäädännön säädökset?
Asuinhuoneistojen vuokrausta Suomessa säätelee ensisijaisesti laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL). Laki on luonteeltaan pääosin pakottava (vuokralaisen suojaksi), mikä tarkoittaa, ettei siitä voida poiketa vuokralaisen vahingoksi edes keskinäisellä sopimuksella, ellei laki nimenomaisesti salli sitä. Laki tasapainottaa osapuolten oikeuksia, mutta antaa merkittävän suojan vuokralaisen asumisoikeudelle. Tämä opas kattaa kiinteistönomistajien ja vuokranantajien keskeiset vaatimukset.
Lue koko opas▶Mikä on vuokranantajan laillinen häätöprosessi Suomessa?
Häätöprosessi Suomessa edellyttää, että vuokranantajat noudattavat muodollisia oikeudellisia menettelyjä. Hyväksyttäviä perusteita ovat tyypillisesti vuokran maksamatta jättäminen, vuokrasopimuksen rikkominen tai vuokranantajan oma käyttötarve. Vuokranantajan on annettava asianmukainen kirjallinen varoitus, sallittava mahdolliset korjausajat ja tarvittaessa haettava häätötuomio tuomioistuimelta. Omavaltaiset häätötoimenpiteet ovat yleisesti kiellettyjä.
Lue koko opas▶Mitkä ovat vuokrankorotuksia koskevat rajoitukset Suomessa?
Suomessa on erityisiä sääntöjä siitä, milloin ja miten vuokranantajat voivat korottaa vuokraa. Nämä säännöt voivat sisältää korotusprosentteja koskevia rajoituksia, vähimmäisirtisanomisaikoja ja korotusten tiheyttä koskevia rajoituksia. Vuokranantajien on noudatettava kaikkia sovellettavia säädöksiä korottaessaan vuokraa voimassa olevissa vuokrasuhteissa.
Lue koko opas▶Mitkä ovat vakuusmaksuja ja niiden palauttamista koskevat säännöt Suomessa?
Suomessa on sääntöjä siitä, kuinka paljon vuokranantaja voi periä vakuusmaksuna, miten vakuuksia on säilytettävä ja mikä on vakuuden palauttamisen määräaika vuokrasuhteen päättymisen jälkeen. Vuokranantajan on annettava eritelty selvitys mahdollisista vähennyksistä ja noudatettava kaikkia lakisääteisiä määräaikoja seuraamusten välttämiseksi.
Lue koko opas▶Mitkä ovat vuokrasopimuksen pakolliset vaatimukset Suomessa?
Vuokrasopimusten on Suomessa oltava sovellettavan kansallisen ja paikallisen lainsäädännön mukaisia. Vaadittavia tietoja ovat tyypillisesti molempien osapuolten nimet, kohteen kuvaus, vuokran määrä ja maksuehdot, vakuustiedot, vuokrasuhteen kesto sekä kunnossapitovastuun jakautuminen. Kirjallinen vuokrasopimus voi olla edellytys tietyissä vuokrasuhdetyypeissä tai kestoissa.
Lue koko opas▶Mitkä ovat vuokranantajan kunnossapito- ja korjausvelvollisuudet Suomessa?
Vuokranantajien on Suomessa yleisesti huolehdittava siitä, että vuokrahuoneisto on asuttavassa kunnossa, ja pidettävä rakenteet, putkisto, sähköjärjestelmät ja välttämättömät palvelut asianmukaisessa kunnossa. Kunnossapitovastuun tarkka jakautuminen vuokranantajan ja vuokralaisen välillä tulee dokumentoida selkeästi vuokrasopimuksessa.
Lue koko opas▶Mitkä ovat viivästysmaksuja ja sopimussakkoja koskevat säännöt vuokra-asunnoissa Suomessa?
Suomessa on erityisiä sääntöjä koskien viivästysmaksuja ja sopimussakkoja myöhästyneestä vuokranmaksusta. Näihin voivat kuulua lakisääteiset maksuajat, viivästysmaksujen ylärajat ja korkorajoitukset. Viivästysmaksuja koskevien ehtojen on oltava selkeästi kirjattu vuokrasopimukseen, ja niiden on oltava paikallisten säädösten mukaisia ollakseen täytäntöönpanokelpoisia.
Lue koko opas▶Mitä tietoja vuokranantajan on annettava vuokralaiselle Suomessa?
Vuokranantajien on Suomessa annettava vuokralaiselle olennaiset tiedot huoneistosta ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Vaadittavia tietoja ovat tyypillisesti tiedossa olevat olennaiset virheet, ympäristöriskit, aiempi vauriohistoria sekä kaikki muut seikat, jotka voivat vaikuttaa vuokralaisen mahdollisuuteen käyttää ja nauttia huoneistosta.
Lue koko opas📬 Saat ilmoituksen, kun nämä lait muuttuvat
Lähetämme sinulle sähköpostia, kun vuokralainsäädäntö päivittyy kohteessa Ei roskapostia – vain lainmuutoksia.
