Liikehuoneistojen vakuudet ja pankkitakaukset Suomessa

Suomen liikekiinteistömarkkinoilla vakuuksia säätelee laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995, LHVL), joka tuli voimaan 1. toukokuuta 1995. Toisin kuin asuinhuoneistojen vuokrauksessa, jossa vakuus on rajoitettu kolmeen kuukauden vuokraan, liikehuoneistojen vuokrauksessa vallitsee sopimusvapaus.

1. Ei lakisääteistä ylärajaa liikehuoneistojen vakuuksille

Yleinen oikeudellinen virhe suomalaisessa kiinteistöhallinnossa on oletus, että kolmen kuukauden vakuuskatto koskee myös liikehuoneistoja.

• Todellisuus: LHVL:n 7 § toteaa, että kohtuullisesta vakuudesta voidaan sopia sopimuspuolen velvoitteiden laiminlyönnin varalta. Laki ei aseta enimmäismäärää.
• Markkinakäytäntö: Vähittäiskaupan, toimisto- ja logistiikkakiinteistöjen vakuusmäärät vaihtelevat tyypillisesti 3–6 kuukauden vuokran (sis. ALV) välillä.
• Täytäntöönpanokelpoisuus: Jos vuokralainen laiminlyö sovitun vakuuden antamisen, vuokranantajalla on lakisääteinen oikeus purkaa vuokrasopimus (LHVL 7 §).

2. Vakuusmuodot Suomessa

Ammattimaiset vuokranantajat Suomessa käyttävät tyypillisesti kolmea pääasiallista keinoa riskien hallintaan:

A. Pankkitakaus

Institutionaalinen standardi. Vuokralaisen pankki antaa vuokranantajalle takauksen (yleensä "on-demand" tai "first-demand" -takaus).

• Keskeinen etu: Vuokranantajan ei tarvitse hallinnoida erillistä pankkitiliä tai käsitellä käteistä.
• Kriittinen aikataulu: Varmista, että takaussitoumus on voimassa koko vuokrasopimuskauden ajan sekä vähintään 3–6 kuukautta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen, jotta korjauskustannusten selvitykset voidaan tehdä.

B. Käteisvakuus

Vuokralainen siirtää käteistä vuokranantajalle tai pantatulle tilille.

• Korko: Ellei toisin ole sovittu, vuokranantajan ei yleensä tarvitse maksaa korkoa liikehuoneiston käteisvakuudesta, mutta on parasta käytäntöä määritellä tämä vuokrasopimuksessa.
• Palautus: Vakuus on palautettava viipymättä, kun kaikki vuokrasopimuksen velvoitteet on täytetty.

C. Emoyhtiötakaus

Yleinen tilanteissa, joissa vuokralaisena on paikallinen tytäryhtiö. Emoyhtiö takaa vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämisen. Tätä käytetään usein pienemmän, 3 kuukauden pankkitakauksen rinnalla.

3. Vakuuden kattavuus

Vuokrasopimuksessa tulisi nimenomaisesti todeta, että vakuus kattaa kaikki vuokrasopimuksesta johtuvat velvoitteet, mukaan lukien:

• Vuokrarästit ja hoitokulujen rästit.
• Viivästyskorot.
• Tilojen vahingot, jotka ylittävät normaalin kulumisen.
• Häädöstä aiheutuvat oikeudenkäyntikulut käräjäoikeuden kautta.

Parhaat käytännöt vuokranantajille

1. Tarkista takauksen sanamuoto: Varmista, että pankkitakaus on "ehdoton" ja "vaadittaessa maksettava". Vältä "ehdollisia" takauksia, jotka edellyttävät sopimusrikkomuksen todistamista oikeudessa ennen maksun suorittamista.
2. ALV-huomio: Laske vakuuden määrä aina bruttovuokran (sisältäen ALV:n) perusteella, sillä mahdollinen tappiosi maksuhäiriötilanteessa sisältää myös ALV-vastuun.
3. Tilin panttaus: Jos käytät käteisvakuutta, käytä pantattua pankkitiliä, jossa varat ovat pankin hallussa ja vapautuvat vain yhteisellä suostumuksella tai tuomioistuimen päätöksellä.

Takaisin Suomen liikehuoneistojen vaatimustenmukaisuuden yleiskatsaukseenEsikatselu ei saatavilla.